20101009_无锡_海岸集团海岸城_综合体案例研究

本报告所有权归世联地产顾问（上海）有限公司。综合体案例研究谨呈：海岸投资集团本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。前言根据海岸城项目城市综合体的定位，世联挑选出长三角地区具有代表性并且与海岸城（包含商业、酒店及住宅）自身特点相近的典型城市综合体案例进行研究分析，并总结其发展模式。通过研究对海岸城项目未来的发展及运营起到借鉴意义。本报告是严格保密的。2城市综合体案例选取1城市综合体特征及发展模式3海岸城项目发展模式借鉴本报告是严格保密的。城市综合体是城市集约化发展的体现，它是集住宅、酒店、写字楼、商业等为一体的多功能复合建筑群。城市综合体各功能之间可形成一种相互支撑和相互拉动的价值链关系。城市综合体特征城市综合体城市集约化发展的体现城市的价值中心所在城市的标志城市区域开发与旧城改造规模的不断增大本报告是严格保密的。城市综合体特征目前城市综合体，可以分为以下五种发展模式：1、各功能区均衡发展，相互促进的发展模式2、以写字楼为核心功能的发展模式3、以酒店为核心功能的发展模式4、以商业为核心功能的发展模式5、以住宅为核心功能的发展模式世联研究本报告是严格保密的。模式1——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次外因：依托CBD地段、借势创建国际大都市。内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导。发展模式1驱动因素：相关案例：无锡西水东中央生活区、杭州华润万象城本报告是严格保密的。均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的规模，各功能形成相互支持的价值链关系。发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响收益特征特征本报告是严格保密的。模式2——以写字楼、办公为核心，其他功能为写字楼服务外因：一般地处优越的地理位置或区域具有较大的发展潜力；IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。内因：利用超高层写字楼、大规模写字楼群体等树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖；以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务；公寓为写字楼提供较好的配套；舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。发展模式2关键驱动因素：相关案例：时代国际、南京苏宁睿城本报告是严格保密的。以写字楼为核心的都市综合体通过写字楼树立标杆，迅速成为区域标志和中心，其他功能均为写字楼服务。发展关键位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象功能类别收益方式酒店--写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响收益特征特征本报告是严格保密的。模式3——以酒店为核心，带动其他物业外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。发展模式3关键驱动因素：相关案例：上海商城本报告是严格保密的。以酒店为核心的都市综合体通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位，带动公寓、写字楼与商业。发展关键位于繁荣商务区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大收益特征特征本报告是严格保密的。模式4——以大型特色商业为核心，提升其他物业价值外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域的良好的发展规划与发展前景；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与无锡人内心的价值观相符；一流的精英团队。发展模式4关键驱动因素：相关案例：无锡茂业城本报告是严格保密的。以商业为核心的都市综合体通过独具特色的商业定位，迅速成为区域焦点和统领者，其他物业价值也随之大幅上涨。关键点交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键功能类别收益方式酒店外包经营住宅销售商业自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响收益特征特征本报告是严格保密的。模式5——以住宅为主体，提升其他物业价值外城+内城的发展模式：外城：以对外功能为主，兼具服务社区与提升项目档次功能；内城：为高档住宅区，与外城既紧密相连又产生区隔感。发展模式5关键驱动因素：相关案例：无锡万达广场本报告是严格保密的。以住宅为核心的都市综合体通常位于城市非核心地段，通过商业及酒店等功能提高区域成熟度，从而提升了住宅档次。发展关键位于新区，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区功能类别收益方式住宅销售写字楼销售商场销售/经营酒店外包经营公寓销售特征整体物业以销售为主，实现快速回现收益特征特征本报告是严格保密的。