20120305易元国际广场写字楼项目营销策划报告

此报告仅供客户内部使用，未经竞合地产的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密易元国际广场项目营销策划报告竞合地产机构2012年3月2随着楼市调控的持续跟进，特别是对于住宅产品的限购，使得开发企业普遍调整发展战略，商业地产呈现出快速发展之势，这使得原本为配角的写字楼类产品逐步成为房地产市场主角。对于郑东新区而言，在政府的强力推进下，已成为中部商务办公的汇聚之地，商业地产的开发如火如荼，如何在竞争日趋激烈的市场环境下脱颖而出，获取最大品牌效应和经济效益是本案的初衷所在！前言3报告框架价值篇市场篇东区写字楼市场情况•东区土地供应情况•东区写字楼分布•东区写字楼项目概况•东区写字楼典型个案分析•东区写字楼市场小结项目价值体系•建筑立面•建筑风格•业态划分•项目配套•项目价值点•项目SWOT分析销售策略篇项目核心卖点•市场各项目核心价值点•市场各项目价值点对比•项目价值点生态办公——EOD•案例借鉴策略导出•项目定位•生态元素植入•国际感价值营造•物业管理建议•公共部分项目创意表现推广策略•体验式营销•主动式营销•推广攻略营销策略•价格策略•营销总控•客源分析•客户定位•产品分割建议4东区写字楼市场情况分析5商鼎路东风路土地编号：023绿地土地规模：29.7亩建筑面积：29.7万㎡成交地价：22140万元，单价:744万/亩容积率：15限高：300米土地编号：015永和置业土地规模：14.9亩建筑面积：6.9万㎡成交地价：8465万元，单价:569万/亩容积率：7土地编号：022中原吉凯土地规模：12亩建筑面积：5.6万㎡成交地价：3925万元，单价:327万/亩容积率：7限高：120米土地编号：001广地置业土地规模：15.7亩建筑面积：4.1万㎡成交地价：5573万元，单价:355万/亩容积率：4限高：80米土地编号：002安阳投资集团土地规模：26.9亩建筑面积：7.1万㎡成交地价：6807万元，单价:253万/亩容积率：4限高：100米土地编号：003台资企业土地规模：12.9亩建筑面积：4.2万㎡成交地价：4674万元，单价:363万/亩容积率：5限高：100米地铁大厦土地规模：56.3亩建筑面积：26万㎡成交地价：200000万元，单价:3552万/亩容积率：7限高：120米土地编号：021河南亚新土地规模：18.2亩建筑面积：8.4万㎡成交地价：5935万元，单价:327万/亩容积率：7限高：120米土地编号：024绿地土地规模：33.57亩建筑面积：33.4万㎡成交地价：22140万元，单价:661万/亩容积率：15限高：300米土地编号：004三门峡投资公司土地规模：20亩建筑面积：5.3万㎡成交地价：5067万元，单价:253万/亩容积率：4限高：80米土地编号：005技运科技土地规模：14.8亩建筑面积：3.9万㎡成交地价：1620万元，单价:110万/亩容积率：4限高：100米心怡路康宁街升龙土地规模：160亩建筑面积：60万㎡成交地价：22140万元，单价:661万/亩容积率：15限高：300米东区土地供应情况6土地编号：047河南建业土地规模：44亩建筑面积：20万㎡成交地价：205333万元单价：503万元/亩容积率：7限高：120米土地编号：038商丘驻郑办事处土地规模：20亩建筑面积：9.3万㎡成交地价：7450万元，单价:373万/亩容积率：7土地编号：039焦作驻郑办事处土地规模：22.7亩建筑面积：9.3万㎡成交地价：8455万元，单价:373万/亩容积率：7土地编号：014河南华泰土地规模：18.7亩建筑面积：8.7万㎡成交地价：9015万元，单价:661万/亩容积率：7限高：120米土地编号：020联邦置业土地规模：15亩建筑面积：7万㎡成交地价：4095万元，单价:273万/亩容积率：7限高：120米郑州正岩土地规模：10亩建筑面积：4.6万㎡容积率：7限高：120米土地编号：019建业泰宏土地规模：15.4亩建筑面积：7.1万㎡成交地价：5030万元单价：327万元/亩容积率：7限高：120米土地编号：046中新置业土地规模：12亩建筑面积：5.6万㎡成交地价：5600万元单价：467万元/亩容积率：7限高：120米土地编号：049人民置业土地规模：12.8亩建筑面积：5.9万㎡成交地价：5990万元单价：466万元/亩容积率：7限高：120米土地编号：045铁科塞得土地规模：25.5亩建筑面积：11.8万㎡成交地价：1180万元单价：466万元/亩容积率：7限高：120米农业东路心怡路土地编号：016大亚置业土地规模：13.8亩建筑面积：6.4万㎡成交地价：4500万元，单价:327万/亩容积率：7限高：120米土地编号：046河南亿嘉土地规模：14.7亩建筑面积：6.8万㎡成交地价：6845万元，单价:466万/亩容积率：7限高：120米东区土地供应情况7土地编号开发商位置土地性质土地年限土地规模（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积(㎡）成交地价（万）每亩地价（万/亩）楼面成本（元/平米）楼限高（2010）047河南建业商都路北站南路西商务金融4044.0029333.37205333221105031077楼高120米（2010）038商丘驻郑办事处商都路北心怡路东商办用地402013333.37933337450373798（2010）039焦作驻郑办事处商都路北心怡路东商办用地4022.7015131.371059198455373798（2010）046河南亿嘉东方置业福禄路南站南路西商务金融4014.79786.077685026845466999楼高120米（2010）021河南亚新置业心怡路东、康宁路北商务金融4018.212104.97847345935327700楼高120米（2010）023绿地广场置业康平路南东风路西商务金融4029.7198311529746