2010成都豪宅市场报告

[2010年上半年成都豪宅市场状况][四川中原营运三部]SiChuan.09.2010©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2成都市房地产市场分析Part1©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3Part1.1成都市土地市场分析©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|42010年上半年是近几年成都土地市场最为活跃的一年，而土地市场的活跃则是受到了房地产市场火爆的影响；一、土地市场供需情况0500100015002000250030002006年上半年2007年上半年2008年上半年2009年上半年2010年上半年供应面积成交面积•2010年上半年，成都市主城区供应住宅及商业类建设用地41宗，面积为2464亩，同比大幅上升502.4%。成交方面，共成交住宅及商业类建设用地39宗，面积为2392亩，同比大幅上升484.8%；©CopyrightCentalineGroup,2009城南为成都土地市场交易的热点区域，占总成交量的40%，其次为城东其次，占比21.1%。Codeofthisreport|5二、各区域供需情况577.16460.17991.35435.050505.18460.17991.35435.050城东城西城南城北城中供应（亩）成交（亩）城南依然是热点交易区域，占据了主力位置，成交国有建设用地22宗共约991.35亩，成交体量占总成交量的40.2%。其次为城东，成交5宗共约505.18亩，成交体量占总成交量的21.1%。城西和城北各成交8宗和4宗，成交面积分别约为460.17亩和435.05亩。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|62010年上半年住宅成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体均价较09年下降32.5%。三、土地价格水平2010年上半年，主城区国有建设用地成交均价为520万元/亩，较2009年的成交均价771万元/亩下降32.5%。其中，住宅用地成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩。2707460581374870709798795924008926385560285479178920936702306653694821212702781800200400600800100012001400160018002000住宅（万元/亩）商业（万元/亩）©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|72010年上半年成都市土地市场活跃，供应量与交易量都在2000亩以上，供需情况基本持平。1城南为成都土地市场交易量的热点区域，成交991亩，占比约40%，其次为城东成交505亩，占比约20%。2小结：2010年上半年住宅成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体均价较09年下降32.5%。3©CopyrightCentalineGroup,2009结论：Codeofthisreport|82010年上半年城南与城东共计1500亩的土地成交量，预计未来3年内城南与城东仍是成都房地产市场的热点区域，区域内整体竞争较为激烈。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9Part1.2成都市房地产市场分析©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10由于09年的持续大量放量，2010年上半年的放量为近5年来的最低位，仅为310.78万平米一、近年成都市房地产市场供应情况近5年来成都市房地产市场供应在2007年下半年出现供应高峰，达到727.53万平米，经过08年的金融危机与地震影响，市场供应持续缩小，仅为381.27万平米。01002003004005006007008002006上半年2006下半年2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年供应面积（万㎡）©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|112010年上半年受新政影响，成都房地产市场成交量约300万㎡，同比下降约50%左右。二、近年成都市房地产市场成交情况2009年下半年的成交体量为近5年来的最高位，达到795.87万平米，其次为2009年上半年，为641.03万平米，近5年来，08年下半年的成交量最低，仅为271.78万平米。01002003004005006007008009002006上半年2006下半年2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年成交面积（万㎡）©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12三、成都市房地产市场价格情况近5年商品住宅成交均价快速上涨，到2010年上半年成交均价达到6963元/㎡。2010年，由于09年楼市的热涨，令开发商回笼资金充裕，虽受到国家宏观调控政策的影响，众开发商仍然选择硬扛，1至5月成交均价稳步上升；进入6月，成都市场商品住宅成交均价在持续数月上涨以后，首次回落，并出现松动，成交均价为7179元/平方米，环比下降3.6%，同比上升21.7%。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13四、10年上半年各户型需求情况2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，面积区间集中在70-90㎡，占总成交的48%。2010年上半年70-90平米的小户型仍然是市场的最大需求，成交体量约为158万平米，比例为48%，供应和需求基本趋于饱和；90-120平米需求量紧跟其后，改善型消费者对于此类产品需求较高，成交体量约为69万平米，比例约为21%。