2012年房地产形势与投资

2012房地产形势与投资房地产行业状况调控政策及趋势分析房地产金融投资一、房地产行业状况2008年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产“救市”政策，使房价出现了快速上涨，2009年房价上涨了25%。2010年初国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）文件拉开了本轮房地产调控的大幕09年房价快速反弹，引发了政策调控房地产行业政策现状限贷——对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付比例和贷款利率限购——限制家庭购买第三套住房保障房——加大保证性住房土地供应和建设力度地方政府问责制——地方政府制定新建住房价格控制目标本轮调控采用行政限制需求的手段房地产行业市场现状1-10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1-9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8364万平方米，环比下降26.9%，低于去年月平均销售水平（8700万平方米）；同比下降9.4%。成交量：同比增速放缓，10月新增销售同比环比齐跌房地产行业市场现状1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为5502元/平方米和5131元/平方米，均较1-9月销售均价下降0.2%，比去年同期分别上涨7.7%和6.7%，增速继续放缓。12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，降幅最大的为0.6%，持平的城市有16个。仅5个上涨，上涨的为贵阳、锦州、兰州、西宁、平顶山，涨幅不超过0.2%，持平的也均为唐山、太原、大连、南宁、银川、乌鲁木齐等二三线城市。价格：连续四个月下降，大部分城市环比下跌房地产行业市场现状1-10月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.0万亿元，同比增长31.1%；房屋新开工面积达16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积为47.5亿平方米，同比增长28.4%。1-10月，房屋竣工面积49721万平方米，增长18.5%，其中，住宅竣工面积39953万平方米，增长17.6%，供应：继续保持增长二、房地产调控政策及趋势分析1、从历史发展看本轮调控——政策调控不会改变房价上升曲线中国房地产已经历了许多次的政策调控1987-2009年全国商品房价格曲线0500100015002000250030003500400045005000198719891991199319951997199920012003200520072009年均价（元/平米）均价取消实物分房土地招拍挂提准、加息国八条国六条国四条提首付、加息六次加息、控制二套加息邓小平南巡讲话16条整顿意见出台海南泡沫破灭历史上多次的房地产调控并未改变价格上升曲线国内房地产行业发展0%2%4%6%8%10%12%14%16%1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200906-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%GDP增长率（左轴）房地产投资增长率（右轴）第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第六阶段第一阶段：1978-1986年，1984年首次正式把房地产业列为独立行业第二阶段：1987年-1991年，1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，1988年明确规定土地使用权可以依法转让第三阶段：1992年-1994年，1992年邓小平南巡，房地产急速繁荣，但缺少有效的监督、规范与管理，第一次调控。第四阶段：1995年-1997年，房地产业进入巩固、停顿和消化阶段第五阶段：1998年-2007年，1998年取消实物分房，2000年实施按揭政策，2002年土地招牌挂，房地产处于快速发展阶段第六阶段：2008年至今，金融危机使房地产进入调整阶段，09年救市政策出现快速反弹，11年用行政手段调控市场。影响房地产行业发展的因素美国100年房价走势图战争香港17年房价走势图亚洲金融风暴政府宏观调控中国10年房价走势图真正影响房地产价格的因素是战争和经济危机，政策调控只是对价格的修正国内房地产发展阶段中国：2010年政府开始致力于保障性住房建设。美国：1937，通过法案致力于清除国内的贫民建筑。出现固定租金公寓住宅。1949年，政府提出“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”的目标城市化率：2010年中国将近50%，美国1940年达到56.5%相当于美国上世纪四十年代水平，处在快速上升期2、从经济发展看本轮调控——“保增长”需要房地产行业的贡献房地产业对国民经济的影响房地产业电力钢材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑机械装饰装修家具家电厨房卫生金融保险第三产业汽车交通运输公用设施批发零售文化教育旅游房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2房地产业对下游产业的拉动比率为1：1.4房地产行业的巨大带动作用带来了大量的就业机会带动上游产业带动下游产业横向带动产业房地产产业关联度高，带动系数大房地产投资发展与GDP增长有强烈的相关性。美国的新房指标属于经济先行指标，整体经济上的变化无一例外的首先表现在房地产业和汽车业。美国房地产行业保持在GDP的五分之一以上，中国2008年仅为4.2%，2010年接近10%地产业也是美国政府调节国家经济的一个重要阀门。