修建性详细规划说明书

修建性详细规划说明书-1--1--1--1--2-第一章规划区概况1.1规划区范围海东新城的中心城区，位于洱海东面，远可观阅苍山，近可俯览洱海，与大理古城隔海相望，可谓“风花雪月”尽收眼底。距大理市区下关仅16公里。片区对外交通便捷，拥有机场、大丽铁路、高速公路等重大基础设施，是进入大理的门户与窗口。大理海东新城规划范围南抵规划关宾路，北至罗荃半岛，西邻洱海，东接大丽高速，共66平方公里。大理海东新城总体规划对规划范围内66平方公里的用地进行了合理的布局，并根据人口、产业、社会经济等方面的发展需要对城市建设规模进行了研究，确定海东新城城市建设用地规模为30.54平方公里。居住用地与公共服务设施紧密结合，形成汇聚人气的城市居住区，促进商业、娱乐与教育服务体系的发展与完善。大理海东新城公共设施用地主要布局于各居住区的核心区，及主要公共服务中心，总用地429.2公顷，占规划城市建设总用地14.05%。包括新城中央核心区的行政中心、商务中心等，旅游休闲度假区的商业用地和娱乐休闲用地，以及各区居住区的相对集中的中心区域。规划行政办公用地11.0公顷，商业金融业用地201.5公顷，文化娱乐用地112.4公顷，体育用地7.8公顷，医疗卫生用地5.8公顷,教育科研用地90.70公顷。根据大理城市发展思路和目标定位，2012年6月由西安建大城市规划设计研究院编制完成《大理海东新城中心片区控制性详细规划》。在“详细规划”中，大理海东新城中心片区为：东至大（理）-丽（江）高速、北至水井村、西至洱海、南至菠萝山南侧，总规划面积30.88km2。包括马尾山、菠萝山、下和北山、南山和部分平坝地区。发展定位是：海东新城的核心区，以行政办公、教育培训、休闲居住等功能为主，同时兼有旅游服务、商业金融等功能支持，能够引领现代生活风尚、具有浓郁文化特色的山地生态型新城。本次修建性详细规划范围为海东新区中心片区内,项目用地与规划中的核心区、行政片区、教育片区多重辐射，紧邻自身片区的的公共服务中心。项目用地周边主要市政道路有独秀路，道路宽度15米，三和路，道路宽度15米，览川路，道路宽度24米，项目分为2个地块，地块一：宗地号HC2014-08规划总用地面积为8390平方米，用地呈不规则长方形，用地内南北高差约7米；地块二：宗地号HC2014-07规划总用地面积为20396平方米。地呈不规则长方形，场地内南北高差约38米，东西高差约17米。1.2现状建设概况1.2.1地质地貌1）大理海东整体规划用地内部形成“U”型农田景观；山体由于水土流失、地质条件不足，植被较为稀缺，以低矮的草皮、松林和部分果园为主，大部分山体为土石荒地，形成以农田、村落为主要景观的自然环境。本项目地块北侧及东侧临独秀路，南侧接三和路，项目用地南低北高，高差约40米，东高西低，东西高差约7米。地形相对复杂，规划考虑合理利用山地资源，结合景观分台地设置建筑单体。项目用地现状为未成规模林地及荒草地为主，且场地内无现状建（构）筑物。无需拆迁安置，有利于项目的尽快启动与实施。1.2.2气象气候海东地处横断山脉南端，哀牢山北绿，属云贵高原西侧洱海东岸山地峡谷洪积区。境内主要为喀斯特地貌，以及与之相间的谷地坝区和海岸地貌。地形特点是南低北高，山多-3-平坝少。土壤，山头和山麓一带主要是石灰土、红壤土、白砂土、棕壤土、黄棕壤土；峡谷和海湾平坝地区，则分布着淹育型、猪育型、潜育型等水稻土。境内最高峰大黑山，海拔2626米。平坝地区海拔为1975米至2000米。年平均气温15.4°c，年降水量565毫米，无霜期305天，属亚热带半干旱气候，具有山地高原温凉气候特点，东无严寒，夏无酷暑。表1大理气象站气象特征值统计表1.2.3植被山体由于水土流失、地质条件不足，植被较为稀缺，以低矮的草皮、松林和部分果园为主，大部分山体为土石荒地。1.2.4场地地质条件1、地质构造海东山地规划区处于东部扬子准地台与三江褶皱系结合部的台缘凹陷最南端，主要地质构造线方向是北北西—南南东，其典型为控制性洱海东西两侧的主要山脉走向。