黄淮大市场考察报告

黄淮农产品物流批发市场项目情况介绍1、项目概况黄淮农产品物流大市场，项目总投资8亿元，总占地面积800亩，总建筑面积50万平方米，其中，项目包括占地200亩的国家直属储备糖库、占地50亩的国家直属储备肉冷库，包含业态：蔬菜、水果、水产、肉食、蛋奶、干鲜调味品、米面粮油、副食八大交易区和信息发布中心、检验检测中心、品牌研发中心、物流配送中心、电子交易中心、安全监控和指挥调度中心6大功能区。2、项目区位项目位于周口市太昊路与中原路交叉口，整体区位位于周口市南郊南环路附近。3、项目运营情况项目分为东、西两区，西区为主要果蔬、水产、冻品等大棚交易区以及仓储物流区，东区主要为副食、干鲜调味品区域。项目西区于2010年底12月份整体开业（蔬菜、水果等为基本），东区于2011年年底开业，目前市场已入住来自全国各地的商户2000多家，辐射周边10多个省市，2013年年底完成交易总额80亿元，预计2014年交易额将破100亿元。五期全部建成投入运营后，可入住商户4000多户，实现年交易额150亿元以上。同时，项目以市场为依托：上建基地，打造西华县华龙产地市场，成立李寨农业开发公司，规划建设现代化农业示范基地；下建连锁终端，规划建设中心城区连锁农贸市场和社区菜店。4、商铺租金及经营情况市场租金还是两年前刚开业时的价格，目前都没有上涨，市场内一、二层平均租金在12-18元/月/㎡不等，临街商铺近40元12-18元/月/㎡。目前市场没有空余商铺和摊位。商铺转租炒的比较火爆，据调查一个干调商户，去年7月份接手的商铺，转租费为8万元，目前商铺转让费在8-30万不等。以下是个别商铺租金采样：（1）便民超市年租金200㎡，29元/㎡/月。（2）鹿邑娃娃菜周口直营店100㎡，14元/㎡/月。（3）李根海鲜调料批发商行180㎡，17.25元/㎡/月。5、市场配套设施及各交易区介绍（1）检验检测中心8点半钟左右到达项目质检中心，当时检测员正在对市场的蔬菜取样抽检，经询问，每日早上一上班市场检测员就对市场当日的各类蔬菜进行取样，主要检测蔬菜水果的重金属含量以及农药残留等方面。（2）农耕文化展览中心农耕文化展览中心主要展示周口的农耕文明，以及6000多年的“伏羲文化、老子文化、姓氏文化、农耕文化”。（3）周口特色农产品展销厅与工作人员沟通后了解到，展销厅集展示、推广、销售、配送、研发功能于一体，与周口八县一市两区农特产品生产基地、深加工龙头企业、农业合作社建立战略合作关系，与全国范围内的农特产品生产商、销售商有效互动。按照“市场+基地”流通模式，开发基地合作与基地建设。目前已经与全市50多家生产基地达成合作。（4）电子结算及金融服务中心据工作人员介绍了解，目前市场全面实现一卡通，商户与商户之间交易实现电子结算。市场还与周口市市区农村信用社合作推出了“金燕快贷通”小额贷款业务，定期向需要资金周转的商户办理评级授信贷款业务。（5）果蔬交易区果蔬交易每天从2、3点就已经开始了，大棚内有特定的车位和铺位，市场大棚内车水马龙，异常拥挤。（6）仓储这是西区相关配套仓储，大多数租给水果商户及一少部分肉类冻品商户，商户自己改装了小冷库，冷库为风冷、水冷。平时用都是用水冷的，风冷的电耗和成本比较高。（7）冷库市场冷库配套，整个操作流程非常简单，一般一个人就可以完成入库装车的工作。（8）铁路专用线铁路专用线主要是运输粮食、种子等农作物。（9）副食、干调、鲜肉副食、干调、鲜肉为市场东区，此区域商户多数为干调、鲜肉，副食商户有40-50家左右，区域内没有专门的仓库提供给商户，商户的货物一般都是存放市场周边或是自己家里，还有些做肉品的把门面改成了冷冻库。本区域还有一点，干调和鲜肉等都连在一起。6、与本项目的相似点及参考意义建设规模与市场定位类似同为以农产品流通、批发为主的大型综合性专业市场，涵盖果蔬、干调副食、仓储物流；区位类似项目选址同在城郊结合部，周边配套并不完善；建筑形态类似同为两层半街区式经营排铺；市场配套类似同样规划有物业服务中心、电子交易结算中心、食品安全检测中心、信息发布中心；同样配备有仓库、冷库、保鲜库；发展轨迹类似同为建设之初不被市场认可，通过宣传推广与招商的实现逐渐被市场认可；7、总结通过对黄淮大市场项目的调研考察，该项目与本项目相似度极高，总体运营状况良好，开业不到3年出租率达到100%、市场铺位一铺难求、转让费水涨船高等现状可以作为增加本项目客户信心的现实案例。部分对本项目不利的因素：如发展商全部自持只租不卖、规模更大、政策支持力度更大等通过准备说辞进行规避。参观动线示意图（按照数字顺序参观）：