201410月天安云谷操盘思路思考

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。天安云谷案例分析及操盘思路思考2Part4操盘思路启示Part3一期招商策略Part1项目规划介绍Part2服务平台打造目录Catalog3指标项目概况位置坂田华为科技城旁开发主体深圳天安骏业投资发展有限公司占地76万㎡总建面289万㎡，其中办公面积200万平容积率6.3用地性质工业用地物业类型产业大厦、居住公寓、配套商业、住宅租售模式一期销售项目优势城市更新类项目，最大可100%分割销售，同时增值收益上缴比例小天安云谷是位于坂田华为科技城的城市更新示范项目，将建设成为以新兴产业为内核的现代都市产业综合体项目基本信息天安云谷4城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分，按100%的比例上缴；（五）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让，确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额的100%的比例上缴。增值收益解读增值收益计算方式：增值收益额＝销售收入－扣减总金额扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算5园区规划产业空间居住空间产业空间景观轴6居住空间商业空间产业空间创新云空间还建居民花园社区高级人才公寓生态宜居的绿色居住环境体育活动中心会所SMAC创新中心：设立产品发布、展示、技术创新窗口多功能会议大厅研发与测试中心文化场所大型综合性商业中心开放型商业步行街超高层高端商务酒店便利性社区配套商业带多首层商业休闲空间预计引进3000家企业打造研发空间、孵化盒加速器、产业CBD三大主题组团双首层商务大堂定制化产业空间（2万平起）项目涵盖产业、生活、学习、商业、商务全息结合的以人为核心的产城综合体项目基本信息7园区规划-产业空间200万㎡产业空间由多栋产业办公楼和5A级产业研发楼组成，以研发空间、孵化和加速器、产业CBD三大主题组团形式错落分布8园区规划-商业空间商业空间由集中购物中心、步行街、高端商务酒店、社区商业、写字楼裙楼商业等构成，可满足区域人群的消费需求9园区规划-居住空间以绿色生态理念打造住宅区，由拆迁还建居民花园社区及高级人才公寓组成10园区规划-创新云空间创新云空间即园区提供的如会议中心、研发检测、展示中心、会所等其他商业商务配套，统称为创新云空间11园区规划-生态公共空间打造全景式景观体验与开放式公共空间，提供健康、环保、安全的园区环境12依托公共交通体系及园区绿道、水轴的步行休闲系统，实现各个建筑组团之间的有机协调交通枢纽中心分布园区两端的交通枢纽中心，汇聚公交、的士、地铁交通，服务园区的商务与生活出行，辐射周边办公楼、购物中心，成为城市人流核心聚集地。人车分流的交通空间多车道引导车流进入互通的地下车场，实现地面地下的无界转换；灵活组织地面道路与人行道的空间关系，满足居住及产业组团对舒适、安全的人行环境的要求。骑行绿道在园区和周边设置智能化自行车出租站，并有贯穿和环绕园区的骑行绿道，为绿色出行提供极佳条件。便捷公交,地铁对接城市生活圈多公交站台覆盖园区内外出行点，四通八达延伸至深圳各地，加上对接社区的地铁10号线，缩短城市生活圈范围，还有穿梭巴士来往于社区内部。步行街道与交互式连廊建造适宜步行的街道网络与交互式连廊，将商业、住宅和公共建筑设置在步行可达的公交站点范围内，提高出行便利，并有效降低园区内部的机动车交通量。