投资决策程序如何优化

投资决策程序优化及城市评价体系建议经营管理部GemdaleCorporation目录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系GemdaleCorporation目录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系GemdaleCorporation集团现有的投资决策体系基于报告、调研的城市、项目综合判断子公司投资机会寻找集团投资决策××项目可行性研究报告输入该体系不足：§决策流程“集中化”，城市判断与项目判断混杂在一起，没有重心，影响决策效率§进入新城市拓展，城市研究与项目拓展同时进行，拓展工作没有重心，影响工作效率§编写《项目可行性研究报告》，城市分析与项目分析混杂在一起，报告编写没有重心集团投资信息的发布GemdaleCorporation当前集团投资决策流程收集土地信息对土地信息进行判断提出立项申请立项评审形成可研报告提出投资决策申请投资决策评审子公司工作经营管理部工作形成初步可研报告工作沟通层面：•集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率;•集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；工作方法层面：•项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时没有重心，影响决策效率。困惑困惑困惑原因年度、季度投资信息发布GemdaleCorporation集团努力建立的投资决策体系子公司投资机会寻找集团投资信息发布城市机会、市场初判城市判断项目机会、细分市场市场初判项目判断集团子公司集团投资决策变革的目的：变决策内容的“集中化”为“阶段化”、“并联化”YESYESYES城市层面决策评审会项目层面决策评审会GemdaleCorporation优化后的集团投资决策流程优化措施概括：•明确集团城市与项目判断的两阶段决策准则（已进入城市与新拓展城市同样对待）•集团首先发布年度土地投资计划，同时滚动发布各季度土地投资计划•颁布集团统一的城市与项目决策指标体系、可研报告模板，强调报告核心部分数据的真实性与模板使用的严肃性YES城市研究城市评价报告集团评审GemdaleCorporation案例说明：办事处的成立运作方式资源、时间的巨大浪费拓展人员积极性的挫伤成立办事处城市和项目综合可研报告城市研究城市评价项目土地信息收集项目可研报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入城市和项目均被肯定城市被肯定、项目被否城市被否、项目被肯定城市和项目均被否集团评审成立办事处项目土地信息收集项目可研报告政府关系协调营销、成本、设计人员介入原有流程改进后流程市场、投资人员考察GemdaleCorporation投资决策的例外处理方式在城市评审被否决的情况下：1.对于已进入的城市在城市评审已经否决的情况下，如果分公司认为特别好的项目，可以另行提交集团评审，但此种情况下，鉴于城市市场带来的风险，对项目的收益要求将提高。2.对于尚未进入的城市在城市评审否决情况下，鉴于市场风险，集团将不对项目另行评审GemdaleCorporation优化后的集团投资计划表建议实施新的投资政策：集团承诺实现投资计划表中的投资额度的前提是：要求所在区域公司完成计划表中已投入资金的经营要求。GemdaleCorporation目录1.集团投资决策程序优化2.城市房地产评价体系研究3.对应于集团投资决策的项目评价指标体系做了那么多还不行，真不知道到底要的是什么？？给了一大叠资料，我要的东西却没有……子公司集团情景模拟：子公司和集团关于“可研报告”的一段对话部分指标敏感度不高，不能及时反映市场变化，需要调整和优化；对于指标值没有给出判读的方法；没有对统计口径和数据来源进行统一规范；对于可能对城市发展形成重大影响的非定量因素关注不够；1.原有指标体系的局限城市评价指标体系的建立统计口径的统一；数据来源的规范；城市评价参照体系的建立2.城市评价体系研究的主要内容3.城市评价体系与投资效率提升集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致、便于横向比较子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价指标体系数据来源的权威性逻辑体系严密统计口径的统一指标的标准化信息搜集和报告准备时间大幅减少更迅速地对城市和项目做出判断投资效率提升拓展效率更高决策效率更高4.城市评价思路的改进候选城市原始数据城市评价指标体系候选城市评价指标纵向比较分析城市评价指标体系城市评价指标参照系横向比较分析已进入城市原始数据对候选城市的评价更科学5.研究的理论基础：房地产的周期论解决问题：房地产的周期性意味着需要对特定城市所处的阶段做出判断，看其是否处在平稳期、机会期、泡沫期或者萧条期，力求实现低处拿地、高处卖楼××城市住宅均价0100020003000400050006000700019981999200020012002200320042005高敏感性数据可获得性通用性简洁性6.指标设置的原则7.对原有指标体系所做的调整1.指标分类：三类主指标：选择最能反映城市市场状况和趋势的8个指标；次指标：重要性较低或敏感度较低的指标6个指标；辅助定性指标：不能定量的一些重大影响因素；2.指标中增加一些更能反映市场实际情况的指标投资性购买所占比例（外地人）房价收入比租金/价格比3.主指标增加了土地供应对后市影响的预测性指标4.在次指标中，增加了房地产金融的指标：房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：个人购房信贷比5.概括了7项重要的辅助定性指标8.