地铁对房地产的影响预测

1杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国中国/上海，2008年5月2引言中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。3目录一、地铁对城市生活的影响…………………………………3二、地铁对房地产市场的影响………………………………9三、上海轨道交通发展历程……………………………….......18四、杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………334地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式5交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决6地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间人民广场→莘庄人民广场徐家汇莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场莘庄1号线（12站）正常时间：1个半小时左右高峰时间：2个小时以上正常时间：40分钟高峰时间：40分钟7地铁的运营改善了周边的生活配套城市边缘区域区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：以当地居民为主生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型居民特征：混合型（本区+外地+外区）生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）8地铁的运营改善了周边的生活配套宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级9地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁未开通后10地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式11目录一地铁对城市生活的影响…………………………………3二地铁对房地产市场的影响………………………………9三上海轨道交通发展历程……………………………….......四杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………12地铁对于房地产市场过去·增值现在·保值未来·创造价值13过去·增值平均增长率13.16%32.23%47.49%18.81%34.37%13.76%12.48%38.73%0%10%20%30%40%50%2002200320042005轨道交通非轨道交通13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图141995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。010002000300040005000莘庄彭浦元/平方米开通前均价开通后均价上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化住宅增值15过去·增值城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。商业增值2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。16元/平方米3.60%31.16%51.87%25.07%1.85%11.80%19.03%25.77%8.05%6.10%-2.37%4.18%02000400060008000100002001200220032004200520062007价格增长率-10%0%10%20%30%40%50%60%庙行板块均价全市均价庙行板块均价增长率全市均价增长率上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析开工至通车地铁对城市地产的增值效应显著。17现在·保值平均增长率13.16%32.23%47.49%18.81%34.37%4.77%-1.71%8.17%-5.04%13.76%12.48%38.73%-10%0%10%20%30%40%50%60%200220032004200520062007轨道交通非轨道交通地铁物业增多；稀缺性减弱；抗跌能力显现；保值性强。18未来·创造价值当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面：①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。交汇点19②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。新月丽苑、万科四季花城20目录一地铁对城市生活的影响…………………………………3二地铁对房地产市场的影响………………………………9三上海轨道交通发展历程………………………………....18四杭州地铁对城市房地产影响预测………………………21上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有的飞跃第二阶段：从“点”到“线”的发展第三阶段：从“线”到“面”的转变22上海轨道交通现状及规划自1995年上海轨道交通1号线通车来，上海已有8条轨道交通线路通车，１６３座车站,６个换乘站,通车里程236公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。23上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃●1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。●1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上行线建成。●1993年5月28日，南段线路(徐家汇站－锦江乐园站)观光试运行。●1995年4月10日，一号线全线（上海火车站－锦江乐园站）试运营，总长16．1公里。●1995年7月，全线正式运营。●1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘庄）试通车。●1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站－莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35公里。●2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试运营。24上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，是上海西南角的一个商业和居住中心。莘庄25050010001500200025003000350040001991199219931994199519961997199819992000年度平均房价（元/m2）2km圈内房价2km圈外房价上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价●轨道交通建设及运营对沿线地块房价产生了重要的影响。●城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。1991年远离轨道的房价较高1992年开始轨道房价格升高轨道运营前房价已经上升26上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃1500200025003000350040004500500002468距离（km）房价（元/平方米）房价拟合曲线1拟合曲线22000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系●城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少。可见：轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交通建设时就提前开始。27上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃人民广场●市中心轨道更突出其交通枢纽的作用●市中心地段轨道交通对房地产影响不明显，但会促进整个中心格局的改变年份人民广场大事记1994人民广场综合改造竣工1994上海大剧院开工1995轨道1号线开通1996上海博物馆新馆开馆1998上海城市规划馆开工1999南京路步行街开街28上海轨道交通发展历程第一阶段：从“无”到“有”的飞跃徐家汇上海轨道交通1号线开通前，徐家汇的地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。●轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显1993年（地铁开工）1995年1号线通车1996年城市建设徐家汇商城1期开工徐汇商场1期建成居住人口76万100万商业收入8亿55亿29第二阶段：从“点”到“线”的发展上海轨道交通发展历程历史进程2000年06月11日，正式通车，长16.3公里。2000年12月26日，东延伸段（龙阳路－张江高科技园区，地面路线）贯通，全长增加至19.1公里。2005年12月07日，在西延伸的闵行区北翟路车辆段建设工地发生大面积渗水事故。2006年12月30日，西延伸段（中山公园－淞虹路）共4站建成并入运营。未来进程东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东延伸至浦东国际机场。西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹桥交通枢纽。远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通枢纽站出发至朱家角镇，称“青浦线30第二阶段：从“点”到“线”的发展上海轨道交通发展历程局部影响线状影响●随着地铁线路的增加，加上换乘系统的逐步完善，地铁对沿线的房地产影响趋于平均化，沿地铁沿线呈现出线状发展趋势.31上海轨道交通发展历程第二阶段：从“点”到“线”的发展人民广场●多条地铁换乘站点，将成为带状核心地带，其地铁商业也将最大程度开发。地铁1，2号线换乘点人民广场的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次，在如此