地层褶皱多发生于中生代以下地层中，元古界变质岩褶皱较紧密，其余地层中多为小规模同层褶皱曲，且多小背斜、小向斜形式较多。位于规划区西部的洱海是云南第二大淡水湖泊，湖盆南北长42.5公里，东西宽8.4公里，运行水位在海拔1962.84～1965.89米之间，平均水深12米，最大水深22米，水域面积250平方公里，蓄水量28.8～29.6亿立方米，西洱河为洱海唯一自然出水口，向西汇入。2、地震效应根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010中附录A，拟建工程的所在地云南省大理市海东镇的抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第二组,设计特征周期为0.40s（由于未做勘察，暂估场地类别为Ⅱ类）;建筑结构阻尼比为0.05，多遇地震水平地震影响系数为0.16。3、土地权属及利用现状项目区土地符合《大理海东新城中心片区控制性详细规划》。1.2.5场址建设条件1、市政条件用地周边的市政道路管网正在设计中，海东城市新区北部有一座35千伏变电站。海东新城正在建设第六水厂，位于二号路与机场路十字东南，占地54.4亩，设计供水能力近期5万立方米/天，远期10万立方米/天，以洱海水源为主。随着新城建设的逐步开展，一系列市政配套设施正在完善过程之中。能够保证工程正常进行。2、交通条件-4-项目用地周边主要市政道路有独秀路，道路宽度15米，三和路，道路宽度15米，览川路，道路宽度24米，三条重要交通干道。项目用地内，现有一条规划道路通过用地，道路宽度为6.5米。第二章规划依据与原则2.1规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《城市规划编制办法》及其实施细则；3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；4、《城市绿地设计规范》（GB50420—2007）；5、《城市用地分类及规划建设用地标准》；6、《城市道路交通规划设计规范》；7、《大理海东新城中心片区控制性详细规划》（西安建大城市规划设计研究院2012.06）；8、《无障碍设计规范》GB50763-2012；9、《住宅建筑规范》GB50368-2005；10、《大理州城市建设项目规划管理技术规定》11、《云南省山地城镇建筑设计导则》12、大理海东开发管理委员会出具的建设用地规划条件通知书。13、规划区有关自然和社会经济基础资料等。2.2规划原则及特点设计紧扣优美的水街、自然山体两大要素。合理规划几大功能板块，通过造街，造景，架桥等手段，在相对受限的自然地块中，将自身创造为这一片区的风景线。延续历史文脉传统，独辟层叠起伏，小桥流水的现代中式坡地风情；将现代生活方式与传统文化交织成新的古今合璧，呈现一个集居住、休闲、会议、运动、旅游、购物于一体的特色复合街区。1、注重人的“参与性”，将人的视觉、听觉、感观进行“人性化”考虑，注重人的融入感，合理协调“人”、“建筑”、“环境”三者的关系。2、尊重现有地形格局，合理处理高差和道路坡度，保障工程实现度。3、认真分析场地尺度感，景观步道，广场，内街，居住退让均给出适宜尺度，提升街区品质。4、合理定制商业平面，迎合市井文化商业格调。精心设计户型平面，做到宜居，观景结合高差设计建筑，展现台地风貌。5、街区为城市增添光彩，在控制工程造价的前提下致力于提高街区自身品质影响并提高城市综合形象。6、尊重地形现有格局，合理处理高差和平衡填挖方量。本项目将成为海东新区山地利用的示范样本。融合特色水街、市井商业街区、金融服务板块、山地人文居住、景观办公五大功能板块于一体，打造云南一流，领先全国的山地特色、体现市井文化的旅游街区！明日金尚将成为大理新的旅游名片、人居典范，服务于海东，辐射西南。第三章总平面规划3.1整体空间布局一轴四阶：我们采用叠层台地的手法，结合地形特点，依山就势，根据高差将项目用地分为四阶台地。第一阶为旅游市井商业街，第二阶和第三阶为山景洋房区，第四阶-5-为独栋商业和办公楼。