4.8%4.6%4.5%4.5%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%4.1%3.6%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%199819992000200120022003200420052006200702000400060008000100001200014000房地产业增加值(右轴，亿元)房地产业增加值占GDP的比重（左轴）房地产业对GDP的重要性房地产与GDP增长密切相关联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系。2010年我国为4382美元，处于稳定高速发展时期。人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展人均GDP与房地产业的发展中国人均GDP决定房地产将平稳高速发展700013000960015900270000500010000150002000025000300002006年2007年2008年2009年2010年2009年土地出让收入为15900亿元，占地方财政收入的43.7%。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4％。房地产影响地方财政地方财政对房地产的依赖尚未解除2011年12月9日，中央政治局会议提出“扩内需、保增长、调结构”的目标。未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展。保经济增长是明年的目标“保增长”离不开房地产的贡献3、从市场需求看本轮调控——房地产市场的刚性需求巨大人口因素时间段2000-20052005-20102010-20152015-20202020-20252045-2050人口年增长率0.67%0.58%0.54%0.47%0.34%-0.32%人口总量预计还要增长30年3.173.173.133.443.964.414.434.3300.511.522.533.544.5519531964198219902000200520062007家庭户规模（人/户）9919458238678117868058498858920200400600800100012001998199920002001200220032004200520062007结婚对数(万对)家庭规模逐渐减小每年有庞大的结婚人群住房改善我国城镇居民人均居住面积约23.7平米，预计2020年达到30平米与发达国家地区相比还有较大差距010203040英国日本台湾中国人均居住面积目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，城市住房短缺问题仍然严峻。00.20.40.60.811.21.4中国2010日本1993日报2008美国2008部分国家人均住房套数2005年起每年商品房销售量都大于同期竣工面积2011年1-10月竣工面积与销售面积比为0.5:1房地产供求状况城市化程度1970年美国城市化率73.6%；1970年日本城市化率超过70%；1990年韩国城市化率达到74%；2010年中国城市化率接近50%。住房和城乡建设部预计2030年达到65%。城市化率2030年8.5亿城市人口，人均面积30平米，比目前6.5亿，23.7平米，需要增加100亿平米住房。4、房地产趋势判断由目标看短期趋势关于降价房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。房产税出台是防止投资过热，并不会降低投资需求，况且中国城市化发展中还有大量刚性需求楼市调控没打算让所有开发商都活下去，优胜劣汰势在必行降价取决于成本利润率，而不是资金利润率。房地产成本利润率低，降价空间有限关于供应量关于房产税关于开发商房价不是只降不涨，而是回归合理水平房地产行业不是打压，而是持续健康发展短期：调控只是暂时的，阶段性的长期：房地产行业辉煌仍将持续20-30年二、房地产金融投资1、房地产投资中国的房地产产品的四大属性①消费品属性②投资品属性④阶层属性③DIY属性房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资分类房地产开发投资：指房地产开发公司等房地产开发法人单位实际从事房地产开发或经营的活动。房地产置业投资：房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。房地产金融投资：包括买入房地产上市公司的股票和债券及房地产投资基金。属财务投资，非直接投资，不受政策限制。投资灵活，周期短，规避了政策变动风险。决策轻松，坐享房地产行业的高额回报。专业团队管理，省心省力。房地产私募股权基金投资特点投资房地产基金比直接投资房地产更灵活、安全入伙房地产投资基金个人投资房地产投资目标国内重点发展城市，优质房地产项目少数熟悉城市和地段的房地产项目获利方式享受增值服务带来的更大升值单纯等待物业升值投资决策对市场、企业、财务及法律等专业的尽职调查个人对市场及形势的判断风险管理投资组合、参与经营、股权质押等多渠道风险控制单纯依赖开发商自律和部分管理部门投资周期相对较短（1年以上）受政策影响，较长（一般5年以上）资产管理银行托管，专业团队负责个人管理，占用大量时间精力投资门槛无政策限制，门槛较低受政策限制较多，资金需求较大退出机制基金到期，本金和收益直接进入银行账户二手市场出售持有物业，手续繁琐，成本高房地产投资特点投资者从PE中获得高额回报——整体而言PE回报超过股票13.1%8.7%11.3%14.0%11.8%10.1%21.5%9.9%7.6%6.2%7.4%4.2%10.8%8.2%6.3%0%5%10%15%20%25%1年3年5年10年20年所有私人股权基金NASDAQS&P500美国PE基金业绩指数（PEPI）注：PEPI指数是基于ThomsonVentureEconomics（TVE）最新的季度统计数据，所有的收益率数据由TVE根据潜在的财务现金流计算得出。收益率是指扣除管理费和激励分红后支付给投资者的净收益。美国发展经验表明，PE的收益水平高于股票投资。汤姆逊金融公司（ThomsonFinancial)的统计数据表明，无论从1年、3年、5年、10年，还是20年的统计时段来看，代表PE投资者收益水平的PEPI指数的收益率均明显高出了NASDAQ指数和标准普尔500指数。投资房地产基金收益高于其他投资投资者从PE中获得高额回报