20120324_沭阳县前期市调报告

沭阳县城市属性城市名片沭阳花木名扬天下，全县花木总面积40万亩，花卉苗木品种3000余种，各类盆景83余万盆，是全国最大的花木基地，有“东方花都”之誉。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。2006年新河镇周圈村入选“全国十大魅力乡村”。城市区位沭阳地处中国华东，江苏北部，东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，交通发达，京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。GDP走势年份2007年2008年2009年2010年GDP值（亿元）146.13181.51253.28288.49增速15.7%24.2%39.5%13.9%单位（元）2007年2008年2009年2010年人均收入8297102981129312874增速15.0%24.1%9.7%14.0%城镇居民人均可支配收入2007年2008年2009年2010年消费水平5238727977468459增速3.8%39.0%6.4%9.2%消费支出2006年2007年2008年2009年2010年第一产业28.9%27.0%25.0%22.0%19.9%第二产业41.7%43.5%44.1%42.9%44.8%第三产业29.4%29.5%30.9%35.1%35.3%产业发展行政区划沭阳县原隶属江苏省宿迁市，是宿迁市管辖的一个县，现根据苏发201139号省委文件，沭阳为省管县。总面积2298平方公里，辖38个乡镇，183万人，是全省人口最多、陆域面积最大的县。沭阳县下辖26个镇、8个乡。474个行政村（居）委会，县政府驻地为沭城镇。城区板块老城区城东新区城南新区经济开发区沭阳县——房地产开发投资年份2007年2008年2009年2010年投资额（亿元）21.7825.2630.3536.21增速58.3%16.0%20.2%19.3%沭阳县——商品房销售额单位（亿元）2007年2008年2009年2010年商品房22.3221.6332.3944.1增速131.7%-3.1%49.7%20.7%住宅19.116.9226.4336.16增速146.9%-11.4%56.2%36.8%商业3.224.715.967.94增速---46.3%26.5%33.2%沭阳县——商品房成交量单位（万方）2007年2008年2009年2010年商品房160.2137.31179.83207.34增速127.9%-14.3%31.0%15.3%住宅147.4119.08148.92185.4增速135.8%-19.2%25.1%24.5%商业12.818.2330.9121.94增速---42.4%69.6%-29.0%沭阳之最世界最大画材生产出口基地全国最大的花木基地全国规模最大的丝袜生产基地全国最大的内燃机活塞生产制造基地国内最大的包覆纱专业生产基地国内最大的电动车用纳米高能蓄电池生产基地国内最大的手机扬声器生产基地国内最大干花生产基地国内最大的LVL顺向板出口生产基地国内最大建筑模板生产基地国内最大的天然VE生产基地国内最大的防水模板生产基地国内最大的针织毛衣生产基地国内最大的图书交易市场月星项目现状距京沪高速出口仅800米，离县政府行政中心1公里，是城东核心商业中心，周边有汽车客运总站、物流中心、梦溪生态公园、五星级大酒店、沭阳县人民医院、大型高档住宅区等项目，项目建成后将成为沭阳东部商业的中心，沭阳乃至苏北家居、建材市场的龙头市场，辐射整个苏、鲁、皖、豫地区。区域位置——城东区老城区城南区城东区售楼地址：沭阳凯旋大夏一楼（巴黎新城商业街南首旁）项目地址：沭阳迎宾大道58号规划定位用地面积约为128亩，总建筑面积超过26万平米。家居旗舰店：持有经营（主要有一些月星的高端合作品牌）家居建材市场：连廊式(经营瓷砖、卫浴、门等)家居生活馆：（经营品牌沙发、衣柜、床、家纺等）酒店式公寓及办公公寓及住宅定位：打造苏北规模最大城市家居业综合体。体量参数总占地面积:85337.6平方米总建筑面积：263693万平方米地上建筑面积：242948平方米商铺总面积：191196平米其中家居旗舰店：61578平方米家居建材市场：116700平方米+2477平米（连廊）家居生活馆：4617平方米酒店式公寓及办公：23616平方米公寓及住宅：27836平方米（住宅15918）地下建筑面积：20745平方米占地面积：41329.5平方米建筑密度：48.4%容积率：2.85绿地率：2%机动车停车数量：1264辆其中地上停车721辆地下停车543辆非机动车停车数量：1200辆项目现状销售情况开盘时间：2011-11-19推出套数：1460套（约4万方）售出套数：约40套主力面积：20-40㎡层高：一层7米，二三层4米折后均价：一层12000元/㎡，二层6800元/㎡，三层4750元/㎡包租20年，全程委托管理前4年每年7%的投资回报率，一次性返还，报价折28%；第4年多额外返还8%，从第5年开始，每年返还实际租金的80%十年后可150%回购推广渠道各地区接待中心：南京、苏州、南通、无锡、扬州、淮安、徐州、连云港、临沣网站推广附：DM宣传单页客源主要以江苏地区