物业前期介入技术要点-审图指引

类别项目审图指引指引细则人行、车行道路；出入口规划1、充分考虑人车分流、进出的便利及安全与管理，尽量减少车辆行驶噪音对住户的影响面；2、在满足设计要求和人、车出入需求的前提下,尽量减少不必要的出入口,合理降低物业管理人员成本；3、如人行主出入口为抬高阶梯式，需考虑特殊人群的需要，设置无障碍通道。4、主出入口位置宜设置在离市政设置较近的地方，便于业主出行非机动车停放区规划考虑位置，方便各区域住户停放非机动车辆，避免非机动车辆在人行路面行使、停放。车位比例规划根据户数和户型设计情况，评估未来发展需求，合理车位和户数配比与分布。若设置地面车位需考虑合适位置，不影响行人。垃圾中转站规划生活垃圾中转站的位置、容量，充分考虑尽量减小对周边环境，包括对住户噪音、气味、感观的影响，评估住户投诉的风险性。需考虑垃圾清运方便及分区垃圾收集的距离。物业用房规划1、位置、面积、功能分布（办公用房、客户接待区、员工宿舍、食堂）；2、可考虑高层住宅半地下室设计，员工住宿提供一定的通风、采光条件，员工食堂的选址应考虑具有烟道和排污功能的位置；客户接待区选址应方便为业户提供服务为宜。公共洗手间规划根据社区规模，合理设置公共洗手间的数量与分布，并尽量减少对住户的感观及气味影响。地下室应设置洗手间文娱活动场所规划儿童活动区、户外健身区（网球场、篮球场等）、老人活动区/广场、幼儿园的选址，需考虑对住户的噪音影响、高空抛物安全隐患等因素,儿童活动区远离机动车道；儿童娱乐场所设置在大人容易看见的地方；总规划类别项目审图指引指引细则配套设施规划1、配套分布，考虑对环境和住户的影响，对有噪音和污染严重的项目进行控制；2、商业配套的选址，应安排在住宅管理组团以外，方面住户与商业人流的管理，保障住户安全，减少小区封闭管理对商业经营的限制；3、商业在规划期应有初步的业态考虑：3.1若设餐饮类，需考虑排烟、排污(隔油池)、噪音等是否会影响住户。3.2超市、百货规划，应考虑卸货区、理货区的设置，减少对住户的影响。消防控制中心规划住宅分区域项目、写字楼多楼栋项目及多期开发项目,应尽量合并消防控制中心，以减少物业管理成本。景观水系分布规划应考虑水循环、水处理方式的可行性，包括水处理能耗因素。管理围合规划根据项目情况，确定管理方案,总体考虑小区管理围合方式，特别是大型小区应考虑组团围合,每一个围合均设服务点方便客户。植物分布1、不宜种植松柏类及果树类以及可能会伤及行人的有针、有刺、有毒植物。2、高大乔木不宜种植离楼栋太靠近，树木种植与楼宇之间应考虑对业户采光的影响，避免树木根系生长对建筑物基础的影响，3、水景及泳池中避免设置树池，泳池区域、道路旁植物避免易落叶的小叶植物；4、树池中避免种植根系发达高大的树种。5、架空层日照小于3小时的位置，不易种植植物。6、周界的园林设计时要考虑植物高度和与周界距离，不要采用横向生长的高大植物，避免时间长了，由于植物枝叶遮挡，造成的误报和漏报。7、人员聚集活动区域不宜铺设草皮。游乐设施1、考虑安全因素，不要设置秋千等危险性高的项目总规划园林及景观类别项目审图指引指引细则园林小品1、游乐设施、园林小品下应避免地下煤气管道等；2、不宜选择易腐蚀、不安全材料，避免尖锐角设计环境景观水电1、绿化用水取水点分布合理，水源接口平均100米间距设一个，并设排水口；绿化用水点设计暗埋式，避免影响景观，减少损坏；2、2万平方米设一个清洁池及其排水，位置隐蔽不影响美观。3、考虑室外用电电源接口分布；水景1.水景设计的安全性，夜间警示。2.池底装饰选材应防滑。3.水池底部排水口的分布合理,便于水池清洗。排水管道直径不小于100mm。景观材料地面材料注意防滑和抗污，便于维护。主要道路不宜设置表面不平整的石材。围墙1.围栏的高度距地面不低于2.5米，避免容易攀爬的造型。2.选用不易腐蚀材料制作景观灯1、灯罩易拆卸清洁；2、埋地灯、水下灯宜采用低压供电。岗亭1、岗亭的位置、数量、款式（岗亭选型考虑空调安装的位置及雨棚）。