珠宝产业园投资估算与财务分析

1XXXXX珠宝产业园一期项目投资估算与财务分析委托单位：XXXXXXX人民政府编制单位：XXXXXXXXXX公司工程咨询资质证号：工咨XXXXXXXXXXXX工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX编制人员：XXX注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXXXXX注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXXXX造价工程师建[造]XXXXXXXXXXXXXX造价工程师建[造]XXXXXXXXXXX编制时间：2011年10月31日1目录第一部分项目概况第二部分投资估算一、投资估算编制依据二、投资估算概况三、投资估算成果表1XXXXX珠宝产业园一期项目总概况表表2总投资费用估算表表3-1～3-4建筑工程部分投资估算表表4土方平整项目投资估算表表5征地拆迁补偿费用明细表四、资金筹措及还贷来源第三部分财务分析一、财务分析依据二、概述三、收入及税金估算四、总成本费用估算五、项目财务效益分析六、财务评价结论表6XXXXX珠宝城项目税收收入分成表表7XXXXX珠宝城项目税收预测与返还表表8土地出让收入与税金及附加估算表表9项目总成本费用估算表表10项目损益表表11全部投资现金流量表表12资金来源与运用表表13项目风险评估分析表2第一部分项目概况XXX珠宝产业园立足XX、推动中部、辐射全国，“十二五规划”期间，园区将重点围绕珠宝首饰加工、配套设施加工、珠宝商贸中心等产业链的核心环节实现发展，将建设以珠宝生产加工业和珠宝商贸流通业双轮驱动的主体产业群，致力打造一个集研发、生产、商贸、展示及鉴定为一体的中部鼎级珠宝产业基地。园区总体规划2平方公里，第一期开发600亩，引进企业20家，预计实现工业总产值25亿元，创造税收5000万元。随着市场化运作不断成熟，园区周边综合土地升值空间巨大，园区规划了100亩的商业和住宅用地，预计地价将达到60～80万元/亩。同时，园区企业的入驻将为当地居民解决5000个以上就业岗位，仅此一项，全镇农民年人均收入可提高2300元。目前，园区已投入1390万元用于规划设计、招商引资、征地拆迁、三通一平及基础设施建设。园区已进驻了XXXX投资有限公司、XXXXXX投资有限公司等五大项目，投资规模约2.5亿元。同时，积极对接沿海珠宝企业的转移，加快XXXXX珠宝、XXXXXX的签约落户，进一步充实园区的发展格局。XXX珠宝产业园是XXXX人民政府为实现跨越式发展，举XX之力打造的特色园区，已列入“十二五”规划，成为“两区四园”工业格局的重要组成部分。同时，作为西部乡镇率先开发的产业园区，XXX珠宝产业园可为XX西部工业的发展提供示范作用。3第二部分投资估算与资金筹措一、投资估算编制依据㈠基础设施建设投入估算依据1、《市政工程投资估算编制办法》(建标[2007]164号)；2、土建、安装工程参照XX市目前类似工程估算指标进行估算；3、施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算；4、2006年《湖南省市政工程消耗量标准》、2006年《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、2006年《湖南省安装工程消耗量标准》、2006年《湖南省仿古建筑及园林景观工程消耗量标准》；5、湘建价[2008]31号《关于印发湖南省建设工程计价办法和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；6、湘建价[2009]3号文件；7、湘建价[2009]396号《关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知》；8、湘建价计[2007]34号《关于印发湖南省建设工程计价办法及有关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知》；9、湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定；10、湘建价[2009]406号《湖南省建设工程工程量清单计价办法》中规定的《建设工程费用取定表》；11、湘建价计[2009]29号《关于印发湖南省建设工程计价办法和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；12、工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理费等，计算程序及费率执行湘建价计[2008]22号文；13、材料价格按《XX建设造价》2011年第3期、《XX建设造价》2011年第4期预算价格取定。㈡征地拆迁费用组成41、《XX市征地补偿安置条例》（2007年10月31日XX市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2007年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2007年12月18日XX市人民代表大会常务委员会公告2007年第16号公布，自2008年4月1日起施行）2、《XX市征地补偿实施办法》(XX市人民政府第103号令，2008年2月17日XX市第13届人民政府第3次常务会议通过，自2008年4月1日起施行)3、《关于调整XX市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》（第104号令，XX市人民政府令第104号，2008年1月16日市第13届人民政府第2次常务会议通过，自2008年4月15日起施行）4、XX市人民政府关于印发《XX市被征地农民就业培训和社会保障办法》的通知（X政发〔2008〕12号）5、《关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知》（X政办发〔2008〕11号）6、XX市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知（X政发〔2008〕30号）7、《XX市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》（X政办发[2009]16号）8、《关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知》（X政发〔2010〕27号）9、《XXX人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和基金征收标准的通知》（X政发（2008）51号）10、XXX人民政府关于印发《XXX被征地农民社会保障和就业培训实施细则》的通知（X政发〔2010〕23号）11、《XXX征地补偿安置实施细则》（X政发〔2008〕27号）512、XXX人民政府办公室关于印发《XXX城镇土地使用税征收标准及土地等级划分方案》的通知（X政办发（2008）90号）13、《XX市人民政府关于执行征地补偿标准的通知》（X政函【2010】96号）14、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发【2009】56号）15、项目单位提供的其他各项基础资料及其他有关专业设计规范16、其他相关的法律、法规及有关的规程、规范17、项目开发单位提供的相关数据与资料。