江苏宿迁老年公寓可行性研究

-1-A、宏观分析..................................................................................................................2一．基本概念...........................................................................................21．相关产品概念...............................................................................................................22．“老年公寓”概念.........................................................................................................3二、老年公寓市场分析.............................................................................41．我国已进入老龄化社会阶段.......................................................................................42．“老年公寓市场”潜力巨大.........................................................................................43．老年人养老逐步向养老院转移...................................................................................54．国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发...........................................................55．我国城市老年公寓发展现状及存在的问题...............................................................5B、宿迁老年公寓市场分析.........................................................................................111．老龄化现状.................................................................................................................112．老年公寓市场.............................................................................................................11C、案例分析................................................................................................................12D、政策因素................................................................................................................17E、项目详细策划........................................................................................................24一、项目选址建议...................................................................................24二、规划设计构想...................................................................................25三、详细设计..........................................................................................271．公寓设施.....................................................................................................................272．服务中心办公楼.........................................................................................................273．客房.............................................................................................................................284．娱乐设施.....................................................................................................................285．护理.............................................................................................................................286．饮食.............................................................................................................................29四、初步投资估算...................................................................................291．成本估算.....................................................................................................................292．价格建议.....................................................................................................................293．效益分析.....................................................................................................................29-2-江苏.宿迁老年公寓可行性研究A、宏观分析一．基本概念1．相关产品概念从老年人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式。国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。经营模式公办公营公办民营民办民营机构类型福利院敬老院老年公寓-3-2．“老年公寓”概念所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质，开发商投资者的介入点也在于此。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显的：1）减轻子女养老压力，提高社会效率2）有利于老年人身心健康3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成-4-为一种新兴的产业。要加快发展老年公寓，一定要把老年公寓作为一种新的养老模式来对待，按照“公益性事业，市场化运作”的原则，走产业化道路。老年公寓作为房地产产品的一个分支，是市场经济发展到一定阶段社会分工更加细化的必然。二、老年公寓市场分析1．我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2．“老年公寓市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。-5-3．老年人养老逐步向养老院转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4．国家鼓励开发商