并以一条自水街而上的景观中轴线来联系各个功能组团。形成一轴四阶的建筑格局。叠层起伏：结合一轴四阶的总体布局特点，建筑层数、高度从商业水街至独秀路依次递增，结合四面山景将山地建筑的特色加以强化，美轮美奂，形成鳞次栉比，高低错落的城市形象。3.2道路交通规划车行交通流线：街区主要车行道路自独秀路沿原规划道路呈“Z”字型盘山而下，道路纵坡大部分控制在8%，局部困难地段纵坡控制在10%以下，坡度长度小于80米，主要道路宽度为6.5米，部分支路的宽度为5米。道路能方便到达每栋建筑外。车行交通流线：人行动线与车行动线相对分离，人行步道结合景观处理形成小区中轴线，成为联系商业与住宅组团的纽带。交通骨架清晰，满足使用要求与消防要求，山体景观富有变化而独具气韵。3.3竖向规划图竖向设计保留原地形的山体形态，进行分台处理，一共分四个台地，每个台地的高差小于20米，台地之间通过挡墙和放坡进行处理，坡地和挡墙用绿化进行覆盖，丰富场地的景观，弱化场地的高差；南坡较陡，考虑斜坡方式的用地建设，即将建筑做退台处理，以尽量减少场地的挖方量。3.4功能布局1、商业街布局内、外：对直线单一的半边街模式进行分离，打造一条曲径通幽、充满市井文化氛围的商业内街，同时保证内街与水街的和谐对话及景观融合。①改变直线、单调视线的人流模式，增加趣味性、神秘感；②临街商业口岸大量增加，提升金尚街商业价值；③商业平面布局、进深更为适合传统步行街区尺度；④景观感受更为丰富，做到移步易景。分、合：依托内街与外街这一概念，形成内外双流线，在适度距离和相对集中的景观空间，形成内外流线的对话和交合。①更好的结合现有地形手法；②易于形成街区不同的业态分布；③延长游人停留时间；④提供多个人流聚集点；街巷、院落、标志性：提取大理建筑文化元素，融合市井商业特色。沿商业主脉络，以不同的节奏布置街巷、院落、标志性建筑。使得整个街区异彩纷呈。①满足游客体验文化、休闲旅游的需求；②将大理传统建筑形制给予现代精细的提炼和表达；③避免平铺直叙，最大程度上做到场景胶片化；④为商业的功能提供动静分区的可能。2、住宅布局由低到高：住宅根据场地高差，由低到高分台地依次布置6+1多层洋房和独栋商业与办公楼，建筑空间层次分明，呼应山势，减少遮挡，营造水街良好的视线景观。-6-点板结合：商业以点式独栋为主，多层住宅点式、板式结合布置板式结合，形成通透的空间体验，水街景观视线通透，层次丰富。注意景观、视线、日照的均好性。街区通过台地打造，形成特色鲜明，西北高东南低的空间形态，有效保证日照要求。把空间尺度人性化，寻求各楼座之间视野均好。3.5分地块指标-7-第四章建筑设计4.1商业平面：在商业平面的设计和推敲上，我们以市井文化商业为基调，打造适宜的市井商业尺度，店面进深控制在8m—14m。注重商业空间室内——半室外——室外的完美过度，把握水街景观与建筑空间的和谐对话。运用合院、破院成街等手法打造一条集餐饮、接待、会议、健身、品茗、小酌、客房、KTV等一系列生活元素于一体的文化旅游商业街。我们在这条街上徜徉品茶抚琴的诗境，领略泼墨丹青的画意，在闲适的酒家里倾诉，在午日的橱窗中老友聚餐，把大理悠闲的生活情调尽情的挥洒。4.2住宅户型平面做到功能合理，动静分区，污净分离，户户阳光。活动区、休息区、服务区三大主题居住空间，功能分区明确。起居厅、餐厅拥有各自独立空间。卧室休息区相对独立,私密性较强。每户保证有充足的日照。每户的景观，采光及通风都极佳，主要居住空间位于最佳的采光及景观位置，对空间舒适性和面积紧凑性做了很好的兼容。4.3建筑风貌大理本土建筑文化语言丰富，白族民居融合了北方合院，巴蜀穿斗，徽派片墙等建筑文化元素，并形成了自己独特的建筑语言。在充分研究大理建筑特色的基础上我们从以下几点对水街建筑风貌进行思考、设计。尊重本土文化：我们在对大理本土建筑文化的深入研究基础上，汲取大理建筑美学特征，对本土建筑文化元素加以提炼，以现代的手法将其品质化、精细化。呈现风味独特的建筑风貌。传统建筑形制的演绎：大理传统民居出于安全、私密