的投资者为主、及自营商，以南京客户居多专业市场现状国际服装城——城东区所在区域：城东区开盘时间：2010下半年总建面：55万方本期建面：13.8万方本期套数：1347套去化套数：约500套主力面积：40-60㎡折后均价：一层12000元/㎡、二层7000-8000元/㎡三层4000-5000元/㎡、四五层整体出售前三年返租，每年8%回报率，一次性返还，招商3年免租主要客群：60-70%本地客户（只做本地推广）定位：苏北最大的服装批发中心国际服装城——现状2012年05月1日——试营业2012年10月1日——正式营业山东商城——城东区所在区域：城东区开盘时间：2010-12-15总建面：40万方本期建面：12万方本期套数：约900套去化套数：约300套主力面积：40-60㎡折后均价：A区一层19000元/㎡、二层14000元/㎡B区一层7900-9700元/㎡、二层4700元/㎡、三层2800元/㎡一层层高：5.5米，楼间距24米招商2年免租主要客群：以本地及周边乡镇投资客为主、部分山东投资商家定位：大型综合性商贸市场，以家居建材、小商品批发中心为主山东商城——项目现状海宁皮革城——城南区所在区域：城南区主力面积：50-120㎡业态分布：一层：箱包、皮具、皮鞋二层：皮草服饰、品牌皮鞋、餐饮三层：裘皮服饰、名牌皮革服装人流量非常稀少，经营效果不佳定位：箱包、鞋、皮具、皮革服饰苏北车市——城南区所在区域：城南区苏北车市，分为两期开发，均已经建成开始经营，一期商铺闲置较多，人流量非常少，经营状况不佳二期基本没有经营商铺，估计是受到一期运营状况的影响定位：汽配及维修专业市场永康五金模具城——城南区所在区域：城南区开盘时间：2010年总建面：5.2万方本期套数：约400套去化套数：约300套主力面积：70㎡折后均价：一二层7000-8000元/㎡主要客群：河北、河南、南通最多定位：苏北唯一的五金模具专业市场浙江商城——老城区所在区域：老城区开盘时间：2007年总建面：80万方本期套数：约1000套去化套数：剩余几套主力面积：50㎡折后均价：一层12000元/㎡一二层6000-7000元/㎡一次性返还，前三年的租金20%主要客群：以浙江投资商家为主、部分本地客户定位：大型综合性商贸市场，以家居建材、小商品批发中心为主蓝天国际商贸城——老城区所在区域：老城区总建面：37万方本期建面：24万方商城为地下一层，地上四层地上一层和二层部分商铺已开始经营地下一层、地上三层、四层，现均为闲置状态品牌基本以国内二三线为主，客流稀少，经营惨淡定位：县中心大型服饰百货商场小结沭阳县城区，主要分为三个区，即：老城区、城南区、城东区专业市场主要集中于，城南区和城东区，两个区的整体商业氛围不佳开发量大，单个项目的体量在40万方以上项目销售情况不好，目前基本处于滞销状态除浙江商城以外，其余项目经营状况很差附：周边城市商业市场项目开盘时间推出套数供应面积房型面积成交套数成交面积均价连云港小商品城2011.5.28546317371130-40159337135.8120000华东城2011.6.181016178678.51130-14067761201.188000连云港市光伸·国际购物中心2011.10.187367278670-50018114533.927800城东商业广场2011.4.3014417520.2100-120738813.04700021世纪国际商业广场2011.2.2424210689.8630-501034088.3212000灌南县新街口商贸城2011.8.306313190.41180-23581882.9718000半岛商业街2011.5.65612415165-367294884.277000奥邦（赣榆）国际商城一期2011.12.2989244562.6540-601496270.7911000合计8612523553.622813138810.32011连云港商业项目供应及成交情况项目开盘时间推出套数供应面积房型面积成交套数成交面积均价徐州农机汽车大市场2011.10.2345745139.92/15518173.827500夏桥义乌小商品城2011.7102631171.94/3258664/大连路商业街2011.16310399.34/262855.5/欧蓓莎国际商贸城2011.10.16224175572.8330-40137145734.817000汉都华庭建材装饰城2011.38218376.66/00/金都国际装饰城2011.64029248.38/00/中阳壹号商业街2011.11364569.41/4428.76/大运河装饰城2011.7825674.14/583531.54/合计4027220152.62193979388.432011徐州商业项目供应及成交情况项目开盘时间推出套数供应面积房型面积成交套数成交面积均价隆盛商业广场2011.128714352.53/2117.66/金鹰龙湖商业广场2011.5344//73//盐城义乌商贸城2011.71099/30-6085//合计17301602011盐城商业项目供应及成交情况项目开盘时间推出套数供应面积房型面积成交套数成交面积均价淮安义乌商贸城2011-113335/20㎡1632/13000合计333516322011淮安商业项目供应及成交情况