第5章经营决策

济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心济南市西部新城城市运营实践与思考王迪生济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心目录一、我国城市化与“造新城”二、济南市西部新城城市运营实践三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心中国城市化是人类历史上最大的城市化！（中国人口约占世界人口的1/5）一、我国城市化与“造新城”1990—2009年，中国城市人口由3亿增加到6.2亿，未来10年还将新增2亿多；与发达国家城市化相比，我国城市化水平还有很大上升空间。房地产业拉动中国经济成长中国城市化发展历程3019535174459065615760667621868400026.4129.0436.2242.9945.6846.65801000020000300004000050000600007000080000900001990199520002005200820092020城镇总人口（万人）01020304050607080城市化率（％）城市人口3亿4.6亿6.2亿8.4亿城市化率28%36%46%58%序号国家总人口（亿）城市化率1美国3.0485%2日本1.2890%3欧洲8.590%4澳大利亚0.2275%5中国13.1746%济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心一、我国城市化与“造新城”从工业城镇向城市升级；从单中心向城市多中心升级；从中心城市向城市群升级。在城市升级中，新城建设将起到核心作用，决定城市区域之间的竞争力！城市化进程不仅是人口进入城市，更是城市升级的进程！城市单中心城市多中心城市群、城市带工业城镇济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心一、我国城市化与“造新城”天津滨海新城区郑东新城区西安多个新城区北京多个新城区深圳新城区青岛东部新城区济南西部新城区……我国的城市化已进入“造新城”时代！这为城市开发建设及各类企业发展提供了历史机遇！济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心目录一、我国城市化与“造新城”二、济南市西部新城城市运营实践三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心1、大学科技园规划总面积约43平方公里，可建设用地约32平方公里，规划总人口约40万人。“一轴、一带、两心、多组团”的城市功能结构，一轴即生态景观轴，一带即公共设施带，两心即城市功能综合中心和现代产业综合中心，多组团即高校、居住、研发产业、生态旅游、休闲度假等多个功能组团。二、济南市西部新城城市运营实践大学科技园总体规划济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心开发建设前山坡地和破旧村庄二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心园区内已建成主次干道100多公里二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成水、电、气、公交等配套设施二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成1平方公里水面景观湖及6公里上下游河道二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成110万平方米的农民安置区二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心10所高校已建成入驻二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果山东师范大学山东工艺美院济南师范学校山东艺术学院山东中医药大学山东交通学院济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心已入驻15万师生二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成各类教辅设施240万平方米二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成宜居社区120万平方米二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心建成8万平方米学生商业街二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心12万平方米山东数娱广场二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践1、大学科技园大学科技园建设成果世博山东馆回迁济南园博园园博园主展馆济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心规划总面积约26平方公里，总建设规模约3000万平方米，规划居住人口约35万。“一站、两轴、三心、多组团”的功能结构，“一站”即高铁站，“两轴”即人文景观轴和自然生态轴，“三心”即会展文化商务中心、站前商业商务中心、政务商务中心，多组团即多个居住组团。2、西客站片区二、济南市西部新城城市运营实践西客站片区总体规划济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践2、西客站片区核心区大项目概况场站一体化设施济南高铁站高铁长途站轨道交通核心区大项目概况西客站交通枢纽中心济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践2、西客站片区核心区大项目概况艺术中心会展中心文化中心济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践2、西客站片区核心区大项目概况商务中心商业中心济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践2、西客站片区核心区大项目概况400万平方米安置房建设济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践济南市城市发展战略3、西部新城济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践规划总面积约440平方公里，可建设用地约150平方公里。以大学科技园、西客站片区、济西生态区为核心的三大功能板块。将形成以金融、商务、商业、会展、文化旅游、高教、科研、休闲、娱乐等功能为主导的“低碳新城、创业新城、宜居新城、和谐新城”。济南市西部新城总体规划3、西部新城济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践以高铁综合交通枢纽（包括高铁、长运、公交、轨道交通）为中心，城区内“十二横十二纵”主次干路系统与京福高速、京沪高速、济荷高速、104国道、220国道等构成畅达的城市综合交通体系。济南市西部新城交通规划3、西部新城济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心二、济南市西部新城城市运营实践第一阶段：建设投入期(2015年前)。围绕拓展440平方公里城市发展空间。2011年确保高铁通车；2012年完成200公里交通体系及厂源建设；2013年完成交通枢纽中心、文化艺术中心、会展中心、商务中心及商业中心等，打造新城核心区；2015年，形成西部新城基本框架。第二阶段：产业培育期(2015年—2020年)。围绕打造现代产业体系，重点培育金融、商务、商业、会展、文化旅游、研发、休闲、娱乐等现代服务业，实现财政收入和GDP再翻番。第三阶段：成熟发展期(2020年后)。围绕提升城市化水平，完善各项功能，拓展辐射能力，形成功能完善、环境优美、配套齐全的现代化西部新城，成为“齐鲁新门户、省会新中心”。济南市西部新城发展三大阶段3、西部新城济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心目录一、我国城市化与“造新城”二、济南市西部新城城市运营实践三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心（2）高水平规划策划是城市运营的灵魂三、关于新城运营的思考（1）政府主导、市场化运作是城市运营的原则（3）因地制宜的开发是城市运营的关键济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心（1）政府主导、市场化运作是城市运营的原则政府主导政府是城市运营的主体。通过建设新城，拓展城市发展空间，发展产业，繁荣经济，增加财政收入，改善民生。政府主导整合行政资源，推动征地拆迁安置、基础设施建设及产业培育等城市运营工作。政府主导应贯穿新城的策划、规划、开发建设及经营管理等城市运营全过程。三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心市场化运作只有市场化运作，才能整合社会优质资源，又好又快的建设新城！只有市场化运作，才能整合社会优质资源，提升城市化水平！只有市场化运作，才能整合社会优质资源，提高城市运营的效率和效益！（1）政府主导、市场化运作是城市运营的原则三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心（2）高水平规划策划是城市运营的灵魂三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心重视投入产出分析自求平衡，滚动发展，实现良性循环！西部新城开发建设投资全部来自贷款和社会融资。西部新城约150平方公里建设用地，1/3用于基础设施和环境建设，1/3用于居住，1/3用于产业发展。西部新城实现投入产出平衡后，仍有15万多亩可开发土地。三、关于新城运营的思考（2）高水平规划策划是城市运营的灵魂济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心（3）因地制宜的开发是城市运营的关键总体策划统一规划配套专项规划投入产出分析开发时序安置/安生城市综合体环境营造基础设施建设宜居社区产业培育新城可持续发展实施标准导则组织模式投融资征地拆迁三、关于新城运营的思考新城开发总体工作流程济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心大学科技园开发“三步走”战略引入十所高校，完成基础设施建设，导入18万人口。启动房地产开发，打造宜居社区，实现投入产出平衡。培育现代服务业，完善城市功能，提升城市化水平。“周边带动中心”的开发战略！（3）因地制宜的开发是城市运营的关键三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践与思考济南市西区工程建设指挥部济南市西区投融资管理中心西客站片区开发“中心开花”战略建设交通枢纽中心、文化艺术中心、会展中心、商业中心、商务中心和金融服务中心等六大中心，塑造齐鲁新门户。大项目拉动，大公司引入，高强度投入，快速打造核心区，引爆新城开发。与大公司战略合作，实现社会优质资源整合和高强度投入，助推新城良性可持续发展。（3）因地制宜的开发是城市运营的关键三、关于新城运营的思考济南市西部新城城市运营实践