深圳市某地块价值评估报告

深圳市宝安区西乡街道凤凰岗社区A112-0106号宗地未建部分土地价值咨询报告报告编号：世联咨字[2008]ZX0506号2008年5月14日房地产咨询报告房地产咨询报告估价项目名称：深圳市宝安区西乡街道凤凰社区A112-0106号宗地未建部分土地价值咨询报告委托人：深圳诺普信农化股份有限公司估价方：深圳市世联土地房地产评估有限公司估价人员：黄琳孟刚估价作业日期：2008年5月12日至2008年5月14日估价报告编号：世联咨字[2008]ZX0506号房地产咨询报告目录一、致委托方函…………………………………………………………1二、需特殊说明事项……………………………………………………3三、个别因素分析………………………………………………………4四、区域因素分析………………………………………………………7五、市场背景分析………………………….……….…………………10六、评估测算过程……………………….……………….……………14七、附件（一）：《房地产证》（二）：《深圳市土地使用权出让合同书》（三）：《拍卖成交确认书》（四）：《补充协议》（五）：《广东省深圳市非货物期货、拍卖业专用发票》（六）：《付清地价款证明》（七）：委托方提供的其他资料房地产咨询报告P4一致委托方函深圳诺普信农化股份有限公司：承蒙委托，我们对位于深圳市宝安区西乡街道凤凰岗社区A112-0106号宗地未建部分土地使用权价值进行了评估。估价目的是：为确定委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据，估价时点是：2008年05月12日。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用基准地价修正和剩余法进行了评定估算。确定估价对象的公开市场价值，其评估总值为人民币10,788,669元，大写金额人民币壹仟零柒拾捌万捌仟陆佰陆拾玖元整。评估结果明细表物业名称土地面积（m2）建筑面积（m2）楼面地价(元/m2）评估总值(元)应补地价(元)扣除应补地价后的土地价值(元)A112-0106号宗地未建部分土地14,469.7823,151.6546910,858,1244,808,3666,049,758备注：1、根据土地评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估是A112-0106号宗未建部分土地的使用权价值，采用公开市场价值标准，即为该宗地在估价基准日，法定最高使用年期50年（自1992年01月18日至2042年01月17日止），尚余使用年限33.7年，土地用途为工业用地，土地面积14,469.78平方米，建筑容积率≤1.6，建筑覆盖率≤25%，计容积率建筑面积23,151.65平方米（其中厂房10,551.65平方米，单身宿舍12,600平方米），土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上、下水、通讯）、宗地内场地平整条件下的国有建设用地使用权市场价值。2、估价对象为非市场商品房，评估值为完全产权下的市场价值，若发生转让须向深圳市有关部门办理土地相关手续并补交地价款。本报告计算的应补地价仅供参考，最终数额以深圳市国土资源和房产管理局有关部门测算为准。深圳市世联土地房地产评估有限公司二○○八年五月十四日房地产咨询报告P5二需特殊说明事项1.本次估价结果仅为委托方核定A112-0106号宗地未建部分土地价值提供价值参考依据，不得作其他用途。2．根据土地评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估是A112-0106号宗未建部分土地的使用权价值，采用公开市场价值标准，即为该宗地在估价基准日，法定最高使用年期50年（自1992年01月18日至2042年01月17日止），尚余使用年限34.2年，土地用途为工业用地，土地面积14,469.78平方米，建筑容积率≤1.6，建筑覆盖率≤25%，计容积率建筑面积23,151.65平方米（其中厂房10,551.65平方米，单身宿舍12,600平方米），土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上、下水、通讯）、宗地内场地平整条件下的国有建设用地使用权市场价值。3.A112-0106号宗地上已建有1#厂房（房地产证号为深房地字第5000295522号），其建筑面积为7,268.35平方米，根据《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字（1998）4-043号]，A112-0106号宗地计入容积率建筑面积为30,420平方米，则A112-0106号宗地未建部分的土地面积为14,469.78平方米，计入容积率建筑面积为23,151.65平方米（其中厂房10,551.65平方米，单身宿舍12,600平方米）。4．估价对象为非市场商品房，评估值为完全产权下的市场价值，若发生转让须向深圳市有关部门办理土地相关手续并补交地价款。本报告计算的应补地价仅供参考，最终数额以深圳市国土资源和房产管理局有关部门测算为准。5．本次评估宗地之价格未考虑已建成的1#厂房对宗地价值的影响。6.未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。7.本咨询报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。8.本咨询报告有效期为壹年。如超过有效期或市场变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。房地产咨询报告P69．本咨询报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的特殊说明事项的限制。10．我们与本咨询报告中的估价项目没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。11．本咨询报告所依据的有关资料均由委托方提供，其真实性、合法性和完整性由委托方负责。12．报告中所使用的货币为人民币。