20160919_淮南万茂中心_淮南商业调查报告

淮南商业市场调查报告2016年9月16日2为了有代表性的了解淮南商业业态、产品、租金等情况，本次报告采取抽样调查的方法，对以下商区进行调查：1、商贸周边综合体商业购物中心2、朝阳东路金地国际城街区商业3、朝阳西路广场路商业4、淮河大道教院商业5、山南已开业社区商业301整体商业02山北市场03山南市场01整体商业45山北城市级商圈山南新城区新商圈潘集区商圈凤台县区域商圈寿县区域商圈谢家集区域商圈八公山区域商圈淮南商业以田家庵老城区为城市级辐射核心，各区县区域型商业分布。6主力商业购物中心商业购物步行街休闲娱乐街餐饮美食街各区域商业发展形式例：山北老城区核心带动：家乐福、商贸、新世界、龙湖中心等主力店商业购物中心集群辐射业态：商贸街、安理工本部ktv一条街、学院路美食街、前锋美食街、龙湖南路酒店餐饮街等各区域商业分布以主力店为核心，辐射餐饮、服装、休闲娱乐三大业态为主商业街02山北商业78综合体商业购物中心9南京新百华联商厦商之都大金新百合肥百大环球港龙湖中心中环国际万城广场在售商业成熟商业未入市商业银鹭综合体上品饕街海沃家乐福新世界新天地商贸核心商圈已开业－家乐福时代广场家乐福时代广场位于淮南市城市商业中心的龙湖路与朝阳路交叉口，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、影院、商务等全方位业态。总建筑面积13万平方米，商业部分约8万平方米，是淮南市中心较为成熟的商业综合体。负二、三层：停车场负一层：日用百货、男装、女装一层：化妆品、美食街、首饰品、服装、电器、电子产品。二层：箱包、皮具、男装、女装、男、女鞋三层：超市、儿童乐园、美食店四层：超市、美食馆五层：影院、特色美食馆业态类型家乐福时代广场以超市和影院为规划中心，因建筑构造问题显得业态分布不够均衡。1-3层以购物为主，4-5层以餐饮为主。已开业－新世界休闲生活广场11淮南新世界休闲生活广场坐落于淮南市朝阳中路40号，位于淮南市中心地段，地处“龙湖路商圈”核心位置。项目建筑面积12万㎡。是集超市、购物、餐饮、娱乐、休闲等众多模式于一体的一站式休闲生活综合体业态类型负二、三层：停车场负一层：超市一层：化妆品、黄金珠宝、精品服饰、时尚鞋品、国际名表，时尚快餐。二层：女装、内衣、时尚餐饮、美颜美发。三层：男装、运动休闲、男士配件、童装、儿童乐园、时尚餐饮、生活配套。四层：特色主题餐饮五层：影院、时尚娱乐新世界休闲生活广场规划较为明晰，同种业态分布集中但稍显拥挤。超市、珠宝首饰、服装及餐饮业态比重相近。与家乐福时代广场相比欠缺游艺业态。已开业－南京新百购物中心12南京新百淮南购物中心坐落于田家庵区龙湖路商业中心圈、龙湖路与国庆路交叉口。集购物休闲、美食娱乐为一体。地上一至五层，总经营面积约5万平方米，提供购物、美食、儿童娱乐、休闲等一站式商业服务。一层：化妆品、黄金珠宝、女士手包、时尚鞋品、名品钟表。二层：时尚女装、眼镜配饰、精品内衣、主题餐饮。三层：男装、运动休闲、男士配件、皮具箱包、生活电器、电子产品。四层：户外运动、童装儿品、儿童天地、主题书店。五层：时尚娱乐、音乐器材、舞蹈室。业态类型南京新百业态划分清楚，主力店间穿插次主力店。二层女装业态吸客效果明显优于三层男装业态。与前两个商场相比餐饮业态分布较少，游艺业态规划明显优于前两者。