园区规划-交通规划13Part4操盘思路启示Part3一期招商策略Part1项目规划介绍Part2服务平台打造目录Catalog1414通过搭建智慧园区服务平台，为园区内或非园区的企业、人才、供应商、服务商等利益相关者建立关联，并提供服务，从而构建空间载体和网络平台相结合的泛载体运营服务模式。天安云谷合作企业天安云谷合作企业：含龙岗区政府、深圳市科创委、深圳市投资推广署、国家超级计算深圳中心、华为、IBM、顺丰速运、新鸿基金融集团、各大银行等。天安云谷强调云共享精神与互联网思维的应用，通过网络平台将运营服务产品化、标准化项目打造理念15项目服务体系的打造理念是从企业经营需求出发，为企业提供行政、人才、研发、金融等完善的服务体系服务体系打造规划整合物业、商业服务及政务联动，为园区提供成熟的行政办事、物业管理、信息融通的企业服务，提供非核心业务外包与科研机构合作搭建联盟，同时搭建公共实验室和检测平台，共享价格昂贵的测试仪器，降低创业成本，推动产业发展与网络人才、人才市场合作共创人才库，通过与专业培训机构合作，让人才增值，服务企业与创投、信贷、上市融资、融资租赁等多层次金融机构合作，为企业提供完善的金融服务体系通过举办嫁接展会、论坛、商学院培训等营造丰富的跨界交流与互动场一站式服务中心人才服务产学研联盟产业学术活动金融服务体系通过与华为签订战略合作协议，入驻客户在诸多行政方面享华为所享受的优惠；与顺丰物流签订战略合作协议，实现30分钟采购；与IBM、招商银行合作为企业提供IT资产、装修工程、办公设备暨其他业务的融资租赁服务；16多维产业支持产业综合体不仅是一组相关联的建筑组合，更是一种“关联型企业与人才社区”。每一种建筑形态都能为产业发展带来切实的帮助。17多维产业支持从营建“云”的机构、研发“端”的企业，到提供“内容”的软件公司，“云”平台为处于不同成长阶段的企业提供多层次的服务。18对于初期创业者：只要有创意,可以从一个卡位、一台电脑、一天起租开始提供空间及服务，培育创新型企业和人才，构建全新的“创新工场”，包括提供云桌面、风投对接等，并建立创业导师机制。对于中小企业：不仅为企业提供优质的空间及硬件设施外，还可以从室内设计、装修施工、空调办公家私办公设备釆购等全方位的交钥匙工程，还提供工商税务办理，甚至开业庆典的举办、物料设计制作，媒体宣传等方面的贴身服务，让企业真正能专注于自身的核心业务发展。多维产业支持拎包入驻！无论是初创业者抑或是中小企业，均能获得合适的办公空间，毋须担心办公成本，真正专注自身核心业务发展19“共享”智慧服务平台19通过搭建物联网平台，整合企业和人才需要的共享空间，打造一个未来工作和生活的理想的智慧园区世界级的云计算主机和存储集群（高性能、高安全）Saas、Paas、Iaas全体系资源园区小微企业免费使用，业务成长后付费华为合作建立本地小型云机房提供便捷运维云服务模式：国家超算中心深圳云计算中心光纤直连，汇聚海量产业资源，让企业随需选用；Icard智慧通：将园区门禁卡、公司考勤卡、停车卡、深圳通等多项功能集成到用户的手机卡里，实现一卡（一机）畅通园区、畅行深圳SoLoMo平台：以网络门户开启超凡的用户体验，便捷、易用，并打造优质的本地化社交圈网上办事一站通：用户可在线登录模拟真实情景的网上办事大厅，快捷高效办理入驻、装修、工商、税务等全部事务智慧供应链：打造物联网园区，全面智能感应和处理，精确控制和对接需求，打造智慧的供应链2020利用“云共享”理念，通过云平台（连廊）将整个产业园区的连接起来，可以从工作端下降到云空间散步、交流、饮食、健身等仅一期便拥有共享、休闲的2万㎡云平台服务企业与人才的休闲音乐喷泉、电影院、书吧、咖啡厅室内恒温游泳池、室内羽毛球场、健身房、网球场等运动设施空港式企业大堂、公共会议室、培训中心、仓储中心、企业家会所、展示中心等所有公共空间与基础设施，均可预定使用，将实施智慧化管理“共享”的云空间2121其园区优惠政策以深圳市、龙岗区对中小企业及科技创新企业的优惠政策为主，项目本身无特殊