鹿邑商业项目业态定位报告-终-

鹿邑县商业项目业态定位报告市调项目（14个）在售项目（5个）售罄交房（7个）商业项目（2个）上清湖1号森林湖畔运河上郡紫气盛世嘉园法姬娜新城国际法姬娜·欧洲城紫云阁建业城建业明道宫缤纷城万家灯火新天地汽贸城华联城市广场顾家商业建材城万象国际建业城销售主管郭倩市调工作梳理：公司策划团队本着多维度真实调查和理性分析原则，开展了市调工作.....业内人士访谈PART1.了解宏观窥探市场走向PART2.认识鹿邑熟悉城市脉络PART3.熟悉竞品方可百战不殆城市市场研判竞品营销分析宏观政策分析报告框架PART4.审视自身把握机会研判项目规划定位PART5.精准规划紧跟市场需求项目定位执行了解宏观窥探市场走向1财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，下调契税营业税，取消144平“红线”限制。2月19日2月2日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题》的通知，不限购城市首套房首付最低降至两成。2月17日央行官网发布通知，从2月21日起，职工住房公积金账户存款利率，已调整为统一按1年期定期存款基准利率即1.5%执行。6月3日国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策。2月29日中国人民银行决定，自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2016年第一次降准。3月23日5月1日起“营改增正式实施”，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收。下半年，相对平稳，但因城施策，地方性调控增多2016年房地产市场政策一览表宏观市场宏观政策2016年上半年，国家密集出台一系列楼市调控政策，刺激楼市，加速去库存，一二线城市高歌猛进，量价齐升，三四线城市成交有一定回升，但效果未现;北京购买首套普通自住房首付不低于35%，购买手套非普通自住房首付不低于40%9月30日8月11日苏州市居民申请2套贷款，需提供2年内累计1年纳税社保正面；首套房首付20%，已有一套及以上，停止贷款8月31日对在武汉市拥有1套房居民家庭，二套房贷款首付最低40%10月3日武汉部分区域首付比例提升至25%，二套房首付比例提升至50%。本地人最多可购2套房，外地人限购1套。10月1日将在郑州市对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。10月2日暂停向拥有2套及以上住房本市居民出售新建商品住房，与此同时，重点查处捂盘惜销等违法违规行为。2016年房地产市场政策一览表宏观市场宏观政策2016年下半年至今实行分类城市，分类调控政策，一二线楼市调控政策不断收紧，并持续扩大区域，一二线城市全面观望，售量锐减，三四线城市政策发酵，市场回暖;一二线城市限购限贷调控布局宏观市场1、本地限购2套外地限购1套；2、首套住宅首付35%二套住宅首付50%北京1、本地限购1套；2、外地首套房首付40%天津1、本地限购3套，外地限购1套；2、首套房首付30%，二套房首付40%济南1、本地限购2套（180㎡以下）；外地限购1套（180㎡以下）郑州1、本地限购2套（新房），外地限购1套2、二套房首付调至8成，单身限购1套南京本地限购2套，外地限购1套（5年以上纳税或社保证明）上海本地二套房首付提升至50%，外地限购1套杭州1、本地限购3套，外地限购1套（1年社保）；2、二套房首付80%（贷款未结清），第三套停贷苏州1、本地限购2套（144㎡以下）2、外地最多购买1套（144㎡以下）厦门1、本地限购2套2、外地最多购买1套合肥1、同一身份自然人，法人限购1套2、二套首付提升至40%成都1、本地限购2套；2、二套房首付提升至50%，三套房限贷武汉1、本地限购2套；2、外地最多购买1套东莞1、外地限购1套（3年以上纳税或社保证明；2、二套房申请公积金贷款，首付比例调至70%广州本地人不可买第三套三亚1、外地限购1套（5年以上纳税或社保证明）；2、单身限购1套，二套房首付提至70%深圳1、本地限购1套（新房）2、二套房首付提至40%无锡三四线房地产市场政策刺激宏观市场宏观政策由于一二线城市火爆带动，客户对楼市所带来财富集聚效应认识更加深刻，配合一二线城市房价上涨，挤压客户回流，三四线地方购房补贴的全面落地，是楼市复苏的强心剂。