商业地产阶段性报告(doc 22页)

管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：商家招商/宣传/推广策略简析三.开发商介入零售业的三大模式1.“营业额提成＋保底”的委托经营模式2.参股经营模式3.控股（或全资）经营模式四.商铺投资分析1.商铺投资者分类2.可供投资的商铺分析3.投资商铺应考虑的因素五.重点商业项目分析1.北京典型商铺项目简介2.北京商铺租赁价格水平一、宏观市场环境分析管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：经济环境分析今年以来，我国经济发展正处于一个快速增长的阶段，各种经济因素都非常活跃，同时，经济发展与资源能源的矛盾加剧，国家从土地、信贷、行业发展等方面实施一系列宏观调控措施，以抑制局部过热现象，达到经济稳定增长的目的。上半年，北京市实现生产总值1910.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.4%。扣除非典对上年基数的影响，经济增长率为13.3%。低于一季度的经济增长率。从1999年以来，北京市经济增长速度一直平稳保持在10%以上，年度之间变化不超过0.8个百分点。2003年以后，在奥运、消费结构升级等因素的影响下，北京市经济进入加速增长的新阶段，经济发展更加平稳正常，主要体现以下四个方面：1、经济效益持续改善。全市完成财政一般预算收入378.5亿元，增长25.3%。2、增长质量稳步提高。现代制造业、高新技术产业和现代服务业对经济增长的支撑作用增强，增长结构趋向协调。工业实现增加值596.3亿元，增长21.2%。高新技术产业实现增加值169.8亿元，增长19.1%。服务业实现增加值1168.1亿元，增长14.2%。3、落实国家宏观调控取得明显成效。一是投资增幅逐月回落。全社会固定资产投资872亿元，增长22.1%，增速比1至5月回落5.5个百分点，比一季度回落14.4个百分点。投资增长主要是中央重点项目和奥运场馆及相关设施建设带动，国家重点抑制的低水平盲目投资领域项目在北京基本不存在。二是消费保持较快增长。实现社会消费品零售额1067.4亿元，增长19.3%。三是新增贷款明显减少。6月末，金融机构人民币贷款余额11853亿元，增加额同比下降35.1%。四是消费价格保持基本稳定，明显低于全国平均水平。原材料、燃料、动力等生产领域价格也趋于平稳。4、居民生活进一步改善。城镇居民人均可支配收入为7836.4元，增长11.3%；农民人均现金收入为4107.2元，增长11.4%。由于及时调整最低生活保障等相关标准，缓解了粮油价格上涨对低收入群众生活的影响。坚持统筹城乡发展，农民就业和社会保障也逐步纳入全市统筹管理体系。5、外商投资好于预期。全市新批外商投资企业859家，增长30.6%，实际利用客商直接投资17.2亿美元，增长68.1%，地方企业出口总值达到45亿美元，管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：。禽流感和非典反弹对经济的影响很小，各项指标明显高于预期。2.政策环境分析2004年是各项宏观调控政策出台最集中的一年，商业地产受政策的影响在整个行业将是首当其冲的。1、《关于清理固定资产投资通知》4月26日，国务院办公厅下发了《关于清理固定资产投资通知》，对各种在建项目进行清理，特别是对大型购物中心等自有资金占有量少的项目进行清理。清理期间，停止一切地产项目的土地审批。这项政策的出台，将大量不合要求的商业地产项目清理出局，保证了北京商业地产的可持续发展。2、国务院发改委关于提高银行贷款自有资金比例的通知4月29日，国务院发改委出台该办法，将房地产项目自有资金比例从121文件规定的30%又提高到35%。实际上，4月29日以前，地产项目开发贷款并没完全按照121规定执行，绝大多数开发贷款自有资金不足20%，大型购物中心更少，只有5%。所以，该文件出台，极大地提高了地产项目的进入门槛，许多实力不济的开发商只有退出地产行业。3、入世承诺今年12月11日，我国将履行加入WTO的承诺，取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制：允许设立外资独资商业企业；投资内地商业的外资零售企业所需注册资本从原来最低的1000万元降至30万元，批发企业则从最低的6000万元降至50万元；从事零售的外资投资商业企业及其店铺的设立地域限制将取消；而且，外资投资商业的审批权下放到地方。这些政策的执行，势必促进外资商业的大力进驻，为国内商业发展注入活力，国内商家将与外资同台竞争。4、《北京市流通业发展分类指导目录（2004）》出台2004年3月，北京市商务局、北京市发展和改革委员会制定了《北京市流通业发展分类指导目录（2004）》，对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：策，而对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制，这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响。5、银行贴息贷款北京市商务局7月份下发了《对发展社区连锁便民超市、便利店给予银行贷款贴息实施办法的补充意见》，对2004年度经营盈利的连锁企业和社区连锁便民超市、便利店，给予5%左右的银行贷款贴息。与原来的规定相比，《补充意见》对给予银行贷款贴息的范围进行了修改，将连锁企业年销售额从5000万元以上提高到6000万元以上；拥有连锁超市、便利店40家以上提高到60家以上；取消了“连锁总部注册在北京”的限制；在繁华街区开设的标准便利店(100平方米左右)不再享受贷款贴息。在直营连锁超市、便利店的贴息额度上，每新开10家直营连锁超市、便利店，给予贴息的银行贷款额度由原来的不超过1000万元调整为不超过900万元；在加盟连锁超市、便利店的贴息上，每新开10家社区连锁超市、便利店，给予不超过500万元银行贷款额度的贴息改为不超过400万元。此外，《补充意见》中还特别补充了“对在新建社区、便民连锁设施空缺的社区发展连锁便民超市和便利店的连锁企业，给予一次性贷款贴息支持”的条款。在地产政策与商业政策的双重影响下，北京商业地产将迎来发展契机，特别是已建成的商业和严格按照规定将建成的商业地产项目，将在总供给受限制、总需求迅速膨胀的环境下，受到市场的追捧。3.其它因素影响分析1、物流业迅速发展北京市对物流业总体规划是，到2005年，初步建立以大型物流基地为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的商业物流体系框架；2010年，形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业物流体系，总体上达到国际先进水平，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市。在房山闫村-丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺3处各规划建设一个大型物流基地。2、连锁业迎来发展机遇发达国家的经验表明，当人均年收入达到600-850美元时，大型和国际化的连锁超市会迎来大发展的黄金时期,早在2001年，我国城镇居民人均可支配年收管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：美元。所以说，我国大力发展连锁经营的时机已经成熟。二、北京商业物业分析1.商业地产简析商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。成都的开发商建出了成批的底商，大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并于去年秋季相继在南京和沈阳开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟，同时，也由此获得了中国银行10亿元的授信。不久前，该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团。并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。影响商业地产价值的因素要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就必须了解影响商业地产价值的主要因素区位条件：宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。物业业态类型：不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。综合经营程度：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般用3—5年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。商业项目可持续发展之要点提升开发商开发理念一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提出并强调的观点。在开发商在操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。第一是大多数开发商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式；第二是商业地产从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能表现出开发商开发理念的提升和社会责任感的日益增强。另外，商业地产应该重视展示地域文化特色。北京城市文化特色应该在商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。合理分配利润空间商业地产开发由多个环节组成———“开发—销售—经营—管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，即第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。管理资源吧（），海量企业管理资料免费下载！更多免费下载，敬请登陆：这样的例子在北京市是确实存在的。对此，专家们建议，商业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。这也是商业地产项目的开发商通过多年的摸索总结出的基本规律。选择最佳赢利以及营销模式商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或