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文档11目录项目概况........................................................................................................................2建设进度安排...............................................................................................................2市场研究.........................................................................................................................3投资分析基础数据的预测和选定..............................................................................3(一)销售收入的测算.......................................................................................3(二)成本及税金...............................................................................................3投资估算及资金筹措....................................................................................................4(一)建设总投资估算........................................................................................4(二)资金筹措计划............................................................................................4项目经济效益评价........................................................................................................4(一)现金流量分析............................................................................................5(二)贷款还本付息............................................................................................5不确定分析......................................................................................................................6(一)盈亏平衡分析.............................................................................................6(二)敏感性分析.................................................................................................6经济评价的结论和建议................................................................................................8副录(表1-14)...........................................................................................................10参考文献..........................................................................................................................20文档12课程设计一课程设计的内容与要求本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据设计若干种开发方案,综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法,对多种方案进行比较和选择,最终确定最佳方案。1、至少设计2种开发方案进行比选;2、各种方案应包括以下内容:(1)投资概算(包括前期费用和建设费用,可考虑建成后的使用费用);(2)资金筹措计划;(3)项目经济效益评价(必须含有全部资金财务现金流量(图)表和资本金财务现金流量(图)表,资金来源与运用表,贷款还本付息估算表等内容);(4)不确定性分析(包括盈亏平衡分析,敏感性分析);(5)结论。3、在方案的财务评价指标的计算和分析中,至少要有:静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。4、不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。5、文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。1、建筑物地点:保利心语;2、房地产开发项目可以是:商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼等,规模可以是:多层、小高层或高层;3、建设用地420000m2;4、投资估算相关数据:(1)土地取得成本(2)土地开发成本(3)前期费用:(4)建设期间费用建筑安装费用:多层按800~1200元/平方米考虑,高层和小高层按1500~1800元/平方米考虑;(5)管理费和预备费:自行考虑。(6)销售费用及税金(7)其他费用:自行考虑。5、建设期:多层按2年考虑,年末付款;小高层和高层按3年考虑,每年年末等额付款;6、若考虑商品房销售,销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑(在课程设计中注明其价格出处),销售时间按3年考虑;7、写字楼出租按每年80%出租率,月租金参照报纸或网络提供的均价考虑(在课文档13程设计中注明其价格出处);8、建设资金:自有资金占总造价的30%,不足部分向银行贷款(贷款年利率统一按6%计算),银行贷款在年中支付;9、要求自有资金率在30%以上;10、行业基准收益率按10%统一考虑;方案设计某高层写字楼1住宅设计2资料收集与整理3前期数据整合和计算4后期表格编辑及计算一、投资概算建高层商业写字楼30层,土地使用费为1.2万元/㎡。(包括土地取得费和土地开发费用)建设期为3年,贷款年中支付,根据网上调查租金为500元/月,建设期投资分别为40%,30%,30%,运营期30年,30年后残值为30%。且银行贷款20年内还清。﹤前期费用按每平米建筑面积约360元/㎡计算。﹥可行性研究费,取建安费用的0.5%。基本预备费为工程建设费和工程建设其他费的3%,故为90475.37万元。涨价预备费为工程建设费和工程建设其他费的5%,故为150792.28万元。二、市场研究基准收益率:ic=10%;行业平均利润率:6.2%;三、建设进度安排本项目拟用三年时间建成,第四年达到盈利能力。生产期按3年计算,计算期按30年计算。四、资金筹措计划本项目向银行贷款2000000万元,年贷款利息为6%,建设期贷款初估为2000000万元,第一年800000万元,第二年600000万元,第三年600000万元。自有资金1385894.75万元,总投资3385894.75万元(见表四)项目总投资使用计划与资金筹措(见表六)五、投资分析基础数据的预测和选定(一)销售收入的测算预测每年的营业费为200万元文档14(二)成本及税金房子每年的出租率为80%。残值回收为(258827.1+241267.65)*40%=200037.9万元折旧费为(258827.1+241267.65)*60%/30=10001.895万元财务费用:长期贷款:2128721.6/20=106436.08万元工资及福利费估算,写字楼管理人员30年薪10万,写字楼保洁及看守人员100人年薪2万,合计500万元/年。营业费估算,经预测每年营业费200万,用于宣传、推销广告等;修理费估算100万元/年总成本估算,本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息,因此固定成本包括工资及福利费,可变成本包括财务费用及营业费;无形资产摊销2535040/30=84501.33万元铺地流动资金200*30%=60万元投资总额3385834.75+60=3385894.75万元(见表十)根据网上调查可知:营业税3%,城市建设维护税3%*7%,教育费及附加3%*3%,名义税率3.3%,实际税率3.41%。六、项目经济效益评价(一)现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表,主要评价指标如下:1、全部资金评价指标财务净现值(ic=6%):9402212.01万元(调整所得税前)静态投资回收期:4.65年(含建设期)动态投资回收期(ic=6%):5.49年(含建设期)详见表七“项目投资现金流量表”。(二)财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表(财务平衡表)集中体现了项目自身平衡的生存能力,是财务评价的重要依据。分析结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力。详见表六“资金来源与运用表”。从表九“借款偿还计划及还本付息计划表”中可以看出,本项目如果操作得当,在正常情况下,项目开发建设完成时,可以从销售收入中还清全部贷款本息,并有基本的利润。盈利能力分析动态投资回收期:6-1+98436.38/200316.68=5.49年静态投资回收期:4-1+249209.26/151122.42=4.65年七、融资前分析项目投资现金流量表,见表5。根据该表计算的评价指标为:项目投资财务净文档15现值(ic=6%)(所得税前)为9402212.01万元;项目投资财务内部收益率(FIRR)为28.19%(所得税后)。项目投资财务内部收益率大于行业基准收益率,说明盈利能力满足了行业最低要求,项目投资财务净现值大于零,该项目在财务上是可以接受的。项目静态投资回收期为4.65年(含建设期),动态投资回收期为5.49年(含建设期),小于行业基准投资回收期,表明项目投资能按时收回。NPV=-3385894.75+(12600-107136.08)(P/A,6%,20)=9402212.01万元大于零方案可行内部收益率IRR=28%+(30%-28%)*1732.35/(16045.79+1732.35)=28.19%(见表八)八、融资后分析(1)项目资本金现金流量表见表6,根据该表计算资本金财务内部收益率为31.08%。(2)根据利润与利润分配表(表4)计算以下指标:%100总投资利润运营期内年平均息税前总投资收益率%10075.33858941260000=37.21%该项目投资收益率大于行业平均利润率9.2%,说明单位投资收益水平达到行业标准。%100项目资本金运营期内年平均净利润项目资本金净利润率%10075.13858941260000=90.91%(3)财务计划现金流量表(表6)、借款偿还计划及还本付息计划表(表9)计算一下指标:当期应付利息费用息税前利润利息备付率2400024001260000=53.5>2.0文档16当期应还本付息金额当期用于还本付息资金偿债备付率借款本金偿还借款利息支付所得税折旧利息利润总额
本文标题:保利心语,工程经济学设计
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