20141206_龙湖北城天街营销策划报告(合)

穿越星际筑定传奇2014年12月营销事业二部——龙湖北城天街项目营销策划报告Interstellar从目前口碑票房皆火的电影——《星际穿越》讲起……本片基于知名理论物理学家基普·索恩的黑洞理论经过合理演化之后，加入人物和相关情节改编而成，主要讲述了一队探险家利用他们针对虫洞的新发现，超越人类对于太空旅行的极限，从而开始在广袤的宇宙中进行星际航行的故事。信息美国，英国|169分钟导演克里斯托弗·诺兰主演马修·麦康纳/安妮·海瑟薇/杰西卡·查斯坦类型冒险/科幻/教育上映2014年11月12日星际穿越(Interstellar)电影实时票房榜截止2014年12月6日，《星际穿越》以7.19亿元的骄人成绩，稳坐电影票房榜首！《星际穿越》的成功特质对人文情怀的重视对科学的深刻解读对电影技术的完美运用Keyword1人文Keyword2科学Keyword3技术龙湖产品也具备口碑、票房双丰收的潜质龙湖地产创建于1993年，于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。成长于重庆，发展于全国累计已开发项目超过100个2013年销售总额达到481亿元人民币龙湖地产的成功特质对人文情怀的重视对土地的深刻解读对建筑技术的完美运用Keyword1人文Keyword2科学Keyword3技术龙湖天街系列全国布局成都重庆北平苏州龙湖时代天街上海龙湖虹桥天街龙湖北城天街是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心龙湖金楠天街龙湖地产上海布局龙湖·北城天街龙湖新江湾城项目龙湖·虹桥天街龙湖·虹桥天街——在世界中心造中心——位置：虹桥商务区一期规模：总建筑占地约7.8万方，总建筑面积约43万方形态：标准写字楼价格：450万/套起首发产品：150-1100平米开间商业开发商：龙湖置业仅54套/唯一临河可售/5条地铁交汇/6.7%高静态回报龙湖天街系列不断精励不断超越中国城市新一代综合体的领衔者重庆·龙湖北城天街重庆·龙湖西城天街成都·龙湖时代天街上海·龙湖虹桥天街龙湖天街蓄势而发穿越2014择址北上海腹地第一部分市场及区域解读穿越后是排山巨浪还是微澜？1.宏观形势宏观形势￭全市走势[]0500010000150002000025000300000500001000001500002000002500003000003500002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月新增面积827601186783042142970123052419331098047282130631372262176308成交面积90878549728984384468118087680177496667138719486318071228成交均价20310216341831718011279082531116667176701788117319177272014年1-11月上海全市酒店式公寓量价走势7.5万方下半年成交未过7.5万，供应无法刺激成交，市场低迷存量、出清周期明显上涨02468101214161805000001000000150000020000002012Q12102Q22012Q32012Q42103Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q3上海酒店式公寓市场新增供应、存量及出清周期走势新增供应面积（㎡）存量面积（㎡）出清周期自2012年6月上海限购政策全面收紧以来，酒店式公寓市场一直保持着较为热门的状态，整体供应持续上扬的前提下，存量始终于150万㎡上下波动，出清周期亦一路走低；进入2014年以来，在公寓市场整体走低的态势下，酒店式公寓市场亦保持相对稳定，但由于1-2季度供应处于低位，出清周期仅有小幅上扬，进入三季度后，随着新增供应的大幅上涨及成交的持续走低，存量已上涨至历史最高的180万㎡；出清周期亦一路走高。随着公寓市场的缓慢回暖，酒店式公寓的去化压力将进一步加大。由于前期商办土地供应较大，预计未来酒店式公寓市场将持续保持高位供应，库存压力将进一步加大。限购全面收紧宏观形势￭存量/出清周期走势[]2014年至今全市酒店式公寓成交套数TOP10排名项目名称板块成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）总销（亿元）1万乐城吴泾板块111632942183706.052旭辉U天地南翔板块84841282149826.193方舟时代广场嘉定主城区板块67737459117944.44卓越世纪中心南桥新城板块55734686131334.565阳光葡提公馆嘉定主城区板块44428112140663.956合景峰汇嘉定主城区板块42220665106502.27悦达南郊华都南桥新城板块40318538111392.078青浦卓越世纪中心青浦新城板块38135976151825.469理想城桃浦板块30614747192762.8410奥世澜运动休闲广场朱家角板块30445582122525.59宏观形势￭热销项目[]占地面积51283㎡建筑面积118521㎡容积率1.83绿化率20%开盘时间2014/9交付时间预计2015/7装修精装SOHO毛坯LOFT物业费3.6元/㎡/月物业地址莲花南路3999号主力户型23-29㎡SOHO43-58㎡LOFT万乐城—2014年成交套数TOP12013/11样板房正式对外开放2013/12/7首次开盘推出21-27㎡微户型产品2014