在售－金地环球港131、基础信息：占地面积：1.87万方建筑面积：10万方，其中写字楼1.7万方，商业8.3万方规划结构：主体结构7层，局部11层，其中地下三层，地上四层销售模式：部分自持，其余直接销售2、物业类型划分：商业：-2层-6层，约10000方/层，面积段：20-60㎡写字楼：7-11层，3400方/层，面积段：80-85㎡3、物业均价：商铺-2F均价：8000商铺1F均价：沿街6.5万，内街5.3万商铺3F均价：2.3万商铺4F均价：1.7万业态规划楼栋业态规划主力店（规划）经营模式负二层运动休闲真人CS、冠军溜冰场销售负一层生活体验大嘴猴，精品超市主营进出口食品用品自持一层国际名品奥特莱斯屈臣氏、国际奢侈品店销售二层女性服饰、快时尚集合店H&M、女装品牌自持三层亲子生活金宝贝、番茄田、奇乐儿销售四层影城、餐饮成龙耀莱、外婆家、海底捞销售五层餐饮、酒吧同庆楼自持六层KTV朱古力自持在售－上品印象饕街14商业上品印象·饕街规划业态层数间数面积业态规划一层858415-80㎡特色小吃民俗村；国内特色品牌中餐店；休闲类餐饮1572.78㎡二层281420-70㎡火锅、干锅类；地方性餐饮；国内特色品牌中餐店290-110㎡9120-500㎡3500-2000㎡三层12164.37㎡休闲时尚餐饮；中西简餐、咖啡会所；自主类品牌餐饮5100-500㎡6500-1170㎡四层31739.49㎡精品SPA；连锁品牌足浴；酒吧、KTV11214.48㎡11799.06㎡上品印象原规划为饕街美食商业体，实际目前招商和销售情况很差，以大世界健身为主力吸引，已开业的商业较少，其中包括东之星等两家二手车店、大世界健身、龙门花甲以及一家超市等，美食店反倒极少。15成熟商业街区金地国际城－朝阳东路商业街区16商业面积段套数占比租金（元/㎡）30-100㎡16471%40-60100㎡以上6729%30-50金地国际城商铺均为住宅底商，属于商圈型住宅底商，层高3.6-3.9米，整体分布规划零散、杂乱。金地国际城商铺业态主要以餐饮类和零售商店为主，零售行业占据主导地位。朝阳东路田大路金地月伴湾金大地国际城朝阳雅园一期罗马广场、朝阳雅苑领城金湾香都巴黎春天东方明珠金地国际城二期－1＃2＃17产品类型特性套数货值明星产品路口转角，昭示性强，单一层，面积小，开间进深比适中但面积偏大71435万现金牛沿街商铺，昭示性好，但朝阳路商铺面宽进深比较小204399万婴儿产品沿街昭示性好，但朝阳路商铺面宽进深较小且面积大，需等待大客户45231万1#2#四层底商：1-2层共31间，面积56-874㎡，其中56㎡为单层铺，其他31间为一托二商业金地国际城二期－1＃2＃181#2#3F及4F3F4F商业面积大，到达性较差；金地国际城二期－4#6#19整体面积段以35-44平之间占比最大金地国际城二期－8#10#20整体面积段以9-109平为主，其中35-55之间占比最大。龙湖中心－商贸新兴商业圈21龙湖中心城商铺均为住宅底商，属于商圈型住宅底商，尚未进行规划，多数商铺并未开放，就目前规划而言多种业态掺杂其中较为混乱。龙湖中心商铺主要以餐饮类为主，特色餐饮占据主导地位。租金水平沿街140-160，沿商贸160-200，内街60-100龙湖中心－1F22龙湖中心－1F23龙湖中心－2-3F多以小面积铺为主24楼栋及层数面积段总套数总面积3#1层36-3161913302层9-2273816213层11-3142417885#1层40-3981413262层21-3682313003层38-953012508#1层19-583711812层14-485312753层11#1层18-495316502层17-594512803层11-5945131014#1层30-3991714402层22-3992422003层11-5967220012#1层14-742111102层32-622615306#1层21-533030502层20-493311007#1层16-623011002层16-5337120013#1层32-67178002层32-350201200合计7033224125商业分布酒店餐饮银行银行银行银行餐饮银行餐饮银行银行餐饮餐饮餐饮餐饮超市超市餐饮银行酒店餐饮餐饮新体育场餐饮超市酒店餐饮银行超市餐饮餐饮其他其他其他其他其他商业面积段（㎡）套数占比租金（元/㎡）50以下2028.9%95-10050-1003144.9%80-85100以上1826.1%65-70广场路商铺以泛金融类、餐饮酒店类为主，整体占比高达80%左右。