蔡博士房地产企业成本核算与扣除实务

蔡博士房地产精典讲座系列成本策略成本核算与税前扣除操作实务著名财税专家，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任。中国第一位税务会计与税务筹划博士，中国社会科学院博士后。被业界誉为“用第三种眼光看税收筹划”的奇才。兼任《阳光财税丛书》编委会主任，中经阳光税收筹划事务所首席专家、中财税务顾问网首席顾问。主讲嘉宾：蔡昌/博士1成本结构开发项目成本房地产成本核算的步骤：1、确定成本对象2、确定成本项目3、将成本支出计入成本对象具体项目4、确定已销开发产品成本[比较与掌握]：确定成本对象的原则？会计核算与税法要求的差异如何确定成本对象？土地征用费及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费请分析:哪些成本项目可控?房地产六大成本项目为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费3、契税4、耕地占用税5、土地使用费6、土地闲置费注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费8、拆迁补偿支出9、安置及动迁支出10、回迁房建造支出11、农作物补偿费12、危房补偿费土地征用费及拆迁补偿费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费2、临时设施费前期工程费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。建筑安装工程费开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施建设费开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。公共配套设施费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。[运用]：开发间接费与管理费用的区别开发间接费2成本核算:核算过程与技巧会计相关规定□企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。□对于房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。□企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。如何计入成本对象和成本项目税法相关规定□已销开发产品的计税成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。如何计入成本对象和成本项目□企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。如何计入成本对象和成本项目□企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：1．占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。开发产品采用制造成本法核算2．建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3．直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配4．预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。开发产品采用制造成本法核算1．土地成本的分配土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。共同成本的分配2．公共配套设施开发成本单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3．借款费用借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。4．其他成本项目其他成本项目分配法由企业自行确定。共同成本的分配1．通过市场正常购买的土地使用权计税成本=购买价款+契税+相关交易费用2．接受别的企业（单位）以股权形式投入的土地使用权计税成本=市场公允价值+相关税费+（-）补价土地使用权的计税成本问题3．对方企业（单位）以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：（1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。土地使用权的计税成本问题3．对方企业（单位）以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：（2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。土地使用权的计税成本问题不论会计如何处理，预提费用一般不得作为计税成本扣除，仅有以下三项可以预提并税前扣除：1．出包工程款出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。预提费用的核算与扣除问题2．公共配套设施建造费用公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3．报批报建费用、物业完善费应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提，如企业承担的物业管理基金、公建维修基金等。预提费用的核算与扣除问题3成本策划:成本的理财与节税1.间接开发费：性质界定2.策划办法房地产企业往往很难严格划分开发间接费和管理费用的界限。因此，房地产开发公司在机构设置上应考虑尽量将相关人员向项目倾斜，加大项目人员编制，增加开发间接费，加大房地产开发成本。3.操作要点：机构设置、管理配合间接开发费的策划1.成本对象报废或毁损（1）成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。（2）成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。2.操作要点：尽早确认成本对象报废或毁损的策划1.尽量减少预提费用房地产开发公司在进行开发建设时，合理安排公共配套设施的工程节点，保证开发产品完工之时，基础设施和配套设施也同时完工。这样，尽量减少预提费用的扣除问题，使会计成本和计税成本最大程度地保持一致。2.操作要点：在工程建设实践中，应该合理安排或调整公共配套设施的开工时间。预提费用的策划1.政策分析《营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。设备由甲供还是乙供的策划2.实践操作整个工程如果包含所安装的设备价值，营业税负担就很重。对于工程项目而言，有一些须安装的设备具有较强的独立性，与整个施工工程是一种松散型关联关系。如所建房屋需要安装的电梯、冷却塔、供暖设施、中央空调等，这些设施一般由生产或销售的厂家销售并负责安装。在签订建筑施工合同时，可以将这些设施的价款包含在合同总金额中，也可以不包含。设备由甲供还是乙供的策划方案选优□方案一：设备乙购。即：设备由建筑公司(乙方)采购，并向房地产企业(甲方)结算价款，设备价款包含在双方签订的建筑施工合同中。□方案二：设备甲购。即：设备由房地产企业（甲方）采购，并由生产或销售厂家负责安装。[分析与提高]：如何决策？设备由甲供还是乙供的策划4答疑解惑常见疑难问题《企业会计准则》对此没有规定。□模式一：将“甲供材料”视为房地产企业（建设单位）拨付工程款。□模式二：将“甲供材料”视为房地产企业（建设单位）在建工程直接领用。[分析与提高]：何种处理更合适？1.“甲供材料”的成本如何核算？案例分析：甲方（建设单位）自行购买2000万元材料，乙方（施工单位）提供建筑业劳务3000万元（含营业税）。甲方与乙方分别如何做账？1.“甲供材料”的成本如何核算？（1）由建设单位或总包单位提供。边远地区或工期较长的大型项目，施工所需的临时设施一般由建设单位提供，或由建筑企业作为承包工程进行建设，建成后产权归建设单位所有，而建造费用直接由建设单位支付，并分摊计入建设成本。（2）由建筑单位向建设单位或总包单位收取临时设施包干费，负责搭建施工所需的临时设施。临时设施一般按照工程项目的工期进行摊销。2.临时设施的如何进行核算？如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为“开发成本——配套设施”核算；如果是临时建筑，作为固定资产核算，以后售楼处拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。售楼处（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均计入建造成本。3.售楼处（接待处）成本如何核算？1、会计成本与计税成本是否需要税前扣除，主要与收入配比。会计核算较全面、细致。权责发生制的广泛运用——新税法2、精装修的成本如何核算？作为什么项目？3、尽量减少损失的确认。成本核算与扣除的总结点燃智慧启迪思维