房地产可行性研究概述(DOC25)(1)

房地产可行性研究概述第一节房地产开发的基本概念一、概述据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为1。我国的房地产开发发展时间并不长，其萌芽形式为70年代城市建设的“统建”。在十一届三中全会后，改革开放给房地产开发带来了发展机遇。而土地使用制度的改革，促使房地产开发事业迅速发展起来，并成为城市建设的主导方式，无论是在新区建设中还是在旧区改造中都起到了重要的作用。从1979年试行全价销售住房开始，对以国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度改革，至今已走过了二十余年的历史。房地产市场经历了复苏阶段（1978年—1985年）、缓慢发展阶段（1986年—1991年）、超常发展阶段（1992年—1994年）、调整回落阶段（1995年—1997年）和稳步发展阶段（1997年—至今），有力促进了房地产开发的发展。（一）房地产开发的特征1．综合性综合性是指房地产开发活动的全面系统性。首先，房地产开发要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，既要对土地或房屋建筑进行有目的的建设，又要依据有关法规、条例，对开发区域内的一些必要的公建配套设施进行统一规划、布局，同步建设；其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的多重复杂性。房地产开发过程中环节很多，涉及到的部门与关系也很多。不仅涉及到规划、设计、施工、环保、水煤电供应、交通、教育、卫生、消防和园林等部门，而且开发过程中的征地、动拆迁和销售工作与城市居民的生活密切联系，涉及面广；此外，房地产开发的综合性还体现在它与国家、地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。2．长期性长期性是指房地产开发的周期较长。一般来说，普通的开发项目需要两年到三年时间，规模稍大的综合性项目需要四至五年，而一些成片开发的大型项目需要的时间更长。1《城市房地产开发经营管理条例》第一章中定义。这是由房地产开发产品的特殊性所决定的。房地产开发是人、财、物等开发资源规模性投入，产品（房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益）输出的过程。这个过程要经过许多环节，如土地的取得、开发准备、规划设计、施工、配套建设和市场推广与营销等各个环节，这些环节有的是独立的，有的是相互交叉的、制约的，而每个环节的完成少则几个月，多则要一年以上。因此，整个过程往往需要较长的时间。3．地域性房地产开发具有很强的地域性。房地产是固定的和不可移动的，带有极强的地域性特征，受到时空条件和社会环境的影响。从微观来看，区位或地段是房地产的主要影响因素，由此可以决定房地产其它如交通、环境、配套设施等因素，因此项目选址是房地产开发的重要决策内容。从宏观上看，所在地区的社会环境、经济发展、消费水平等对房地产开发项目具有决定性的作用。每一个地区的投资政策、房地产市场政策、房地产市场需求状况及消费者支付能力等是不一样的，带有较强的地域性特征。4、风险性房地产开发的综合性、长期性和地域性特征决定了它的高风险性。房地产开发资金投入量大，房地产市场的日益规范，预销售条件的提高，使得在较长的开发期里，许多可变因素都可能起着关键的作用，给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发产品从实体上讲，是供人们使用的建筑物，刚性强，如果项目建成，未能按计划销售或出租，甚至成为空置楼盘，就会使开发商蒙受重大的经济损失；同时，房地产市场的竞争性也增加了房地产开发的风险；此外，房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大。（二）房地产开发的形式房地产开发可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。土地开发是指开发企业通过一定的方式获得土地使用权后，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通，场地平整）的熟地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权转让给其它企业进行房屋建设的一种开发方式。房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得土地使用权后，按照城市规划要求，建造各类建筑，如住宅、办公楼、商业用房、工业用房等，并出售或出租的一种开发经营方式。综合开发是指将土地开发、房屋和市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。从土地的开发、房屋以及小区市政、公建配套设施的建造，直到房屋的租售和管理的实施，均有房地产开发企业自行完成。是我国房地产市场中常用的一种开发方式，具有明显的中国特色。二、房地产开发的主要阶段开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并委托其它专业公司进行物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为五个阶段，即项目策划与决策分析、土地取得、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。