昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告XXXX-78页

房市金碟昆山美吉特工业品博览交易中心可行性研究报告本报告旨在对项目作出常规可行性研究；由于本项目主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的综合性供应链服务平台。核心业态设置无机机电、机械设备、IC产业、电子电器、光伏产业、工业原料、生产设备、汽车零件等。有别于传统的、单一的工业品专业市场，在工业品行业现状、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品博览交易中心；本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在昆山开发、建设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择昆山是因为昆山综合成本最低，综合效益最好；本报告充分发掘昆山在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。房市金碟第一章总论第一节可行性研究主题一、项目简介1、项目名称：昆山美吉特工业品博览交易中心2、项目承办单位:3、项目建设地点及占地面积：本用地位于昆山市陆家现代服务综合园区内,金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧，项目占地1500亩；二、可行性研究报告编制单位：三、研究工作范围：1、项目背景、开发规划的确定;2、市场环境分析;3、投资估算及经济效益分析;4、项目不确定性分析;5、项目社会效益和环境效益评价四、可行性研究报告的编制依据：1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4、《城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》5、《中华人民共和国城市规划法》6、《苏州市城市建设规划管理办法》7、《中华人民共和国城市房地产管理法》8、《城市房地产开发经营管理条例》9、《城市拆迁管理条例》10、《城市商品房预售管理办法》11、《城市房屋租赁管理办法》12、《城市房地产抵押管理办法》第二节项目概况一、项目实施进度计划安排：由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在4年到5年时间内全部建设成投入使用；二、项目主要技术经济指标：房市金碟名称合计一期(2#地块)二期(1#地块）三期（3#地块）四期（4#地块）五期（5#地块）小计占地面积（㎡）959,073389,371259,283140,08370,88099,456959,073建筑面积（㎡）1,973,429632,723420,728409,408209,645300,9251,973,429地上建筑面积（㎡）1,731,259580,163378,878350,208174,365247,6451,731,259地下建筑面积（㎡）242,17052,56041,85059,20035,28053,280242,170容积率1.811.491.462.502.462.491.81总户数（户）建筑面积㎡合计1,974,429632723420,728409408210645300925553,630主体部分小计1,964,629632,723420,728399,608210,645300,925543,830酒店式公寓167,1606098060,18046000167,160配套商业69,5003680032,70069,500工业品精品馆/展示中心59,68059680工业品交易区696,871385923285,99824950办公352,23836780315458住宅312,010174365137645酒店64,0006400064,000地下车库243,1705256041,850592003628053280243,170地下商业000…0配套部分小计9,800009,800009,800公建配套（工业品博览馆）9,80098009,800房市金碟第二章项目建设背景第一节项目建设背景一、我国现代服务业现状1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均GDP的增加，服务业在GDP中的比重不断上升，但中国服务业的增长速度明显慢于GDP增长速度，在中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高；2、2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为40.7%，距离世界平均水平67.7%仍有很大差距；中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱；究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来“重物质生产体系，轻服务消费”的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因；3、中国服务业发展的特点一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为“三、二、一”格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足；二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军，但潜力仍然没有发挥出来；三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后；附表：1、三次产业贡献率年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业#工业20031003.36332683658.5114537151.9146340538.1252194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654.1137046748.1899118342.31921938资料来源：中国统计年鉴2008房市金碟资料来源：中国统计年鉴20082、第三产业增加值构成年份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64资料来源：中国统计年鉴2008第二产业对经济贡献率45505560第二产业第二产业58.51145452.2341953.63852353.08482754.1137052003年2004年2005年2006年2007年第三产业对经济贡献率3638404244第三产业第三产业38.12524040.278241.661842.31922003年2004年2005年2006年2007年2007年第三产业增加值构成14.60%18.16%5.70%11.05%11.85%38.64%交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他房市金碟、三次产业就业人数年份经济活动人口就业人员构成(合计=100)(万人)(万人)第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4资料来源：中国统计年鉴2008二、现代服务业综合园区含概的内容现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。服务业集聚是指在服务领域内相互关联(互补、竞争)企业与机构在一定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者半成品的企业，一般不与消费者直接接触；相关机构主要指行业协会、研究机构和政府相关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化和社会氛围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信和安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策和法律规定。服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的和出现和发展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或产业房地产商策划的主题园区。2007年三次产业就业人数构成41%27%32%第一产业第二产业第三产业房市金碟在现代服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主要追求信息的畅通性、商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低（区位熵大于1）的产业，如研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。三、现代服务业综合园区现状和发展趋势目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业综合园区已成为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。而以研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等为主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式发展提供了契机。园区形式主要包括：（1）科技商务社区科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序、有机组合，可以“自给自足”并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业和企业总部为主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好