2010-11月新沂市房地产调查报告

充足的经济发展空间，强劲的城市发展动力城市地位新沂市徐州市新沂位居江苏省北部，是江苏省北部重要的工业城市，沿东陇海线产业带中心节点城市，江北唯一的三级一类中心城，面积1616平方公里，人口103万，城区人口27万。经济分析房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP的高位增长昭示房地产的高速发展新沂市GDP增长图77.891.01106.3128.41195.530501001502002502005年2006年2007年2008年2009年GDP（亿）经济发展近几年，新沂市经济加速增长，年度增幅均在10%以上，快速增长的城市经济，为整体房地产市场的发展及需求得到长期、强有力的支持据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出新沂市房地产处于高速发展期交通良好内外交通条件为徐州整体发展提供优越的前提条件新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。京杭大运河贯通南北，东离连云港港口仅有90公里，周边80公里范围内分布着三个机场，构建了“公铁水空”的立体化交通网络。产业分析新沂市产业结构不断优化形成了以工业为主体，第三产业加速发展，高效农业蓬勃发展的优质产业结构新沂工业基础较好，初步形成了“精细化工、纺织服装、绿色食品、机械冶金、资源加工”等五大产业板块，“新能源、新材料、新医药、新环保、服务外包”等五大新兴产业加快集聚。20.8731.0525.8822.3238.2630.4323.846.3536.1525.0158.5244.8833.8581.779.980%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年2009年新沂市产业结构图第三产业第二产业第一产业人口与城市化新沂市经济的快速发展使新沂市城镇人口快速增加，城市化率09年达到42%的高位。新沂市近年来人口稳步增长，2009年达到102万，这为房地产未来的需求提供支撑。人口的稳定增长、城市化的加速累积为新沂市提供持续而大量的住宅需求、促进了房地产的快速发展新沂市人口与城市化进程97.4799.0699.11100.31101.9538.0437.6437.9740.1242.510204060801001202005年2006年2007年2008年2009年人口（万）人均收入及支出收入和消费的增长以及消费习惯的变化将为徐州带来商业质和量的新需求稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能新沂市人均收支变化图4578497357896984763264757446867610028114220200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年2009年人均支出人均收入城市规划城市发展定位苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽、商贸流通中心和工业城市。城市用地和发展方向向南发展主城区布局形态中心区以南京路为主轴线，形成以商业、金融、文化娱乐为主的城市中心区南区建设新的行政中心，以市民广场为中心，建设以居住为主的城市新区西区以经济开发区为主体，形成新沂市区工业发展的主要载体。东区为工业区。区域规划为交通、商贸和工业城市、其城市重点向南发展中心区东区西区南区土地出让变化图74.4121100.6123.40501001502006年2007年2008年2009年万方土地市场走势土地市场常年保持100万方左右的供应，为房地产市场提供充足的开发用地。自06土地开始突破百万方放量，土地市场长期繁荣，2010年成交面积110万方,供应的累积预示未来房产的竞争将日益激烈。新沂市房地产开发走势125.68138.49157.99201.8175.1684.7698.75129.3728.6246.818.5585.20501001502002502006年2007年2008年2009年万平米开发面积竣工面积去化面积新沂市房产投资销售走势6.21312.5517.56.0411.054.925.180510152025302006年2007年2008年2009年亿房产投资房产销售房地产市场走势徐州房地产开发进度平稳加速发展、2009年开发面积增长27.7%；商品房销售在经过07年的宏观调控及08的救市调控政策后，市场需求得到释放、成交量激增、达85.2万㎡/年；但从房产开发及竣工面积来比较，未来区域供应量仍然充足。房产未来供应充足，呈现供需两旺局面，但未来2-3年或将出现供大于求趋势一级市场概述区域土地成交数目成交金额（万）成交面积（万方）均价（元/平米）中心区1516252584.61921西区31933011.41696南区32540013.51876东区1138011380总计22208635110.51888中心区2-3年内仍是房地产最活跃的区域今年土地供应集中于中心区，中心区未来仍是量价齐高热点区域。地块分布图中心区东区西区南区目前新沂市在售楼盘31个，总体量321万平米，本年推出141万平米，已去化99.8万平米，未来供应221万平米，市场供应充足。目前全市在售及预售商业总面积47.7万方，去化4.6万方，余量38.1万方，未来商业供应主要集中在中心区和南区。（单位：㎡）二级市场概述区属建筑面积已推面积去化面积余量商业余量住宅余量中心区748861486100354847394014200500360514西区27500011687811203216296818000155968南区176288347820635839214044911148001333191东区42120832622317267224853646500236936总计3207952140740799794322100093798001830209房产呈现供需两旺的局面，南区成为最热门市场，显现供不应求的的趋势。