模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式五：以住宅为核心功能的发展模式发展关键位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象不远离城市核心区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键位于城市核心区，交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键位于城市非核心地段，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区功能比例各功能比例均衡写字楼面积占50%左右酒店面积占50%左右商业面积占50%左右住宅面积占50%以上收益特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响整体物业以销售为主，实现快速回现大型综合体发展模式总结本报告是严格保密的。2城市综合体案例选取1城市综合体特征及发展模式3海岸城项目发展模式借鉴本报告是严格保密的。无锡案例无锡城市综合体刚刚起步，目前在建的城市综合体项目有20个，但真正集酒店、写字楼、购物、休闲、公寓等于一体的真正城市综合体不多，比较有代表性的包括西水东中央生活区、万达广场、茂业城等。报告中将选取西水东、万达广场作为案例进行分析。本报告是严格保密的。区位：西水东中央生活区东、南沿线为健康路，西至学前西路，北至解放路古运河占地面积：约26万平方米建筑面积：约70万平方米项目概况：无锡市中心规模最大的城市综合体,是一个集高端住宅、五星级酒店、特色商业、餐饮娱乐、文化休闲等多功能设施的市中心中央生活区西水东中央生活区本报告是严格保密的。星级酒店、商务中心溯园—高端居住艺术文化中心泓府—高端居住顶级豪华会所时尚商业街私家会所休闲娱乐汇中心广场汉轩—高端居住熙第—高端居住高端居住区创意产业园城市规划馆国际顶级城市规划设计及营运团队，不仅仅是站在无锡的角度规划一个都市综合体项目，而是从国际视野城市运营的角度去打造城市名片。酒店式写字楼实际上为服务式公寓项目在规划中注重对古运河及其文化的利用，项目规划有三类水体：现有河道、新运河以及连接到运河的园林景观功能，从而形成一个更为完善的运河生态及景观系统。西水东中央生活区本报告是严格保密的。各物业体量分布物业类型及体量高端住宅59万方五星级酒店、特色商业15万方餐饮娱乐、文化休闲等多功能设施25万方项目注重各物业的均衡发展，依托城市核心地段，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导西水东中央生活区本报告是严格保密的。区位：滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角（河埒中心商务区）占地面积：约17.9万平方米建筑面积：约70万平方米无锡滨湖万达广场总建筑面积约70万平方米，由购物中心、万达喜来登酒店、高档住宅、精装公寓、甲级写字楼、商业步行街等组成，一直对外宣称为无锡首个城市综合体项目无锡万达广场本报告是严格保密的。整体规划酒店式写字楼实际上为服务式公寓高档酒店，写字楼精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场以住宅为主以住宅为项目起势的核心，通过商业及酒店等功能提高区域成熟度，从而提升了住宅档次。无锡万达广场本报告是严格保密的。各物业体量分布物业类型及体量：国际化大型购物中心17.2万方22层超白金五星级酒店4.2万方23层国际精装公寓5.5万方高档住宅区34万方22层高级智能5A写字楼2.5万方无锡万达广场以住宅带动商业，商业种类齐全，一站式满足顾客消费需求，无论是规模、品质、业态、功能，都为无锡树立了全新的标杆，将区域内原本落后零散的商业格局有效整合，不仅成为了无锡最大的商业集群，还形成可与中山路相媲美的新商圈和城市新中心本报告是严格保密的。杭州案例华润·万象城杭州为二线城市中城市综合体项目发展最快的城市，其城市综合体主要面积集中在50-80万方，开发商主要包括中国品牌开发商、本地开发商及香港开发商，业态主要以住宅和购物中心为主。报告中将选取华润万象城作为案例进行分析。本报告是严格保密的。区位：项目位于杭州钱江新城核心区的东侧，距离西湖4.5公里，东南临富春路，东北临庆春东路，西南临江锦路，西北临钱江路；占地面积：约9.95万平方米建筑面积：约80万平方米项目位置集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模综合性的商业建筑群，项目占地9.95万平方米，总建筑面积约80万平方米。华润万象城本报告是严格保密的。27住宅#1(48层，158m）住宅#2(48层，158m）住宅#3(48层，158m）住宅会所地铁线路购物中心(6层)塔楼#2(43层，200m）甲级办公楼塔楼#1(68层，200m）五星级酒店及酒店式写字楼商业裙房（3层）酒店式写字楼#3（40层，145m）酒店式写字楼#1（52层，185m）酒店式写字楼#2（46层，165m）地铁线路酒店式写字楼实际上为服务式公寓华润万象城本报告是严格保密的。物业类型及体量：服务式公寓：25万方写字楼：11万方购物中心：22万方酒店6万方住宅：15.5万方28购物中心(6层)总用地面积：34409平米总建筑面积：223723平米，其中地上总建筑面积128928平米，地下建筑面积94795平米，架空层面积2940平米住宅：3栋(48层，158m）总用地面积：23556平米总建筑面积：155252平米，其中地上建筑面积105742平米（住宅104452平米，会所1290平米），地下建筑面积48450平米，架空层面积1060平米甲级办公楼(43层，200m）总建筑面积：约11万平米五星级酒店及酒店式写字楼(68层，200m）总建筑面积：酒店-约6万平方米，公寓-约7万平方米酒店式写字楼：3栋总建筑面积：约18万平方米包括高档购物中心、超甲级写字楼、星级酒