广场路商铺月租金约4500-50000元不等，部分一拖二商铺租金较为便宜，商圈整体每平米租金集中在65-100元。广场路商铺层高在4.8-6.0米不等，开间在2-10米不等，其中开间3米以上占比约73%，考虑与业态多为泛金融及餐饮类有关。广场路街区淮南金融一条街，商铺业态多为泛金融类及餐饮类26商业分布体育数码数码停业银行体育餐饮商业面积段（㎡）套数占比租金（元/㎡）30以下13472.4%80-11030-503418.4%85-10550以上179.2%80-95教院商铺以数码类为主，整体占比高达72%左右，其中约3成数码类商铺处于关门状态。教院商铺月租金约2500-10000元不等，，商圈整体每平米租金集中在80-110元。广场路商铺层高在5-6.0米不等，开间多为2-3米，占比高达87.6%。教院街区淮南数码街区，商铺业态多为与电脑手机等电子类商品相关停业停业数码数码数码数码数码数码餐饮餐饮餐饮数码数码数码数码餐饮其他其他数码银行银行其他体育数码27山北商业客户分析28男女41-50岁31-40岁50-61岁20-30岁61岁以上购买商铺客户多为40-50岁，其次为31-40岁，50-60岁，中年人为主28购铺客户分析地理位置商铺面积开发商实力配套设施投资潜力商管公司实力价格业态分布交房时间朝向购买商铺的客户最看重区位价值，投资选择地理位置排首位，其次为商铺面积及开发商实力2929购铺客户分析1-2W2-3W4-5W3-4W5-6W购买商铺客户多用于投资，仅有少部分商铺用于自营，另外也有为子女购买，为父母购买的大部分客户购买商铺前期预算为1-2万/平，其次为2-3万/平，可接受5-6万/平的客户占比非常少29山北商业小结30山北商业以田家庵区为核心，辐射整个淮南商业消费。田区商业以商贸为中心，以家乐福、新世界等商业综合体集群＋商贸广场＋主题商业街为构成。整体商业业态以餐饮、零售、服装为三大主力业态。成熟商街以龙湖中心－商贸地段为租金标杆，可达160元／平／月以上，次级朝阳西路广场路商圈、教院等成熟主题商街租金水平约60-100元／平／月，其它成熟社区底商大多以40-60为主。各项目产品层高及开间均有所差异，普通社区底商大多以3-4米层高为主，中大型的社区商业如广场路等大多4-6.5米。山北商业购铺客户大多为中年人，以投资为主，预算大多1-2万／平，意向面积小面积为主。03山南商业31326泉山湖壹代城嶺秀山南恒大绿洲万茂中心中央美域观湖名居滟澜新城壹品山南南山院台湾城山南壹号广弘城龙成奥韵西湖春天第一经济商业圈次经济商业圈金融世家未售在售山南现有经济圈－以社区底商为主山南印象晟地绿园售罄钻石星座海德公馆第一经济商业圈——以二中为中心辐射周边，形成以广弘城、山南印象、西湖春天为代表目前山南第一经济商业圈次经济商业圈——以理工大为中心，随着理工大新区9月正式开学，将形成山南人口聚集高地，成为山南最主要经济生活圈总结：山南新区现以二中和理工大为中心形成经济商业圈，随着理工大开学，未来山南市场商业格局会逐渐向南转移，超越以二中为中心商业区成为第一经济商业区。山南主要商业－山南印象3345,30%22,15%45,30%8,5%15,10%15,10%业态占比餐饮汽车保养及修理建筑管材设计公司其他未租售商业分布其他未租售汽车保养设计公司未租售汽车保养餐饮管材餐饮其他其他其他餐饮餐饮管材其他餐饮管材其他其他管材管材管材餐饮餐饮设计公司餐饮餐饮管材整体商业规划山南印象商铺总体量大概170间，均为住宅底商，铺底商层高3米左右，开间5米-10米不等；其中开间5米的占到60%，多为零售业，仅一层为商铺，属于商圈型住宅底商，面积50-100㎡不等，整体商业规划较为杂乱。山南印象商铺业态主要以餐饮类和建筑管材类为主，其中以餐饮类营业最佳，月营销额8000-10000元。商业类型铺数面积段（㎡）层数层高（米）开间（米）进深（米）租金（元/㎡/月）出租年限经营业态出租率住宅底商17030-2101层3