城市评价指标简表逻辑框架城市选择评价指标市场趋势判断指标城区常住人口城区人口密度运作可行性判断指标施工面积/销售面积新开工面积/施工面积新增土地面积/新开工面积房价收入比投资性购买所占比重预售面积/批准预售面积商品住宅销售额GDP总量及增幅次指标辅助指标商品住宅销售面积市场规模政府配合效率地价与售价比土地机会租金/价格比价格增幅/人均收入增幅新建商品住宅空置率个人购房信贷比价格增幅/消费储蓄增幅房地产贷款/总贷款产业结构特征民营经济发展状况房地产开发水平未来城市重大建设房地产政策导向重大经济发展机会重大城市活动房地产投资额/固定投资额城市评价报告中对指标数据采集要求：1、主指标（8个）和可行性指标（4个）必须提供数据2、次指标及辅助指标可以根据城市情况协商选择提供主指标城市市场趋势判断决策程序市场趋势综合判断市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断趋势主指标--1趋势主指标--8趋势次指标--6趋势次指标--1定量判断定性+定量定性判断城市选择决策体系市场趋势综合判断运作可行性判断城市是否进入决策市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断市场规模政府配合效率地价与售价比例土地机会10.城市评价报告成果标准11.城市评价参照体系数据库通过比较：迅速对候选城市建立直观概念市区面积1218784947418621935823495250024651953168702000400060008000100001200014000北京武汉天津上海西安沈阳重庆东莞深圳珠海常住人口177815381024786694618598516487341213133840200400600800100012001400160018002000上海北京天津武汉沈阳重庆深圳西安东莞太原宁波珠海南通GDP74504283342329322665223821582148189612261096643546010002000300040005000600070008000上海北京深圳天津重庆武汉宁波东莞沈阳南通西安太原珠海商品住宅销售面积323422861097849825614489480454212109108670500100015002000250030003500上海北京天津深圳重庆武汉沈阳宁波西安东莞太原珠海南通候选城市与典型城市的直观比较——市场规模及其相关因素常住人口总量与商品住宅销售面积的关系0200400600800100012001400160018002000上海北京天津武汉沈阳重庆深圳西安东莞太原宁波珠海南通0500100015002000250030003500常住人口销售面积NormalP-PPlotofRegressionStandardizedResidualDependentVariable:销售面积ObservedCumProb1.00.75.50.250.00ExpectedCumProb1.00.75.50.250.00ModelSummaryb.944a.891.881320.5811.006Model1RRSquareAdjustedRSquareStd.ErroroftheEstimateDurbin-WatsonPredictors:(Constant),常住人口a.DependentVariable:销售面积b.Coefficientsa-333.128151.552-2.198.0501.720.181.9449.499.000(Constant)常住人口Model1BStd.ErrorUnstandardizedCoefficientsBetaStandardizedCoefficientstSig.DependentVariable:销售面积a.相关系数为0.944（Beta系数）；散点大多落在直线附近；可见城市年销售面积与常住人口总量之间存在着高度的线性相关。因此，我们可以通过该城市常住人口数，以及人口的机械增长率来预估该城市未来的房地产市场的规模房地产市场的规模和潜力与常住人口总量的关系人均GDP592715530644100418003917437058315502739225960161251580615115010000200003000040000500006000070000深圳上海东莞珠海宁波北京天津沈阳武汉重庆南通西安人均可支配收入27596228851834716883158821563811467109379564935392218544050001000015000200002500030000深圳东莞珠海上海宁波北京天津南通武汉太原重庆西安商品住宅均价7815704067255225420040393930316030903075285326030100020003000400050006000700080009000上海深圳北京宁波南通天津珠海沈阳武汉西安东莞重庆候选城市与典型城市的直观比较——房价水平及其相关因素通过比较：直观认识某特定城市房价的相对水平；通过将该特定城市的影响房价的关键数据与典型城市对照，大致判断该城市未来房价的增长空间（以东莞为例，其人均GDP、人均可支配收入的排位都比较靠前，而房价水平的排位相对靠后，因此从支付能力的角度来说，其房价还有较大上升空间）1.施工面积/销售面积20002001200220032004上海3.632.913.043.142.43重庆3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.06北京3.313.863.363.592.96东莞3.663.652.473.213.95武汉3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48上海重庆天津北京东莞武汉深圳基准值3.2-3.83.6-3.92.6-33.3-3.63.2-3.63.2-3.42.9-3.32.基准值3.商品住宅价格增幅200020012002200320042005上海10.11%0.83%6.93%23.80%26.79%4.90%重庆-0.28%5.29%12.61%3.68%18.81%8.45%天津-2.41%2.22%3.20%6.25%20.71%30.00%北京-4.80%3.49%-5.30%-0.22%6.53%19.20%东莞33.33%14.63%-29.03%45.15%5.26%16.40%武汉4.38%1.39%11.90%11.47%23.7