环城高速北京路大桥路市府路徐海路马陵山路连徐高速钟吾路公园路南京路临沭路利民路新华路轻工路钟吾路公园路新华路轻工路钟吾南路公园南路新华南路轻工路四华里上海路天津路江苏路浙江路新东路黄沭路人民路戴西路五华路花厅露建业路富民露青年路新安路惠山露臧迂河沭河黄墩河新戴河本案金鼎名城巨融豪园四季阳光市府花苑盛世名园金色家园国信金邸世家罗马名城万恒东一号华泰豪庭锦绣茗苑世纪花园怡景雅居玉融.瀚景园中央公园城市花苑苏州花苑盛世名园安隆花苑玉景美庐御源华府丽锦花园天都嘉园温州商城怡景家园滨河家园滨河家园天润苑悦景轩太湖东郡达信国际樱花公馆福鑫苑区域发展支撑整体档次未来前景客户分析中心区商业中心高档未来供应量较大、以商、住综合为主留恋城市生活的大量中高档换房族南区新城区规划中、高档未来打造围绕新的行政中心的住宅集聚区新城区发展带动南区板块迅速崛起，成为乡镇进城、年轻家庭的集聚地西区经济开发区中档伴随经济开发区的发展有较大提升空间大量中、低阶层换房族、附近乡镇迁移地东区无锡-新沂工业园中高档随着未工业区的建设，有着较大的发展空间大量工业区中高端客户，附近乡镇迁移地板块分析住宅市场去化分析区域多层（万平米）高层（万平米）月均去化（平米）中心区25.315.43360西区5.14.82326南区13.59.63548东区7.89.83169（当前在售楼盘去化情况表）全市房地产去化普遍以多层为主，各区域楼盘平均月去化在3000平米左右，南区市场接受度最高。住宅市场价格分析区域高层均价多层均价别墅均价中心区48004300——西区33003150——南区42003850——东区340037006500总计———房产价格走势24302622317041000500100015002000250030003500400045002007年2008年2009年2010年元区域住宅价格连年快速增加，2010年更是从激增31%，达到4100元的高位。各区域房地产价格差距较大，在热点区域中心区和南区，呈现量价齐升的局面住宅市场未来供应高层产品成为市场未来主要供给，别墅市场开始出现，市场进入多样化产品竞争阶段区域多层余量高层余量别墅余量中心区129119183268——西区48964102731——南区395689417667——东区898061955515188总计663578899217—新沂市房地产市场经历09年热潮以后，高层住宅开始被大众接受；伴随政府对多层住宅审批限制，高层住宅已经逐渐成为市场主流的高端产品。商业市场概述目前商业供应主要集中在中区和南区，未来南区商业供应较为充足。目前市场供应及去化中商铺为绝大多数，且多为沿街商铺。区域供应余量主要类型中心区21200090500沿街商铺、办公楼、综合商场西区2200018000沿街商铺、综合商场南区127000114800沿街商铺、综合商场、酒店式公寓东区4950046500沿街商铺、综合商场、349000270004500900050007000050000100000150000200000250000300000350000400000商铺办公酒店元平米010002000300040005000600070008000900010000未来供应均价中心区重点楼盘——天都嘉园项目基本信息：占地面积:62903.5㎡建筑面积:162000㎡容积率1.60建筑类别：多层、高层户型配比：90-110㎡两房60%，115-140㎡三房40%开发商:新沂市浙经天都房地产开发有限公司批次开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率12008.72600100-136㎡11214932149322654100%22009.63100100-136㎡12213980139803120100%32010.93600-4040100-136㎡1692336111676345146.75%充分利用地段和体量优势发展商住综合体，多层与商业的受追捧为高层的推出做好充足预热。客户情况——附近乡镇农民客户占70%，城区客户30%，自住为主，极少投资客产品情况——建筑为现代经典立面，立面全部采用高级黄色面砖，顶部采用白色乳胶涂料，大面积浅色景观玻璃窗配以白色窗框。商业情况——商业为10000平米沿街商铺，一拖二；面积70-300平米，主力户型100平米，开间4.2-5米，层高4米，只售不租，均价12000.目前完毕80%中心区重点楼盘——中央公园项目基本信息：占地面积:10176平方米建筑面积:71378平方米容积率7.10装修状况：毛坯建筑类别：高层户型配比：90㎡左右一房、两房90%，少量50㎡、130㎡户型，后增加140-200平米大户型。开发商:新沂市玉华园房地产开发有限公司开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率2010。6450090-130㎡6726195017801593323.10%在小户销售受阻情况下灵活切割面积拼合成三房大户型以适应市场需求变化客户情况——市区商人客户占60%，其他类型市区客户20%，附近乡镇客户20%，自住为主.产品情况——典型新古典主义立面，共两栋28层为主体的商住楼，地下两层11700平方米，为人防工程和停车位，地上两层为商铺，3层以上为住宅商业情况——商业为6000沿街商铺，一拖二；面积100-300平米，主力户型100平米，开间4.5米，层高4.2米，进深15米，只售不租，价格预计为12000-13000/㎡南区重点楼盘——金鼎名城项目基本信息：占地面积:166000平方米建筑面积:320000平方米容积率2装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层、洋房、双拼户型配比：90-105㎡左右两房45%，110-125三房55%。开发商:新沂市苏阳房地产开发有限公司以规模优势和发展综合商住区，通过少量别墅拉高社区档次，并放大自身首席花园洋房社区的优势。批次开盘时间价格主力面积总套数总面积销售面积月去化销售率12010.62990-370090-12