经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设可行性研究报告

权威咨询机构精心打造第一章总论第一节项目提出的背景经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。山西省将开工建设各类保障性住房80.86万套、4728万平方米，实现对人均住房建筑面积13平方米以下城市低收入家庭应保尽保。今年，山西省将完成32.04万套保障性住房的建设。改革开放以来，某区同全国一样进入了经济持续发展时期，“十一五”期间建设各类住房17.9万平方米，其中商品住宅9.9万平方米，城区居住人均住房面积达到26平方米，缓解了居民住房紧张的局面。随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户就有1800户左右，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。在这种情况下，某区委、县政府决策按权威咨询机构精心打造照中央、国务院的战略部署，贯彻落实国家惠民政策，积极发展经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出权威咨询机构精心打造台，比如减税、就业帮扶等等。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程造价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。经县委、县政府研究，安排县住房保障和城乡建设管理局具体承建迎宾西街经济适用房、廉租房工程和公共租赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解决500多户中低收入家庭的住房问题。本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。第二节项目概况一、项目名称某区顾村保障性住房项目。二、项目承办单位上海中怡房地产开发有限公司三、项目建设地点某区顾北路权威咨询机构精心打造四、可行性研究报告编制单位上海大华工程造价咨询有限公司五、建设内容和规模襄垣新建和馨园保障性住房项目规划总用地32783.2平方米，总建筑面积69844.64平方米，住宅总户数为660户。主要包括住宅楼、地下停车场、室外附属用房及其配套系统（即括住宅楼、地下停车场及室外附属用房内的给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。六、施工实施进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从2011年3月至2013年2月。七、投资估算及融资项目总投资万元，资金来源为财政拨款。第三节可行性研究报告依据一、项目建设单位委托书；二、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公共租赁房的政策、法规和文件；三、《某区城总体规划》；四、《城市居住区规划设计规范》；五、《住宅建筑设计规范》；六、《民用建筑设计通则》；七、《廉租住房保障办法》；八、《经济适用住房建设和管理意见的通知》；权威咨询机构精心打造九、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》；十、《经济适用住房建设和管理意见的通知》；十一、《经济适用住房管理办法》；十二、《山西省公共租赁住房管理暂行办法》；十三、国家计划委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；十四、国家计委《投资项目可行性研究指南》；十五、山西省各类建筑取费标准；十六、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第四节可行性研究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、投资估算及资金筹措；九、财务评价与社会效益分析；十、可行性研究结论。第五节可行性研究的原则一、坚持严格执行国家及省市县有关经济适用房、廉租房和公共租赁房政策的原则；二、坚持提高社会效益、环境效益的原则；三、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；权威咨询机构精心打造四、坚持经济适用、安全美观的原则；五、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。第六节研究结论本项目符合国家相关政策，利国利民，隶属于某区城镇建设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。经过可行性研究分析，本项目建成将在一定程度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。因此，该项目建设是必要的。第二章项目建设的必要性第一节项目建设地概况一、县域概况1.地理位置某区位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东径112°42′-113°14′，北纬36°23′-36°44′之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里。2.地形地貌权威咨询机构精心打造襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在1000米左右。魏灰山海拔1725米，为境内最高山峰；最低海拔800米(北底乡合河口)。县城为境内最大盆地，南北长10公里，东西宽40公里，全县总面积1160平方公里，折合174万亩。按地貌划分：丘陵占57.5%，山区占31.9%，平川占10.6%。3.气候条件襄垣属大陆性气候，平均气温8°-9℃，四季分明，七、八、九月气候最高，平均达23.4℃，极端最高气温为38.1℃。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1℃，极端最低气温为-29.1℃。年平均降雨量在550毫米左右，大部分集中于七、八、九三个月。全年无霜期一般为166天左右，最短118天，最长197天。4.行政区划襄垣现辖8镇3乡，323个行政村，1088个自然村，1463个村民小组。根据公安部门统计，2005年底总人口247097人，其中非农业人口61151人，人口密度每平方公里220.4，全县耕地面积38569公顷，约折合58万亩，人均耕地2.4亩。5.水资源襄垣属海河流域，地处浊漳河上游。浊漳河的三大干流西源、南源、北源，分别从境内的贺家垴。南沟、吴北入境。西源、南源在甘村汇合，至北底乡合河口与北源汇流，注入黎城，流经八个乡镇。境内还有史水、郭水、郝水等十多条主要支流和数百条小溪纵横交织，河流总长度为90.5公里。共有水库14座，其中山西六大水库之一的后湾水库，总库容达1.3亿立方米。全县水资源总量为7.8亿立方米。在某区下良镇小交村还有一处日流量为200-300吨的优质矿泉水水源。6.物产资源襄垣矿产资源十分丰富，现已探明的矿产资源有煤、铁、锰、铜、权威咨询机构精心打造锡、硫磺、石膏、云母、石英砂、石灰石、铝土矿、白云石、大理石、磁土等三十余种。其中煤、铁矿极为丰富。全县煤田南起阎村，北至南岩，长45公里，宽10公里，共计450平方公里，煤田属沁水煤田，现已探明地质总储量75.8亿吨。煤质以中灰、低硫、高发热量、高熔灰份的贫煤为主。铁矿主要分布在王桥、北底、下良、善福、西营等乡镇，总储量约3300万吨，氧化钙品位55%以上，是水泥、电石及其它建筑材料的优质原料。石膏石总储量为150万吨，分布在县东南部，是全省优质石膏矿点之一。铝土矿、大理石、白云石、石英砂的矿产资源储量均在100万吨以上。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。7.旅游资源襄垣历史悠久。在禹时代，襄垣属冀州之域；到虞舜时，为并州之地；春秋时归属黎国；战国初，赵、韩、魏三家分晋，襄垣始属韩国，后归赵国，因而历史上有“古韩”之称。公元前260年，秦王龁攻赵，赵襄子筑城于甘水（今浊漳河）之北，因城系赵襄子所筑，故名“襄垣”。襄垣人文景观独具特色。古有八景，即：宝丰晴雪、狮山晚照、凉楼盛观、漳江春渡、市桥怀故、韩山独秀、仙堂旧隐、甘泉嗽玉。现仙堂山峰峦俊秀、森林茂密、风光秀丽、气候凉爽，通过不断改造，已成为全省有名的旅游和避暑胜地。同时凉楼和宝丰、后湾水库旅游区也初步得到了开发。历史上，曾涌现出张良、法显、刘龙、连楹等杰出人物。8.经济、社会事业某区境内铁路纵贯西南，太焦线过境37公里，从王桥镇的南沟站入境，到虎亭镇的小河村出境。铁路专用线7条，全长12.1公里。公路干线有2005年建成通车的太（原）长（治）高速路其附线、国道208线及其附线、省道榆长线，过境段共计151.342公里。1996年实现了乡乡镇镇通油路，2002年开始实施村村通水泥（油）路工程。经过几年的建设，权威咨询机构精心打造使全县通车里程达到970公里，全县通水泥（油）路村达到323个，占到全县行政村总数的100%，形成了高速路、国道、省道为骨架，县、乡、村三级公路为网络的公路交通体系。近年来，高标准新建了环城长兴路和开元东西大街和府前南路，初步构筑起县城“四纵四横一环”的城市框架，为县城的城市化发展奠定了良好的基础。全县11个乡