房地产咨询报告P7三个别因素分析1、估价对象估价对象为A112-0106号宗地未建部分土地，位于深圳市宝安区西乡街道凤凰岗社区A112-0106号宗地内，该区域工业氛围浓郁，主要有星宏科技园、燕达科技园、万利工业园、宝安桃花源科技创新园等工业园区，有信立泰药业、建福电子厂、爱威电子厂、华富食品工业公司等企业。A112-0106号宗地用地面积为19,006.3平方米，地势平坦，呈规则梯形。土地用途为工业用地，建设容积率≤1.6，建筑覆盖率≤25%，计容积率总建筑面积30,420平方米（其中厂房17,820平方米，单身宿舍12,600平方米），目前该宗地内仅建有1#厂房，1#厂房的建筑面积为7,268.35平方米[已办理《房地产证》（深房地字第5000295522号）]，本次评估按A112-0106号宗地计入容积率总建筑面积（不超过30,420平方米），扣除1#厂房的建筑面积（7,268.35平方米），得出估价对象土地面积为14,469.78平方米，计入容积率建筑面积为23,151.65平方米（其中厂房10,551.65平方米，单身宿舍12,600平方米）。宗地位置示意图：房地产咨询报告P82、A112-0106号宗地登记状况根据《房地产证》（深房地字第5000295522号）、《深圳市土地使用权出让合同书》[深地合字（1998）4-043号]，A112-0106号宗地登记状况如下：(1)宗地号：A112-0106(2)土地位置：深圳市宝安区西乡镇凤凰岗村(3)土地用途：工业用地(4)地块形状简述及四至：A112-0106为规则梯形地块。宗地东近广深高速公路，南临铁岗水库路，西近前进二路，北近宝田一路。(5)用地面积：19,006.3平方米(6)土地使用权来源：出让(7)登记证书号：深房地字第5000295522号(8)登记时间：2007年10月12日3、物业状况1998年4月9日，深圳市宝安区富达实业公司与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》[深地合字（1998）4-043号]，A112-0106号宗地的土地面积为19,006.3平方米，计入容积率总建筑面积不超过30,420平方米，其中厂房为17,820平方米，宿舍为12,600平方米，根据《付清地价款证明》，用地价款4,402,287元已付清。2001且1月12日，深圳诺普信股份有限公司通过（1999）第904-3号《民事裁定书》及《协助执行通知书》取得A112-0106号宗地土地使用权（《房地产证》编号为深房地字第5000180949号）。宗地的用地登记价款为人民币700,000元，计入容积率总建筑面积不超过30,420平方米。根据《广东省深圳市非货物期货、拍卖业专用发票》，用地价款700,000元已付清。2007年10月12日，深圳诺普信股份有限公司取得1#厂房的《房地产证》（深房地字第5000295522号），1#厂房建筑面积为7,268.35平方米，同时《房地产证》（深房地字第5000180949号）收回。房地产咨询报告P94A112-0106号宗地利用状况(1)开发程度:宗地外“五通”（通路、通电、通上、下水、通讯）、宗地内场地平整。(2)地上状况：建有1#厂房，其他为地面砖及绿化。宗地现状：步宗地宗地内景宗地南侧景观1#厂房外景1#厂房内景房地产咨询报告P.10四区域因素分析1、宝安区概况⑴区域概况宝安区位于深圳市西北部，行政区南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里，下辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜、新安、光明十个街道办事处。到2006年底，全区常住人口338.01万人，其中户籍人口为39.36万人，暂住人口298.65万人。⑵交通运输状况根据《深圳市宝安次区域规划（2000-2020）》道路交通规划体系，宝安区交通运输网络具体如下：①广深公路作为深圳西部走廊的纵向交通性干道，与特区北环路相接，该路的大部分客运交通功能将被新城（宝安）大道和田园大道取代；②将滨海路调整为田园大道，与深港西部通道相接，作为深圳西部的另一条滨海交通干线。田园大道的功能定位为以客运交通为主；道路选线利于沿线各街道的使用和资源的开发；道路延长至松岗、公明、光明及观澜，与龙岗平湖的北环路相接；③新城大道（宝安大道），承担特区、宝安中心区、新安、西乡、机场、福永、沙井、松岗之间的客运交通；④松白路，连接松岗、公明、石岩至南山区；⑤老布龙路，连接布吉、龙华两街道，以客运为主；⑥观光路（已建公路），连接观澜与光明，与龙大路相接；⑦布龙大路，由布龙路向西北在龙华与石岩结合部、光明与公明核心区结合部穿过，接至东莞大岭山，该路为宝安对外的交通重要通道之一。其中，广深公路、田园大道为特区外Ⅰ类干线道路，广深公路是近期重点改造道路，南头关口至西乡约5公路已于2004年10月完成改造，田园大道是宝安远期路网结构调整的主线，规划构思重点是通过田园大道，建立宝安新的城市功能轴，引导宝安从单一的工业生产为主，转向更加多元的城市产业结构和相应的用地结构，并支撑宝安建立“田园城市”的阶段性房地产咨询报告P.11发展主题通过田园大道的建成，“拉平起跑线”全方位提升宝安区各街道在新产业政策背景下的投资区位；新城大道、松白公路、观光路、老布龙路为特区外Ⅱ类干线道路。⑶产业结构分布宝安区在珠江三角洲地区具有无法取代的区位优势，这种优势促进了宝安工业化及城市化的进程。但随着地区性基础设施的改善、政策优势的降低及投资成本的提高，近年来宝安最佳工业投资的优势大幅度下降。宝安区将力争通过产业结构调整及投资空间环境的优化与整合，积极创造新的投资平台，在新发展机会面前，将地理区位优势转化为珠三角地区新产业快速发展的最佳投资区域。宝安区在未来5-10年内的产业结构将大幅增加农业、旅游、房地产、教育、及休闲度假等组合的“复合型”产业群体的经济总量。⑷规划发展根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》和《深圳市宝安区国民经济与社会发展信息化“十一五”规划》，宝安区的规划发展总目标为：以城市规划专业技术手段，有效支持宝安区社会经济的发展需求，提升发展平台，校正新发