雨篷1、大堂入口雨篷的设计应满足防雨及防高空坠物功能；设计便于清洁。2、电梯机房门窗及排气扇孔需设置雨篷。门窗栏杆1、门窗应考虑防盗；2、窗户应着重考虑防水设计。3、门窗栏杆用材应考虑长效防腐。空调位置1、应充分考虑室内空调机、室外机安装位置（空调噪声和散热不影响邻里）尺寸。冷凝水排放；安装维修的便利性。空调位外百叶间距不宜太小，影响散热2、室内外空调穿墙孔的位置、室外孔的坡度（内高外低）。3、电梯机房、主要设备房考虑空调安装位及排水，供电。建筑本体园林及景观类别项目审图指引指引细则户内设计1、室内外地面高低差：卫生间与房间、厨房与厅高低差不少于三公分；室内与外阳台高低差不少于五公分。2、烟道预留口、卫生间排气孔必须在吊顶上方。外立面1、考虑外立面材料的使用寿命，便于维护。2、阳台错层、上下层阳台空间利用都容易引起违建及上下层的纠纷。需充分考虑阳台设置的私密性及与邻居间安全性。3、三层以上不宜铺设磁片，宜用外墙漆料。公共楼层1、电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防止水流入电梯井道；2、公共楼层电梯厅宜设置地漏。3、楼层垃圾桶安放位置宜在墙面地面刮1.3米*1.3米的环氧树脂防水室内卫生间、厨房、阳台防水、外墙防水、楼顶防水、门窗防水、地下室防水、管井房防水等。楼宇的伸缩缝、后浇板、后浇带的防水应重点注意。外墙干挂石材前应先在外墙上做防水。地下室、车库1、车库出入口的坡度及防滑设计，并尽量减小车辆行驶产生的噪音；2.地下车库伸缩缝是最容易渗漏水的位置需特别重视3、采光口：若规划条件许可应尽可能设车库采光口减少白天照明及提升车库通风效果。4、收费口的坡度和弯度要小，带下坡的需安装减速带5、注意出入口的地面高低差，防止雨水倒灌车位需根据实际情况尽可能增加车位数及子母车位；大型车库需在车库内的交叉路口根据需要设置减速减、凸镜；；标识合理设置、清洁取水口间距100米设一处、车库灯具吊装不应吸顶安装，尽可能采用节能灯管，提升车库用电节能及照明效果。写字楼洗手间１、应考虑残疾人坐厕。２、应考虑蹲厕与坐厕配置比例。３、宜设排气与通风管道．４、预留清洁水池与工具间。５、洗手间水压问题。洗手间需配置热水器、风筒需分别设电源插座，地漏需采用防臭型。其它洁具需充分考虑使用的便利性合理分布。幕墙玻璃幕墙宜采用竖向条，少用横向条大堂1、入口设残疾人通道2、写字楼大堂天花内应设计维修通道，方便维修。建筑本体类别项目审图指引指引细则配置选型合理分布与选型监控镜头：通常直行车道、人行、车行出入口、大堂、电梯前室、车库死角、车辆收费岗内配置枪机或半球，广场、外围、泳池等开阔位置配置云台，电梯轿箱、楼层通道配置半球机，以合理造价，降低日常维护成本。楼层、电梯1、电梯监控线最好定做在随行电缆内(或采用技术手段利用电梯的随行电缆)。2、传输距离大于200米，在线路选择方面应该用知名品牌视频线，规格主要全部采用SYV75-596编视频线，外界干扰比较大的地方可以采用SYV75-5128编或SYV75-7128编3、控制线最好使用线径RVVP2x1.0以上的屏蔽线，光纤使用单模光纤4、监控系统点位设计原则主要是控制主要通道、出入口、重点区域，具体位置应考虑图像清晰与实际使用清晰的差别。5、电梯内空间狭小，为了保证电梯不存在死角，应该选用2.8MM广角镜头。地下室地下车库应多采用固定枪机，控制主要通道和易发生事故弯道和死角，减少球机数量。1、排水沟、污水井设计合理。2、地面施工质量。3、节能方面。4、清洁水笼头外围1、管网应该在每20-30米设计一个检修口并标识清楚，注意防水2、线路敷设不能平行于强电管网，避免其他外界干扰3、物业的周界部分加装高速球机，可以和周界报警联动使用，可以设定好预置位，按照预置位自动巡航。4、在室外的摄像点或存在光线变化比较大的地方，要考虑设计带夜视红外功能摄像机，配置自动光圈镜头监控系统类别项目审图指引指引细则中控室1、配置硬盘保存监控记录时间大于15天。