房地产市场小结宏观市场2017年房产市场调控长效机制建立，一二线城市中心人口外溢，三四线城市房地产市场迎来了发展利好。一二线城市三四线城市VS16年上半年：高歌猛进，量价齐升16年下半年：全面观望，售量锐减17年--至今：售量探底，价格松动16年上半年：促销主流，成交回升16年下半年：价格上扬，售量回暖17年--至今：库存告急，量价齐升碧桂园2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。保利2016年保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中多数位于三四线城市。绿城建业根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。打造绿城小镇，以全新产品线，差异化产品挖掘三四线项目价值。国内一线房企动向宏观市场宏观政策截止2017年国内房企20强全部进入郑州，一线房企纷纷看好三四线房地产市场，加大三四线城市土地布局。房地产市场业界声音宏观市场序号开发商战略布局或讲话1万科万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市2恒大恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧指出，房企钟情三四线城市是因为在“限购令”等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市可以令房企继续保持稳定增长的势头。3碧桂园碧桂园董事长杨国强提出了“卫星城与三四线之王”的战略定位。即在三四线城市定位趋高4华夏幸福华夏幸福董事长王文学向高管下达军令状，要求集团必须在三年内完成全国百城布局！逆势而动，大举进军三四线。5中海地产新增三四线城市土地占比55%。今年以来，这些房企更是加大在三四线城市拿地力度。一线房企在河南项目宏观市场平顶山碧桂园恒大：9个万科：9个绿地：7个万达：1个中海：1个保利：4个碧桂园：9个华润：1个绿城：2个融创：4个金地：2个建业十八城碧桂园·天玺恒大名都恒大御景半岛建业桂园建业森林半岛常绿林溪美地常绿大悦城常绿林溪谷湖光明珠常绿九鼎常绿九天庄园华诚·荣邦花园蓝湾新城中房印象中房印象许昌碧桂园恒大绿洲洛阳碧桂园碧桂园·天誉碧桂园凤凰湾保利建业·香槟国际建业华阳峰渡建业龙城建业桂园建业智慧港建业城建业森林半岛建业美茵湖建业高尔夫花园建业壹号城邦建业凯旋广场建业左岸国际恒大城建业公园里建业颐祥园建业壹号城邦建业森林半岛万达广场建业壹号城邦建业森林半岛建业联盟新城建业新区森林半岛建业森林半岛建业凯旋广场建业壹号城邦恒大帝景恒大御景湾碧桂园南阳首府南阳华耀城恒大名都碧桂园清月湾西平建业森林半岛建业十八城建业十八城五期遂平建业森林半岛建业西湖庄园建业新城半岛绿城百合新城恒大翡翠华庭恒大名都恒大翡翠龙庭恒大宽景一品建业南湖壹号建业壹号城邦建业城建业森林半岛博林碧桂园恒大名都恒大罗马假日恒大御景建业壹号城邦建业贰号城邦建业壹号中心建业森林半岛建业智慧港建业森林半岛建业联盟新城建业未来城建业桂园恒大名都碧桂园恒大名都恒大翡翠华庭建业桂园建业壹号城邦建业森林半岛建业联盟新城建业十八城建业春天里建业香槟圣园万达广场碧桂园归德府碧桂园应天府绿城诚园恒大翡翠华庭建业生态新城建业壹号城邦建业桂园建业北海森林半岛建业东京梦华恒大帝景恒大未来城郑开碧桂园绿城桃李春风郑开绿地城建业·菊香里建业·大宏·熙和府绿地泰晤士新城绿地迪亚庄园绿地迪亚上郡恒大金碧天下恒大雅苑建业壹号城邦建业联盟新城建业森林半岛新乡碧桂园恒大悦龙台建业桂园建业壹号城邦濮阳建业城安阳建业城建业森林半岛建业春天里建业桂园恒大绿洲恒大观邸安阳碧桂园碧桂园天汇建业壹号城邦建业桂园建业森林半岛截止2017年地产20强房企全部进入郑州市场，同时除了本土房企老大建业持续并深入地市外，恒大、碧桂园、万达、绿城、绿地等一线房企先后进军河南地级市场。