522140744744楼高300米（2010）024绿地广场置业康平路南东风路西商务金融4033.5223251533487522140661661楼高300米（2010）014河南华泰印业心怡路东、福禄路南商务金融4018.712475.478732890154821032楼高120米（2010）015河南永和置业商鼎路南心怡路东商务金融4014.99926.376948484655691218楼高120米（2010）016河南大亚置业站南路西万通路南商务金融4013.891737642114500327701楼高120米合计东区土地供应情况8土地编号开发商位置土地性质土地年限土地规模（亩）占地面积（平米）容积率建筑面积(㎡）成交地价（万）每亩地价（万/亩）楼面成本（元/平米）楼限高（2010）022河南中原吉凯气缸套公司康宁路南和谐路东商务金融4012.08000.017560003925327701楼高120米（2010）020河南连邦置业和谐路东福禄路南商务金融4015.09999.977700004095273585楼高120米（2010）019建业泰宏站南路西福禄路北商务金融4015.410264.77718535030327700楼高120米（2010）049河南人民置业心怡路东福禄路北商务金融4012.88562.97599405990466999（2010）046河南中新置业心怡路东福禄路北商务金融4012.08000.0175600056004671000楼高120米（2010）001河南广地置业商鼎路北康平路东商服用地4015.710454.644181855733551333楼高80米（2010）002安阳投资集团商鼎路南运动场东路西商服用地4026.917913.64716546807253950楼高100米（2010）003郑州台资企业协会商鼎路南心怡路西商服用地4012.98576.7154288446743631090楼高100米（2010）004三门峡市财经投资公司商鼎路北康平路东商服用地4020.013333.34533335067253950楼高80米（2010）044河南万众房地产康宁路南站南路西商务金融4013.18741.637611912661520304349楼高120米（2010）045郑州铁科赛得置业站南路西站西二路北商务金融4025.516991.4711894011880466999楼高120米合计411.42742582114799202311东区土地供应情况9郑东新区从2010年至今土地供应面积411.4亩，建筑面积达到211.48万平米，本项目未来竞争十分激烈。按从2010年至今写字楼月均去化量7.5万平米的速度来看，未来郑东新区潜在供应需要28个月才可基本去化完成。东区土地供应情况1010建业总部港B组团升龙战前商业广场中科金座绿地之窗绿地中央广场美盛中心豫航中心天明国际广场永和国际广场领袖国际中心绿地千禧广场红星蚂蚁SOHO商都世贸中心景峰国际永和宇宙星广场鑫荣御风商务大厦行署国际广场上上国际中心易元国际东区写字楼分布东区写字楼分布特征：由CBD内环向外环延展，易元国际正处于东区写字楼的发展线上，未来升值潜力巨大。1111项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）容积率报价（元/㎡）备注领袖国际中心写字楼、商业7.87.812.5717000景峰国际住宅、精装修公寓、商务办公6.75.410.2632000绿地之窗写字楼、商业77.4485.518000-20000尾盘销售期绿地中心千禧广场写字楼、商业、酒店43.5245.6140000行署国际广场写字楼、商业45.812.93.520000天明国际广场写字楼2023.016000永和国际广场写字楼49.715.55.7720000中科金座写字楼、商铺7.577.5612.90——正在打地基美盛中心写字楼、酒店、商铺30.917.26.19300002.1动工绿地中央广场写字楼、商业、酒店63.245————正在打地基建业总部港写字楼80204.0——尚未动工升龙站前商业广场写字楼、商业——545.5018000-190002.1动工永和宇宙星广场写字楼、商业14.88.47.00——2.11动工鑫荣御风商务大厦写字楼、商业——3.5————只租不售豫航中心写字楼、商业24.97.23.5——1.1动工东区写字楼项目概况郑东新区主要竞品写字楼概况1212项目名称楼层状况标准层面积标准层层高物业费（元/㎡·月）交房日期领袖国际中心一栋30层（1-4层商业裙房5-30层写字楼）2100㎡4米62011-12-31景峰国际一栋35层（1-7层酒店8-35层写字楼）1200㎡3.2米52011-8绿地之窗一期为1栋24层高层，二期为1栋36层高层2000㎡3.4米8.52012-9-30绿地中心千禧广场一栋60层（5-35层写字楼、38-55层酒店）2670㎡4.7米19.82012-9-30行署国际广场6-15层高层（1-2层商业）1382㎡3.45米2.52012-7-1天明国际广场两栋16层的高层和两栋13层的高层，其中写字楼为13层的高层1000㎡3.4米52011-12-31永和国际广场1栋21层的高层5831㎡4.08米52010-10-1中科金座1栋31层2000㎡————正在打地基建业总部港3栋10层小高层4000㎡——6尚未动工豫航中心2栋20层高层1000㎡————1.1动工东区写字楼项目概况郑东新区主要竞品写字楼概况1313项目名称外立面大堂大堂面积停车电梯装修状况挑高领袖国际中心石材结合玻璃幕墙10.4米1000㎡地下三层215个11部2.5/秒公共部分精装景峰国际中空LOW-E玻璃幕墙5.9米2000㎡地下三层停车场8部电梯公共部分精装绿地之窗中空LOW-E玻璃幕墙10米大260㎡小130㎡地下3000个8部电梯精装绿地中心千禧广场中空LOW-E玻璃幕墙9.5米700㎡地下1000个28部进口三菱电梯精装行署国际