二、投资估算概况本项目总投资包括征地拆迁费用、土地报批费用、前期费用及工程费用、建设期贷款利息等。本工程估算总投资11495.04万元其中：工程费用2885.88万元工程建设其他费用161.98万元预备费用91.44万元征地拆迁7923.49万元建设期贷款利息432.25万元三、投资估算成果项目投资估算表见表1至表5。6表1总概况表单位：万元序号项目单位指标备注一平整土地面积㎡358608约537.91亩二主要项目数量㈠园区路网建设约占62.09亩（含绿化面积）1金山路M1700.00路幅宽度24M2雅福路M540.003金仓路M750.00㈡珠宝大道配套建设（绿化、亮化、辅道）M800.00三项目总投资万元11495.04四销售土地收入总额万元10203.94可出让土地为：537.91亩，其中工业用地437.91亩，均价按9.6万/亩，综合用地100亩，均价按60万/亩。五总成本费用万元12131.37六营业税金及附加万元568.87七利润总额万元8003.70八所得税万元2000.9225%九税后利润万元6002.77十盈利能力指标万元1全部投资财务内部收益率%14.91372全部投资财务净现值i=8%万元2000.87523动态投资回收期包括建设期年3.03827表2总投资费用估算表单位：万元序号工程和费用名称单位总计经济指标各项费用占总投资比例（%）一固定资产投资万元11062.7996.241工程费用万元2885.8825.11⑴土地平整万元1078.00⑵基础设施投入万元1807.88①XX路道路万元784.70②XX路道路万元321.49③XX路道路万元394.02④XX大道（绿化、亮化、辅道）万元307.672工程建设其他费用万元161.981.413预备费用万元91.44（1+2）×3%0.804征地费用万元7923.4968.93二建设期贷款利息万元432.25贷款6500万元，贷款期2年，贷款利率为6.65%，建设期为2011.12～2012.113.76三项目总投资万元11495.04100.008表3-1XX路投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价(万元)经济指标备注建设规模：全长1700米，路幅宽度10.5米，路面宽度8米，沥青砼路面。1路面工程1.1沥青路面㎡13600.00285.60210.00元/㎡1.2路缘石m3250.0043.88135.00元/m1.3土工格栅㎡5600.008.415.00元/㎡1.4植草防护㎡2600.003.1212.00元/㎡1.5M7.5浆砌片石护坡m3260.008.71335.00元/m31.6大型机械进出场及安装费项1.001.001.7混凝土模板有支架项1.002.001.8施工排水、降水费项1.003.001项小计万元355.712路基工程2.1清表土方外弃运距5KM㎡17850.008.935元/㎡2.2土方挖方(运距5KM)m353550.0064.2612元/m32.3石方挖方（运距5KM）m319278.0048.2025元/m32.4土方填方m334260.0017.135元/m32.5石方填方m311420.007.426.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.00146.942项小计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m1700.0034.00200.00元/m3.4雨水口个86.005.85680.00元/个3.5钢筋砼排水管DN500m400.006.40160.00元/m3.6钢筋砼排水管DN600m250.004.50180.00元/m3.7钢筋砼排水管DN800m150.004.50300.00元/m3.8雨水检查井座28.004.201500.00元/座3.9污水检查井座28.007.002500.00元/座3项小计万元66.454绿化工程㎡5000.0075.00150.00元/㎡5亮化工程套112.0033.603000.00元/套6水、电、通讯综合管线预埋、架设m1700.00102.000600.00元/m7交通设施项1.005.00合计万元784.709表3-2XX路投资估算表序号项目名称计量单位工程数量工程造价(万元)经济指标备注建设规模：全长540米，路幅宽度10.5米，路面宽度8米，沥青砼路面。1路面工程1.1沥青路面㎡4320.0090.72210.00元/㎡1.2路缘石m972.0013.12135.00元/m1.3土工格栅㎡2600.003.9015.00元/㎡1.4植草防护㎡1600.001.9212.00元/㎡1.5M7.5浆砌片石护坡m3170.005.70335.00元/m31.6大型机械进出场及安装费项1.001.001.7混凝土模板有支架项1.002.001.8施工排水、降水费项1.002.001项小计万元120.362路基工程2.1清表土方外弃运距5KM㎡5670.002.845元/㎡2.2土方挖方(运距5KM)m330412.0036.4912元/m32.3石方挖方（运距5KM）m38804.0022.0125元/m32.4土方填方m318010.009.005元/m32.5石方填方m311206.007.286.5元/m32.6大型机械进出场及安装费项1.001.0078.622项小计万元3排水工程3.3HDPE300排水管m540.0010.80200.00元/m3.4雨水口个36.002.45680.00元/个3.5钢筋砼排水管DN500m260.004.16160.00元/m3.6钢筋砼排水管DN600m240.004.32180.00元/m3.7钢筋砼排水管DN800m160.00