（一）项目策划与决策分析阶段房地产项目首先必须进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素；具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外还可考虑将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。房地产项目开发时机的开发分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，在倒推出应获取开发场地和开发建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。房地产产品方式经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。决策分析主要包括市场分析、预测和项目的经济评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析，这项工作是可行性研究工作的主要内容，也是本书的主要内容。（二）土地的取得根据项目分析和决策分析的结果，通过一定的方式，获取土地使用权。在这个阶段，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：1．房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2．城市规划设计条件；3．基础设施和公共设施的建设要求；4．基础设施建成后的产权界定；5．项目拆迁补偿、安置要求。如果需要动拆迁，需制订动拆迁方案。在办理有关手续后，根据有关法律、法规和文件，进行拆迁、安置和补偿工作。从而取得土地，进行开发。（三）前期工作阶段前期工作阶段是指经过必要的项目策划和决策分析，并作出相关决策后，到正式施工之前的一段时间。当具体的开发地点与项目初步确定之后，在取得土地使用权前后和开发项目建设前还有许多工作要做，前期工作的内容包括主要以下几个方面：1．资金筹措方案的编制和落实；2．根据资金实力、市场情况确定开发模式或开发方案；3．设计招标和规划设计方案的确定；4．城市规划及市政配套部门征询意见或批准；5．施工图设计及工程概预算；6．承包商、监理公司招标和确定；7．办理各种开工手续；8．主要设备材料的选择和订购；9．施工现场的水、电、路通和场地平整；10．在项目策划的基础上制订详细的营销策划方案；11．签订各种与项目有关的承发包合同或协议。（四）建设阶段建设阶段是将开发过程中所涉及到的人力、材料、设备、资金等开发资源聚集在一个空间和时点上，将计划付诸实施的活动，这一阶段包括工程建设、市政和公建配套设施建设和竣工交付等。具体地说，建设阶段的主要工作内容有以下几个方面：1．土建和安装工程；2．装饰工程；3．室外水、电、煤、供暖、有线电视等区内的市政配套工程；4．公建配套及区内配套设施工程；5．室外绿化工程；6．室外景观工程；7．道路及围墙工程；8．其它零星工程；9．竣工验收。为了确保工程项目按计划、保质保量地完成，应按照项目管理的基本原理，通过项目组织的努力，运用系统理论和方法对开发项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，实现预定的投资、质量、进度等目标。（五）租售阶段租售阶段是通过房屋的租售使开发项目的使用价值和价值得到实现，收回投资、实现开发利润的过程。虽然国家和各省市对房地产的租售条件和时间有种种规定、限制，但事实上，从项目一开始，租售工作可能就已经开始。这些工作包括各种媒体广告宣传、制作售楼资料、建设售楼处等等。三、房地产开发过程的主要参与者房地产开发是一项系统工程。在这个系统中，主要以下参与者。（一）开发商房地产开发商是项目的出资者、组织者、管理者和协调者，参与开发的全过程。房地产开发企业的经营目的很明确，即通过实施开发获取最大利润。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1.有100万元以上的注册资本；2.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员作出高于前款的规定。1（二）勘测设计及工程承包商勘测设计单位主要负责项目的地质勘测、规划设计和施工图设计，涉及的专业有城市规划、建筑、1《城市房地产开发经营管理条例》第五条。如上海市规定房地产开发企业的注册资本须500万元。结构、给排水、强电、弱电、暖通、园林绿化和环境艺术等。勘测设计是房地产开发的重要参与者，是开发项目能否按计划进入建设阶段的主要保证者，是项目能否实现目标利润的主要成本控制者，是确保项目质量目标的执行者和监督者。工程承包商是开发过程中基础设施、房屋建设等建筑产品的直接生产者，房地产开发的重要参与者。开发商在依据国家有关规定选择承包商时，不仅要综合考察其业绩、资金实力和施工技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价，权衡各方面的因素确定工程承包商。工程承包商是项目质量的直接责任人，在某种程度上决定着项目的成败，直接影响到项目投资、进度和质量等控制目标的实现。（三）设备材料供应商在房地产开发过程中，需要投入大量的人、财、物，这个物就可以理解是设备、材料。房地产开发需要大量的建筑材料和设备，如电梯、水泵、电器、钢筋、水泥、砌体、木料、模板、窗等等，这些设