/8/2加推2幢4.5米挑高LOFT产品2014/9/27加推最后一批23-29㎡精装SOHO2013/11/30首批1332套房源预售获批（LOFT）2014/7/25第二批224套房源预售获批（LOFT）2014/9/27最后一批501套房源预售获批项目体量及产品与本案十分类似2013/12/2针对5号6号两天认筹客户凡通过搜房网报名网友凭报名短信开盘签约可独享优惠（该优惠可与案场优惠叠加使用）宏观形势￭热销项目[]1650017000175001800018500190001950002004006008001000120014002013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月供应套数13320000000224050100成交套数04868011931789456914193794764成交均价175141753317962182771844318060181581808018670184081868118909万乐城—开盘至今成交量价走势•项目所在吴泾板块鲜有酒店式公寓项目在售，根据自身推盘情况，成交表现良好；•开盘至今实行低开高走策略，开盘初期与近期主要以21-29㎡SOHO产品为主；中期有2栋43-58㎡LOFT产品推出；•整体月均去化134套/月左右，首次开盘强销期单月去化在486套。近期价格逐渐上升，成交趋缓；•近期9-10月，毛坯LOFT与精装SOHO价格均在18800元/㎡左右，两类产品基本无价差。精装SOHO产品为主去化率88%均价1.8万元/㎡毛坯LOFT为主去化率96%均价1.86万元/㎡宏观形势￭热销项目[]精装SOHO产品为主去化率30%均价1.88万元/㎡2014年全市类住宅成交面积TOP10排名项目名称板块成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）总销（亿元）备注1奥世澜运动休闲广场朱家角板块29644609122255.451-3层及独栋商墅为主、大户型2旭辉U天地南翔板块83540649149916.09毛坯LOFT产品48-50㎡、4.5米挑高3方舟时代广场嘉定主城区板块67437294117904.39毛坯LOFT产品54-56㎡、4.5米挑高、全南4青浦卓越世纪中心青浦新城板块37435219152105.35精装LOFT&SOHO产品44-65㎡、4.5米&3.15米挑高5卓越世纪中心南桥新城板块55334410131274.51精装LOFT产品41-73㎡6万乐城吴泾板块110232519183615.97平层SOHO23-29㎡小户型、低总价7阳光葡提公馆嘉定主城区板块44328051140653.94毛坯LOFT产品62-83㎡8保利ONE56陆家嘴滨江板块7625698916832.35平层SOHO250-370㎡、高端商住9张江公馆张江板块24420443270975.53平层SOHO71-105㎡、高附赠面积10合景峰汇嘉定主城区板块41520356106442.16毛坯LOFT产品40-80㎡、4.5米挑高宏观形势￭热销项目[]宏观形势￭热销项目[]板块嘉定区南翔板块成交套数（套）成交面积（㎡）83540649总销（亿元）成交均价（元/㎡）6.0914991板块嘉定区主城区板块成交套数（套）成交面积（㎡）67437294总销（亿元）成交均价（元/㎡）4.4011790TOP2旭辉U天地TOP3方舟时代广场2014/1/13加推440套2014/3/28加推440套2014/3/29加推322套2014年月均去化76套主力面积段48-50㎡2014年月均去化61套主力面积段54-56㎡板块青浦新城板块成交套数（套）成交面积（㎡）37435219总销（亿元）成交均价（元/㎡）5.3515210TOP4青浦卓越世纪中心2014/3/11加推172套2014/5/25加推688套2014年月均去化34套主力面积段44-65㎡*选取规则：与本案契合度高且成交表现突出130001350014000145001500015500160000501001502002503003504004505002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月供应套数440044000000000成交套数1899213411562734730283530交易均价1531815729151481498714572144141451114690148001450614052旭辉U天地2014年1月至今供需量价情况项目入市初期，强销量表现较为乐观，而随着整体楼市陷入低迷及存量房源逐渐减少，其成交量亦出现明显回落。项目以毛坯、小面积、LOFT产品入市，在区域内有较强竞争力，近期在售房源进入尾盘阶段，该项目也加入“以价换量”的队伍之中，成交均价由此回落热销项目￭旭辉U天地[]1080011000112001140011600118001200012200124000501001502002503003502014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月供应套数0032200000000成交套数302614517889476538241715交易均价1157811310116491203611816117281158911714121601181611966方舟时代广场2014年1月至今供需量价情况该项目前期房源入市较早，在区域内知名度较高，根据自身推盘节奏，去化表现基本保持稳定。由于项目近期入市房源价格略高于前期房