随着户型面积的增大，市场需求不断减弱。4.1%11.0%48.0%21.0%11.4%4.5%50以下50-7070-9090-120120-144144以上©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14五、各区域供应情况城东的市场供应量为近三年成都主城区供应的领头羊，2010年上半年供应量高达95万方。近三年主城区供应主要集中在城东、城南、城西，2010年上半年，供应面积分别为95.62万方、91.62万方和91.65万方，分别占市场新增供应量的30.77%，29.48%和29.49%。050100150200250城中城东城南城西城北2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15六、各区域成交情况近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。2010年上半年，受新政影响，城东区域成交量78万方，位于城西、城南之后。近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。2010年上半年，受新政影响，各方位成交量均大幅下滑。其中，城东商品住宅成交面积合计78.34万方，所占市场份额为23.8%，环比下降3%；城南整体成交面积为87.34万方，所占市场份额为26.5%；城西区域的成交量位居第一，整体成交面积99.97万方，所占市场份额高达30.4%；城北商品住宅成交43.59万方，所占市场份额为13.2%，环比下降4%。050100150200250城中城东城南城西城北2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16七、各区域价格情况城东市场价格走势相对平稳，涨幅相对较小。2010年上半年，城东商品住宅成交价格分别上升10.6%。。2009年-2010年，各方位商品住宅成交价格均呈上扬趋势，涨幅最大的为城中区域。天府新城的确立，使城南区域开始活跃，市场新开盘项目较多，且高档楼盘聚集，市场销售价格较大幅度上扬。2010年上半年，城中、城南区域商品住宅成交价格分别达9737元/平方米和7611元/平方米，环比上升18.6%、11.1%。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|172010年楼市调控力度加强，新政效力显现，上半年成都楼市供应、成交量萎缩；1受2、3套房政策影响，2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，大户型产品受到一定的抑制；206年-至今房价持续上涨，从06年的4185元/㎡增长到10年上半年的6963元/㎡3小结2010年上半年，在整个市场一片低迷的情况下，城东、城南及城西供需相对旺盛，其中城东供应量95万方，成交量75万方，均价格6000元/㎡。4©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18近年来成都市商品房供应主要集中在城东、城南、城西三个区域，呈三足鼎立之誓，其中城东供应量最大，区域内竞争激烈。结论：©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19成都市豪宅市场简析Part2©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|20Part2.1成都豪宅市场概况©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|21成都电梯豪宅发展历程从06年“电梯豪宅”概念浮现，到07年电梯豪宅发展的正式起步，经历08年楼市整体萧条期，再到09年的快速发展期。随着成都整体投资、居住环境的向好，预计电梯豪宅的发展将会高歌突进06年“电梯豪宅”概念浮现招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”，凭借其优越的地理位置（传统城南富人区、外籍人士聚集区）、高端形象定位、独具创意的外立面等优势，吸引了大量的高端消费者购买，价格一度攀升至13000元／平方米，创造成都楼市神奇07年“电梯豪宅”正式起步“锦都”4期推出136－178㎡电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅，但没有形成市场影响力。2007年11月，“紫檀”以高傲姿态，依托市桐梓林地段优势，推出282-445㎡电梯豪宅，真正建立了成都“电梯豪宅”的概念。08年，沉寂期“河畔新世界”、“华敏世家花园”、“四海逸家”等所谓的电梯豪宅，开始在成都市场进行炒作，由于2008年低迷的楼市，让成都电梯豪宅也随着大势陷入沉寂期。但是龙湖、中海、新鸿基、合景泰富等品牌开发商正在酝酿着他们在成都楼市的宏图大志。09年，快速发展期，楼市新热点成都豪宅进入快速发展期，先后有中海·城南一号、誉峰、置信丽府、时代豪庭等多个电梯豪宅项目相继涌入市场，并联合各大媒体疯狂炒作电梯豪宅价值，成都电梯豪宅成为新的楼市热点。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|22高端电梯豪宅分布龙湖世纪峰景时代尊邸置信丽府公馆1881中海城南一号誉峰成都目前在售高端项目共7个，集中分布在城南板块、城西板块以及市中心板块这三个高端居住板块。城南为传统的富人居住区，其高端项目多达5个，是成都豪宅最集中的板块。城东缺乏高端豪宅项目城西市中心城南紫檀©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|23高端电梯豪宅分析项目名称入市时间物业形态主力面积畅销户型成交均价月均销售剩余套数剩余体量誉峰（一期）2009.11高层180-220180-22022000（含6000元/㎡精装）4021144800中海城南一号2008.11高层160-240180-22018000元/㎡51200240000时代尊邸2008.1高层115-175115-