物流地产最新研究报告

-1-敬请参阅最后一页特别声明长期竞争力评级：高于行业均值市场数据(人民币）行业优化平均市盈率20.02市场优化平均市盈率15.85国金交通运输指数4666.93沪深300指数3112.67上证指数2888.81深证成指10221.85中小板综指11268.04相关报告1.《放平心态，回归低估值稳增长品种-交通运输行业行业研究周报》，2016.6.192.《5月份快递行业持续高增长，顺丰借壳引爆板块-快递行业月报》，2016.6.173.《通航将起飞，新蓝海淘金-日常航空运输行业行业深度研究》，2016.6.154.《迪斯尼将开园，大上海交通只会更加拥挤-交通运输行业行业研究周...》，2016.6.125.《继续推荐航空板块，关注超跌物流股-交通运输行业行业研究周报》，2016.6.5苏宝亮分析师SAC执业编号：S1130516010003(8610)[e-mail]物流地产：价值投资洼地，群雄逐鹿花落谁家行业观点物流地产市场需求旺盛，高端仓储供给缺口巨大：伴随着我国人均GDP和城乡居民收入的长期持续增长，居民的消费需求也日趋强劲，2015年中国物流业的市场规模居全球第一占到20%左右的份额。中国落后的物流基础设施和物流业市场全球第一的规模不相适应。到2015年，中国中高标准物流设施人均面积不到0.015平方米，仅为美国的8%，主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间。物流地产成投资新宠：市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。机构投资者和大型地产商加紧合作，GAWCapitalPartners和维龙成立合资公司；继2014年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。物流地产市场格局，外资优势巨大：在物流地产市场，光普洛斯一家外资就占到55%的市场份额。各个企业纷纷围绕以土地、人才、资金为核心的物流地产价值链来打造自己的核心竞争力。普洛斯以成熟的物流地产运作开发经验、“一站式”物流地产平台吸引到更多顾客，同时地产基金的运作模式提高了资金的利用效率。近年来迅速崛起的本土企业宇培、易商也不断进行多轮融资、合并等资本运作，加快赴港上市的步伐。传统国企转型发力，抢滩物流地产。在光明的市场前景下，一些传统国企纷纷向物流地产积极转型。国内传统传统仓储龙头企业中储股份通过定向增发引入全球顶级物流地产商普洛斯，实现公司由传统仓储向高标准仓储的物流业务转型升级。原来的福州百货巨头东百集团引入经验丰富、了解市场的前安博管理团队来经营物流地产，并给予十分充分的股权激励。投资建议物流地产预期在中长期内依然会持续发展，土地资源的受限使得丰富的土地资源和拿地能力成为首要核心竞争力。我们看好拥有较多土地储备并积极向物流地产转型的企业，推荐中储股份（定增引入普洛斯）、东百集团（前安博管理团队）。风险提示土地政策风险；中小城市物流需求风险。盈利预测与估值注:东百集团的EPS预测为wind一致预测。4412513658596583730680298753150623150923151223160323国金行业沪深3002016年06月20日交通运输行业2016年日常报告评级：买入上调评级行业深度研究证券研究报告13A14A15A16E17E18E16E17E18E中储股份7.20.430.320.330.280.290.3126.025.223.6买入东百集团6.30.160.430.110.160.230.3439.327.318.5增持公司股价EPSPE评级用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用行业深度研究-2-敬请参阅最后一页特别声明内容目录物流地产成投资新宠..........................................................................................5物流总量爆发增长，现代物流成本优势愈发显现...........................................5仓储租金稳步上升，物流地产回报可观.........................................................6新的投资风口，机构投资者和大型地产商加紧合作.......................................6需求旺盛供应不足，支撑物流地产市场长期发展..............................................6居民收入水平提升，消费能力增强................................................................6电商、第三方物流——积极的推动力量、强劲的增长需求............................7高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低.......................................................10土地成稀缺资源，供给受限.........................................................................10物流地产价值链中的企业核心竞争力..............................................................12物流地产价值链——价值活动的组合...........................................................12价值链上的企业核心竞争力：土地、资本、人才.........................................12物流地产市场的主要参与者——物流地产四大家族........................................13传统霸主外资家族：普洛斯、安博、嘉民....................................................13异军突起的民营家族：宇培、易商..............................................................13不可小视的国企家族和基金家族：中储股份、东百集团、平安不动产........13物流地产巨头普洛斯........................................................................................14普洛斯的运作模式——地产开发、地产运营和地产基金..............................15成熟的物流地产运作开发经验......................................................................17“一站式”物流地产平台：网络化增值效应吸引更多客户..........................17迫切的土地资源需求....................................................................................19宇培和易商：行业本土翘楚.............................................................................19宇培集团——中国的普洛斯.........................................................................19易商——专注打造亚洲领先物流地产平台....................................................21投资建议：关注标的中储股份、东百集团.......................................................22中储股份——定增引入普洛斯，资源和经验优势互补.................................22东百集团——福州百货龙头，进军物流地产................................................25图表目录图表1：中国物流成本居高不下........................................................................5图表2：中国和美国物流总费用占GDP比重对比............................................5图表3：物流总费用构成占比............................................................................5图表4：一线城市物流地产回报率趋势.............................................................6图表5：一线城市地产项目投资回报水平..........................................................6图表6：我国城乡居民收入水平持续增长（单位：元）....................................7图表7：2012-2014年普洛斯在华各行业租户占比...........................................7图表8：中国网购交易额急速增长.....................................................................8行业深度研究-3-敬请参阅最后一页特别声明图表9：天猫商城双11交易额（单位：亿元）.................................................8图表10：智能仓储系统构架..............................................................................8图表11：仓储信息化.........................................................................................8图表12：物流分类............................................................................................9图表13：第三方物流企业运作模式分类...........................................................9图表14：德邦物流业务模式..............................................................................9图表15：传统的旧仓库和高标准的仓储设施有明显差距................................10图表16：高端仓储设施缺口巨大....................................................................10图表17：中美人均高端物流设施面积差距巨大..........