一线房企-建业运营模式宏观市场河南代表性企业开发模式——建业地产，从开始的“品牌价值链”搭建，到后来“系列性、系统性”运作模式所形成的口碑效应，以及“合作化发展”的品牌价值延伸，一度使建业成为河南“省域化品牌地产领袖”型企业。开发历程建业地产自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。建业在“2007中国房地产百强企业名单”中位列第41位，并荣膺“2007年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名。2002年，被业界称为“建业模式”的建业省域化发展战略全面启动。目前建业的房地产业务已扩展至河南省多数地级城市，形成全省布局。那么，房地产市场调控长效机制建立对鹿邑有哪些影响？鹿邑县房地产市场预判宏观市场开发商格局竞争白热化品质楼盘附加值需求市场预判随着国一二线家因城调控机制建立，城市“限购令”持续加强，各大房企纷纷转战三四线城市扩张，对三四线城市挑战与机遇并存。一二线城市政策收紧，开发商逐步进入三四线城市，市场竞争加剧大型开发商对小型开发商冲击性较为严重房地产行业重新洗牌，合并拿地，小型开发商逐步被市场淘汰随着品牌开发商进入，品质楼盘逐渐被认可；城市共融性增强，客户对品质楼盘需求增加；认识鹿邑，明晰城市脉络2鹿邑，河南省直管县，古称鸣鹿、真源、苦县、谷阳、仙源，位于河南省的东部豫皖交界处。东临安徽省亳州市，西接淮阳县，北靠柘城县，南望郸城县。总面积1238平方公里，是连接中原经济区和皖江经济带、长三角的枢纽。鹿邑县东临南北交通大动脉京九铁路干线，G35济广高速公路和G105国道，北靠东西方向亚欧大陆桥陇海干线铁路G30连霍高速公路和310国道，境内禹亳铁路、永登高速公路与G311国道，S207省道和S214省道均在城区交汇并向周边地区环形辐射，北离商丘市陇海铁路商丘站60公里。鹿邑是一个典型的内陆农业大县，主要农作物有小麦、玉米、高粱、棉花、烟叶等。鹿邑城市概况城市概况全省超百万人口大县，老子故里，历史悠久，文化古迹众多，区位优势明显，农业资源丰富，工业发展较快；城市经济：近五年来城市GDP持续增加，增长率维持在10％以上，经济发展整体向好；经济地位：鹿邑发展潜力巨大。近年来，鹿邑县坚持以科学发展观为指导，着力壮大经济规模，大力推进结构调整，致力实现发展转型，经济社会实现了又好又快发展。鹿邑先后被确定为“河南省循环经济试点单位、河南省首批产业集聚区、河南省承接沿海发达地区梯度转移重要承接地、河南省先进产业集聚区、全国农产品加工创业基地”。城市经济城市概况经济发展鹿邑近年经济运行情况良好，城市经济总量高，居民可支配收入增势明显，房地产有相当成长前景；河南省地级市人口排名序号地区别常住人口比重排名1南阳市1002.1210.5712郑州市956.9010.0923周口市880.929.2934商丘市824.377.6745驻马店市695.557.3456洛阳市674.307.1167信阳市640.006.7578新乡市572.106.0389安阳市511.705.4910平顶山市496.005.231011开封市454.264.791112许昌市434.154.581213濮阳市361.003.811314焦作市353.403.731415漯河市262.502.771516三门峡市224.652.371617鹤壁市160.601.691718济源市72.900.7718城市人口人口总量较大，位列周口市第七，城区人口规模大，城区吸附能力强，城市进程较快，为房地产的发展带来了良好的机遇周口市各区县人口排名序号区县人（万人）比重排名1太康县150.0913.1%12郸城县134.1911.8%23淮阳县131.6611.5%34沈丘县130.5611.4%45项城市124.3810.9%56商水县123.8