中信咨询地产区位价值

©2010IBMCorporation如何评估房地产项目区位价值学校：中国科学院研究生院管理学院专业：工商管理硕士(MBA)研究方向：科技创新与战略联系电话：E-Mail：@gmail.com帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势相关定义帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。区位——项目所在位置及其相邻地块间的相互关系。具体指房地产与市中心、重要公共设施如文化体育、会堂、广场、公园、医院、学校等的距离，与公共轨道交通站点、巴士站点等公共集体运输系统的距离和与重要景观的朝向、距离及日照、风向等。可分为自然区位、经济区位和交通区位。价值——依靠价格来反映帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势项目属性分析区位属性项目属性面向全省或全国项目所在地的经济位置经济基础用途商用？工业？居住？城市综合体？在所在城市的地理位置项目所在地的区域配套设施当地居民对该区的认知度可达性生活配套设施面向未来城市发展的核心区域未来城市改造的重点自然资源及景观帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势如何评估房地产项目区位价值房地产项目区位价值—评估框架房地产项目区位价值—评估指标房地产项目区位价值—评估方法房地产项目区位价值—评估步骤Part1帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势评估框架——宏观和微观此五因素将在大局上影响整体房地产投资者决策，进而影响供求关系宏观评估当地政府规划国家宏观经济调控经济预期就业及收入水平金融政策帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势微观评估（以居住类型为例）外部环境周边自然资源及景观交通通达程度公共配套服务设施完备情况停车条件市政基础设施条件自身环境1.已建平面布局建筑造型有效使用（利用）率采光、风向、朝向、风水等相对自然客观条件2.待建土地价格当前土地使用者的态度土地转让方式（是否存在后续费用）帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势©2010ShangYonghua房地产项目区位价值—评估框架房地产项目区位价值—评估指标房地产项目区位价值—评估方法房地产项目区位价值—评估步骤Part2帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势评估指标帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势©2010ShangYonghua宏观方面：房价收入比房地产投资占GDP比微观方面：售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势一个不可忽视的因素——消费者心理房地产产品作为一种商品，其价格受到购买者心理的极大影响。需要对当地的人口构成、消费习惯、文化背景、传统观念等进行综合综合考虑和分析。帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势Part3帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势©2010ShangYonghua房地产项目区位价值—评估框架房地产项目区位价值—评估指标房地产项目区位价值—评估方法房地产项目区位价值—评估步骤帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势评估方法帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势1.收益法潜在毛收入有效毛收入净收益同行业平均利润的扣除（贡献率）综合性物业各部分的分别计算2.假设开发法及成本法建安成本计算的细化-基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调）在建工程的未实现利润未来开发价值的估算帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势3.局部房地产评估的分析独立性、使用、经营市场变现的限制因素4.不同区域、不同用途物业的评估价值5.特殊物业的评估工业房地产在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.住宅小区大型地下车库针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价。要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。评估方法帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势Part4帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势房地产项目区位价值—评估框架房地产项目区位价值—评估指标房地产项目区位价值—评估方法房地产项目区位价值—评估步骤帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势评估步骤帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势1.分析政府对建筑使用的相关法律法规；2.实地勘探、记录房地产建筑的概况、物业管理、用途、周边信息等信息；3.借助统计年鉴和消息渠道，收集GDP、人口迁徙、收入等数据4.分析可能会波及房地产产业的宏观经济政策5.考察当地人文环境对潜在购买者进行访谈，了解消费趋向和支付能力、以及购买驱动力）6.收集该项目所在地房地产价格数据数据分析可借助商圈分析模型或某些综合评分工具，尽量得到可量化的结果。帮助客户建立、保持和增强长期竞争优势结语：•其它思路：根据经济学相关原理，围绕可能对稀缺性、供求关系产生影响的因素进行评估。•房地产区位价值评估涉到很多方面，相信中信国际咨询有自己的一套成熟模式，希望能有机会学习！