开发经营与管理

第一章房地产投资与投资风险一、投资：是指经济主体（国家、企业、个人））以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。简单的说，投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。二、在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义，即以资产为基础的投资定义，以企业为基础的定义和以交易为基础的定义。（1）以资产为基础的投资定义是：缔约各方依照各自法律和法规所允许或接受的各种财产，它不仅包括金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形和无形资产。（2）以企业为基础的投资定义是：一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另一个国家内建立一个实体企业。（3）以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。三、投资的分类从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在在产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：（1）我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投次，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固有定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。（2）按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个人经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。（3）按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。（4）按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。四、投资的特性（1）投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。（2）投资具有时间性。从现