房地产建筑业“营改增”的纳税处理与税收筹划(1)

房地产建筑业“营改增”的纳税处理与税收筹划Ⅰ国税地税5·1营改增联姻•营业税是地税养大的闺女，•营改增对地税来说是嫁闺女，对国税来说是娶儿媳妇。两种心境！•当娘的虽是表面抹泪不舍，但内心仍有窃喜，这丫头打小惯着爱使小性，没少给爹娘添乱，女大不中留，乐得让夫家梳笼梳笼。•当婆婆的虽是表面乐不可支，但内心总是惴惴，听说儿媳妇在娘家就不是个消停主，这嫁过来得使啥手段降服她呢？一会半会要降不住她，把我儿增值税也搅和乱套了可咋办？•婚事已经定了，婆家发布消息——定于五月一日举行婚礼，•嫁妆：企业所得税；聘礼：消费税、车辆购置税（先挂账）•婚礼举办地：国家税务总局，请柬还是克强总理给发的！2016政府工作报告•李克强总理：“全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”今年减轻企业税负5000多亿元≈GDP2015（海南+青海）李克强总理在政府工作报告中强调：“今年中央政府赤字率提高到3%，财政赤字增加5600亿元，这些钱要主要用于企业减税。”认清严峻形势•财会人员要摒弃营业税征管模式的影响，落实增值税会计核算方法、进项抵扣制度、适应增值税纳税申报方式变化以及重视发票管理。•企业经营者应梳理业务流程、适时调整经营业态，运营模式与税收制度密切融合，强化内控机制，降低涉税风险。•纳税人要研读营改增新规、落实营改增政策、适应国税征管方式。•国税机关面临960万户纳税人，1.9万亿税源迁徙。•-----国税机关将面临巨大工作压力•-----顺利实现这个工作计划有太大的难度！财政、税务、企业三方都会有痛苦的“蜕变”过程。“蜕变”+“颠覆”房地产+建安+金融+生活服务●本次两天课程内容目录•Ⅰ为什么要营改增，什么是增值税？•Ⅱ营改增的改革进程•Ⅲ房地产建安业营改增的政策解读•Ⅳ我们要做好怎样的准备Ⅰ为什么要营改增，什么是增值税？为什么要营改增？2015年税种比重（摘自国家税务总局网站）2015年全国税收收入合计124892亿元比重排位增值税31109亿元24.91%1企业所得税27125亿元21.72%2营业税19313亿元15.46%3消费税10542亿元8.44%4个人所得税8618亿元6.90%5间接税的艺术•先贤曾将征税比作拨鹅毛的艺术：拨最多的鹅毛，听最少的鹅叫。流转税：（增值税、营业税---平行）销售货物加工、修理、修配劳务转让无形资产或者销售不动产交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务ABCD税值增税业营营业税四宗罪•1、二元化管理（增营之争，混征，链条之困）•2、重复征收（差额与溢额征税）•3、税负之重（与增值税比较）•4、劳务出口征税，货物出口不能真正0税率营改增的社会效应•“营改增”改革后，伴随着现代服务业的加速发展，在客观上为先进制造业提供了更大更广的市场需求和发展空间，形成了服务业和制造业相互促进的良性循环发展机制减负效应增值税改革成果的巩固促进社会分工协作增值税立法倒逼财税改革Ⅱ营改增的改革进程•1、2012--2015营改增进程2012年1月1日2012年9月1日2013年8月1日2014年1月1日2014年6月1日上海北京9省市全国全国全国1+61+61+72+73+7营业税改征增值税试点行业一览表（行业进度）2014年前三季度营改增情况按照国务院部署，今年（2014年）1月1日铁路运输和邮政业纳入营改增试点，6月1日电信业纳入试点。为贯彻落实好国务院部署，税务部门采取了一系列措施。从总体上看，前三季度改革试点工作有序平稳，成效明显。交通运输电信业邮政研发技术信息技术物流辅助文化创意有形动产租赁鉴证咨询广播影视截至2015年底，营改增累计减税多少？3279亿3313亿6412亿原增值税纳税人因增加抵扣减税试点纳税人因税制转换减税几大行业营业税占比2015年营业税行业营业税（亿）占比房地产6,10431.60%建安5,13626.60%金融4,56123.60%其他3,51518.20%合计19,313100.00%2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6,104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5,136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4,561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响攻坚克难•1、规模：占到营业税80%比重•2、户数：1000万•3、时间：30天不到的准备期•4、难题：营业税企业增值税基础太薄弱•-----5月申报期推延至6月25日。问：这次营改增后哪个行业减负效应最大？“建+房”营改增，减税OR增税？总理承诺：2016营改增确保所有行业税负只减不增减税OR增税？盈利测算静态下的测算（维持原营业税报价不变的情况下的利益测算）减税OR增税？增值税：价外税减税OR增税？价税分离山西建筑协会：百万产值成本费用统计分析减税OR增税？结论Ⅰ•建筑安装维持原交易价格不变----•税负是上升的，利润是下降的•百元产值----•利润下降1.6%•税金由3----上升到4.61减税OR增税？房地产测算房地产100亿产值（土地虚拟抵扣，利息不能抵扣假设）占比营业税下增值税下进项土地35%3531.543.46建安25%2522.522.48财务5%55其他10%109.40.6税金5%5利润2021.64合计6.55增值税=100/1.11*11%---6.55=3.35此表测算由于土地与建安成本与期间费用的比例不同而不同土地的抵扣是最后立法的妥协减税OR增税？结论Ⅱ•建安与房地产产业链的整体税负下降！•建安维持原上游材料采购价格不变•房地产维持原对外售房成交价格不变•------整体税负下降减税OR增税？建安企业→房地产•维持目前建安上游交易价格不变，房地产下游交易价格不变的前提下：•1、建安企业是否可以向房地产做转嫁？•2、空间有多大？减税OR增税？商业交易规则•税收是生产要素定价直接影响因素•营改增最大的影响是因为增税减税对企业交易定价系统的重塑减税OR增税？突破，是否可以转嫁？•强势：节税利益独享，增税成本转嫁•平等：节税利益共享，增税成本共担•弱势：节税利益拱手转让，增税成本独自抗定价体系重塑小结：站在营改增的新起点上•站在营改增新的起点上，等待我们的是不同的道路：机遇、发展、学习、奋斗、胜利、风险、挑战、挫折、失败……•价格体系重新塑造和建立的混乱阶段，如何分享减税利益，避免增加的负担成为接盘侠！