优惠，对中小高新技术企业入驻的吸引力在于优质的产品、服务平台，以及适合中小企业发展的园区环境针对中小微型企业、高新技术企业的优惠政策，主要依托于龙岗区、深圳市政府对中小微型企业、高新技术企业在公共服务、创业扶持、创新推动、市场开拓、资金扶持、融资促进等方面的扶持，具体政策有：《龙岗区企业信息化资助实施细则》《龙岗区科技创业投资风险补贴计划实施细则》《深圳市龙岗区科技创新奖励办法》《深圳经济特区中小企业发展促进条例》《2012年扶持中小微企业发展的若干政策条例》园区孵化与促进计划，主要指园区通过申请龙岗区科技企业孵化器，可为入驻企业优先获得政府资金扶持提供便利，但申报孵化器认定具有一定资质限制，如需运营一年以上等，具体政策有：《龙岗区科技研发项目资助计划》《龙岗区科技企业孵化器管理暂行办法》《龙岗区科技项目无息借款计划》政府优惠政策22Part4操盘思路启示Part3一期招商策略Part1项目规划介绍Part2服务平台打造目录Catalog23一期由6栋100m写字楼及1栋120m写字楼构成，外立面的打造突破传统的完整写字楼外立面，以螺旋向上的绿色开口，与低区绿色平台呼应一期规划1#A返迁1#B返迁3#C七月初推售3#D七月初推售总占地7.3万㎡总建面55万㎡产业研发用房面积37万㎡商业配套面积8万m2面积区间190-2000㎡标准层面积1600-2000㎡规划车位2165个引进800多家企业吸引2万科技人才一期预计2014年10月底开盘，2014年底交付使用，具体推售策略与价格未定，目前招商已完成40%。3#B总部中心3#A2#24一期的低区（商业区）是连在一起的共享“云空间”，低区的打造突出绿色生态风格一期规划一期商业业态主要包含餐饮和银行配套，招商时间先于写字楼，开业时间与写字楼入伙时间一致。2525主导产业：以“云”构建世界IT企业聚集新格局园区重点引进“云计算、互联网、物联网”等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时抓住具有强大产业链基础的集成电路设计、软件与信息服务业，并发展依托信息技术的智能电网产业以及与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。招商思路：引入欧美、东南亚具有优势的中小企业集群国内企业的引入（一是深圳企业龙头企业的牵引，二是珠三角新兴市场的发展吸引国内游发展型前景的发展型企业，三是资本市场的吸引力）以产业集聚为特征的传统产业转型升级，包括非核心部门的剥离，做强主营业务（转型）和优势运营能力的输出，为同行业服务升级为企业提供关联、共享的基础设施帮助企业建立互联网思维，促进传统产业拥抱互联网除了上述主导产业之外，园区还鼓励发展与之相关的文化创意、环保以及拥有自主研发能力符合国家产业政策的高新技术领域。招商定制：2万平以上的空间需求可设独立大堂或者定制独栋管理空间；5000平以上有特殊要求，包括因产业特点要求承重、设施、空间、位置等均可给予特别定制；对日常经营有大规模仓储空间需求的公司可特别预订独立的仓储空间；招商思路2626招商渠道拓展作为产业地产，天安云谷的招商基于深圳乃至全国的产业研究展开，在产业研究基础上建立企业资源库与产业目录，组织资源铺开招商渠道与运营核心产业聚集区域重点产业园区典型中小企业传统优势产业新兴产业发展趋势欧美优质中小企业企业资源库产业目录资源组织与招商配套合作机构引入招商运营实施基础商业招商创业企业引导服务平台机构引入龙头企业引入渠道建设国际化企业合作（IBM）跨区域合作（上海同仁生物）龙头企业合作（华为、顺丰、IBM）产学研合作（北大深圳研究院、中科院、清华大学）战略资源合作（国家超算中心、高新区）行业协会及商会合作（国家超算中心、高新区）平台服务支持运营服务平台搭建：智慧园区招商思路27招商案例示范