2、电视墙后立面离墙要大于120mm，操控台离电视墙间距250mm-350mm为宜3、DVR最好选用嵌入式的品牌产品相对而言现在嵌入式DVR系统比PC式DVR系统稳定，同时价格和功能也与PC式几乎没有区别（在主机维护这块，时代广场一、二期明显比蔚蓝海岸等使用PC式DVR系统的维护量少）4、当系统总容量大于64路信号后，为了使用的方便性及系统的稳定性，应该设计模拟矩阵主机和控制软件双控制系统，同时模拟矩阵系统应留有一定余量的接口，以作备用。对讲门禁1、对讲系统实现门岗、消防控制中心、业户单元、客户服务中心四方通话；别墅私家电梯与消防控制中心设置对讲；2、独立单元多层户型，应考虑入户门及其他楼层的对讲分布。3、对讲系统与家居报警系统分开设计，集成的系统很不稳定。4、智能家居报警中紧急按钮设计的位置要合适，方便老人紧急情况能快捷方便按钮的同时还要能防止不懂事的小朋友大量误报5、高档写字楼重要设备房要设计门禁系统6、读卡器垂直安装，防止水浸。7、地下室电梯厅入口门禁处设对讲主机8、可视对讲及门禁控制中心计算机应安装在监控系统的操作台，方便使用9、IC卡满足无限量挂失，高端项目宜采用远距离读卡；104.中控室、地下室、小区庭院绿化带、电梯轿箝、楼层电梯前室、均需合理设置背景音乐点，并满足与消防广播自动切换功能。周界巡更1、安管巡更系统的签到点布置、安装位置的合理性。2、红外周界的管线要布置在周界内侧3、周界报警系统的红外对射头尽量在一条直线，遇到弯角比较大的时候，采用多对短距离来替代一对长距离。背景音乐1、音箱分布是否均匀，有没有大面积的盲音区2、要做到能分片区单独控制3、功放的功率应充分考虑50%余量对讲门禁系统监控系统类别项目审图指引指引细则停车场系统各出入口1、岗亭道闸的位置合理2、地感线圈位置要合理，防止砸车3、软件系统服务器配置相对要高，避免因为计算机速度造成进出车缓慢4、注意停车卡和物业门禁卡的兼容性，做到一卡通5、有大型车出入的车场出入口应增设红外线车辆检测器。停车场需充分考虑日后管理成本，尽可能在影响车流的情况下减少车场出入口数量。系统需满足：图像对比有自动识别、自动取卡读卡、自动计费等功能。手动起闸计录、收费明细与汇总、自动统计当日月卡进出数量、当日临时卡进出数量。设置收费电脑除车场系统专用不可作其它任何用途。信息发布小区各入口1、在小区各主要人行出入口以及人流大的区域设电子显示屏。写字楼、高端住宅项目大堂采用LED电子信息发布系统，可远程操作。移动、联通、电信移动、联通、电信等合同签订前应知会工程对施工图纸进行线路桥架走向审核。有线电视、网络、电话户内、会所、物业用房：电话、有线电视、网络接入口位置的合理布局。高低压配电房变压器设计进按规范下限值选择或将一大变两小;单回路供电设备应接在常用市电回路，方便报停。最低层不宜设供配电室，如必须设置，配电室应高于最低层地面;水电设计时宜征求物业公司的意见，增设相关水电表，方便物业成本控制关注高低压配电房的通风、换气和空调设计,如果采用冷冻水空调系统最好冷冻水管不要进入配电房内,只需风口进入房内。预留进风、排风口并做好防护措施，防止动物入侵。设置排水井；房门口设防鼠板；空调配电大容量、单独供配电的空调变压器可否考虑设置为一大一小两台变压器,或设计为一大变压器,另设计一条配电与办公变压器联络作为备用,夏天空调负荷高时用大变压器,秋、发电机房1、发电机应与市电相互联动与互锁；2、发电机应有减震装置。机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器柴油发电机柴油发电机储油间加油管道引至地面柴油发电机房地墙面铺贴瓷砖：设储油室并设沙池、（补充油需从储油室铺设输油管道一楼合适位置，便于补充油料。）设应急灯电源插座及照明，隔音措施，其它消防规楼层配电间户内配电箱总开关安装漏电开关，灵敏度应高于楼层总电源开关门锁需用通匙，方便开门；电房门坎需达防水效果；电房内设电源插座及照明。地下室配电地下室的配电柜和变压器不能设计在地下室的最低处,关注其防潮、防洪、防水倒灌,同时关注其通风换气综合布