经营与管理讲义

1/286第一章房地产投资与投资风险【考情分析】■本章分值稳定，一般在8分左右单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年3题3分1题2分1题1分－5题6分2010年4题4分1题2分2题2分－7题8分2009年4题4分1题2分2题2分－7题8分2008年4题4分1题2分2题2分－7题8分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合第一节投资与房地产投资1.投资的概念2.投资的分类3.投资的特性4.投资的作用5.房地产投资的概念6.房地产投资的分类7.房地产投资的特性8.房地产投资的作用1.投资的概念■概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。■理解（三个角度）通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖2/286出的行为。经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。2.投资的分类（四种分类）【2010年真题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长[答疑编号5573010101]【正确答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。3.投资的特性（四特性）■投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）■投资的目的是获取收益■投资具有风险性4.投资的作用（四作用）■投资是一个国家经济增长的基本推动力■投资与企业发展密切相关■投资可以促进人民生活水平的提高■投资有利于国家的社会稳定和国际交往5.房地产投资的概念■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。【2006年真题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益3/286C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动[答疑编号5573010102]【正确答案】B【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材P3。6.房地产投资的分类（三种分类）【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益■企业投资和个人投资更注重经济效益【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资[答疑编号5573010103]【正确答案】CDE【答案解析】参见教材P4。【2011年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）[答疑编号5573010104]【正确答案】×【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。6.1居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）自用或出租，投资风险小4/286◆经济适用住房（低收入家庭出售）◆限价商品住房（中等收入家庭出售◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高档住宅◆公寓◆别墅6.2商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产■写字楼■零售商业用房■出租公寓1.开发——出售的模式越来越缺乏生命力，而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关。3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。【2010年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）[答疑编号5573010105]【正确答案】×【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。【2008年真题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性[答疑编号5573010106]【正确答案】ACDE【答案解析】整体销售成为趋势，所以B分割销售少。参见教材P5。6.3工业物业投资5/286内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间■工业厂房■仓储用房■高技术产业用房■研究与发展用房1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易3.高新技术产业与研发用房适应性较强4.轻工业厂房介于两者之间6.4酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资■酒店■休闲度假中心■康体中心■赛马场■高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资。2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。6.5特殊物业投资内涵■种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产■加油站■飞机场■车站■桥梁■码头■公路1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。【2008年真题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区[答疑编号5573010107]【正确答案】B【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。参见教材P6。【典型例题】6/286特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。[答疑编号5573010108]【正确答案】×【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。7.房地产投资的特性（8大特点）7.1区位选择异常重要7.2适于进行长期投资7.3需要适时的更新改造投资7.4易产生资本价值风险7.5变现性差7.6易受政策影响7.7依赖专业管理7.8存在效益外溢和转移7.1区位选择异常重要■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）7.2适于进行长期投资（两个寿命）土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命■房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命[答疑编号5573010109]【正确答案】B【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。7/286参见教材P7。【2011年真题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长[答疑编号5573010110]【正确答案】C【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。7.3需要适时的更新改造投资（适应性）■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位■如写字楼增加网络通讯服务■购物中心改善环境，增加商品展示空间■公寓内增加洗衣房【2006年真题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖[答疑编号5573010111]【正确答案】B【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。参见教材P7。7.4易产生资本价值风险（价值难以判断）■没有两宗完全相同的房地产■异质性导致每宗房地产的价值不可能一致■对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性[答疑编号5573010112]【正确答案】C8/286【答案解析】参见教材P8。7.5变现性差（也称为流动性差）■由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。【2007年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性[答疑编号5573010113]【正确答案】C【答案解析】弱流动性就是指不容易转手或变现。参见教材P8。7.6易受政策影响■房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响7.7依赖专业管理■开发环节、经营环节均需专业技术与服务7.8存在效益外溢和转移（外部性影响）■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。■地铁的建设引起周边楼盘价格上涨■小区旁建造纸厂使房产跌价【2009年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移[答疑编号5573010114]【正确答案】D【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。参见教材P9。【2011年真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响[答疑编号5573010115]【正确答案】B9/286【答案解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。8.房地产投资的作用■从社会的角度·拉动经济GDP■从投资者的角度·具有收益、保值、增值、消费的多重功能第二节房地产投资的形式与利弊1.房地产投资的分类2.房地产开发投资3.房地产置业投资4.投资房地产企业股票或债券5.投资房地产投资信托基金6.购买住房抵押支持证券7.房地产投资的优势8.房地产投资的弊端1.房地产投资的分类【2010年真题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券[答疑编号5573010201]【正确答案】B【答案解析】参见教材P10。10/286【2008年真题】下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A.购买房地产公司股票B.购买土地使用权C.购买新建商品住房D.购买存量商品住房[答疑编号5573010202]【正确答案】A【答案解析】间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不直接参与开发经营。参见教材P11。【2005年真题】房地产间接投资的形式主要有（）。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发[答疑编号5573010203]【正确答案】ABC【答案解析】房地产间接投资的三种形式。参见教材P11。2.房地产开发投资■概念是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。■性质属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。■具体种类土