(阅)_BA梦乐城招商手册(日本人做的招商手册)

1永旺梦乐城苏州招商手册永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司Copyright2012AEONCO.,LTD.AllRightsReserved.2江苏省江苏省•人口:7,850万人•(中高收入人口:1,500万人)•面积:～10.7万km2苏南地区•人口:3,255万人（总面积的41％）(中高收入人口:1,000万人)•面积:～2.8万km2（总面积的26％）540km440kmSource:BCGdatabase,文献調査苏州市南通市泰州市无锡市常州市镇江市扬州市盐城市淮安市南京市宿迁市连云港市徐州市江苏省整体印象Copyright2012AEONCO.,LTD.AllRightsReserved.3苏州与周边城市的位置关系苏州市•面积：8,500K㎡（东京都的4倍）–人口：1,050万–GDP：约1.08万亿4永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司吴中店5永旺梦乐城苏州吴中店效果图6购物中心概要•开店计划：2014年春•占地面积：114,000㎡•商业面积：118,000㎡（总建筑面积）•停车位：3,100台•土地性质：商業用地•商圈人口：14万人（5Km商圈范围内，随着未来的住宅开发预计将增加5万～10万人）•项目地址：苏州吴中区友新路（吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角）7项目区位1永旺梦乐城吴中市区部滨湖新城地区吴江北部地区吴江南部地区越溪地区211Km3Km5Km8项目区位2永旺梦乐城位于苏州市市政府规划的滨湖新城吴中区路段。将来吴中滨湖新城建立后,将分为4个区,其中一个区就是以永旺梦乐城为中心的永旺社区。滨湖新城(吴中片)滨湖新城(吴江片)永旺社区湾东社区核心商区湾西社区沿湖生态景观带苏州湾公共城市港湾中央大道轴东太湖路景观轴9项目商圈介绍及客源分析永旺梦乐城吴江西环高架与南环高架的交叉口5分钟车程45%江陵西路宽60米6车道东太湖大道宽40米4车道苏州绕城高速友新路宽80米6车道此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比南环路以南常台高速以西吴江北部区域石湖、越溪、临湖、滨湖新城区域此箭头标志是指项目辐射商圈10项目周边情况1友新高架周围房地产销售情况永旺梦乐城11项目周边情况及车行人口友新高架周围商业、住宅设施永旺梦乐城人口(人)户数(户)人口(人)户数(户)人口(人)户数(户)人口(人)户数(户)吴中友新路112,91239,431680,568226,856449,177158,161326,160114,845累计112,91239,431793,480266,2871,242,657424,4481,568,817539,293车行10分钟车行15分钟车行20分钟项目名车行5分钟12目标客户群主要目标客户20-40岁有孩子的家庭13项目周边人口情况•吴中区是苏州市区中人口最多的行政区，中心区域的本地居民比例较高。•商圈内有学校集中的区域，存在年轻学生这一顾客群。•购物中心前有主干道路，距离吴江中心地带较近，可以吸引吴江的顾客。人口（万人）210040工业园区高新区相城区吴中区金阊区平江区沧浪区人口增长率（%）010204060801206812增长率人口Note:人口增长率为2010年数据14人口结构-按收入水平（苏州市区：推算）中高收入人群的人口2015年预计将增长到50%左右2015年0园区中心三区344130高新区362824相城吴江192015吴中15282480604020100低收入中低收入中高收入高收入1号店商圏2号店商圏人口（万人）138148681058293人口(万人）148（23％）175（28％）166（26％）144（23％）2010年16相城1571008060中心三区264014高新区2021100吴江15园区7吴中312110低收入中低收入中高收入高收入1号店商圏2号店商圏人口（万人）11612857956970人口（万人）55（10%）112(21%)162（30%）206（39%）（以收入水平调研得到的人口结构）（以收入水平调研得到的人口结构）Note2010年收入划分定义：每户可支配月收入：高收入＞10K，中高收入＞6.2K,中低收入＞4k,低收入＞2.5k2015年收入划分定义：每户可支配月收入：高收入＞12.3K，中高收入＞7.6K,中低收入＞4.9k,低收入＞3.1k535633到2015年为止，20~40岁年龄层的中高收入人群（收入7.6千元/月以上，以户为单位）有望达到60%～70%15苏州市区的竞争店平江区滄浪区高新区呉中区1RSC1号店RSC2号店園区Note:未開業の施設名は仮称1南蘇州生活中心中潤麗豊購物中心2呉中区3世茂广场湖東湖西獅山呉中越渓石路観前南門3星海生活広場尼盛尚品汇(PARCO)星雅汇董事汇Mall東方之門購物中心鳳凰文化広場凱徳購物中心園区湖西1234567124567132４５７６3従来商圏新規商圏中央公園星海広場東方之門時代広場鐘南街塔園路宝帯東路渓翔南路23/4号線乗換駅（予定）4号線駅（予定）斜塘鎮3号線駅（予定）1号線駅（開通済）44亿象城濱河路８９園融時代広場園融星座購物中心新光三越新鴻基ICCMall誠品書店晋合広場蘇州金鶏湖隣里中心園区湖東12456７3華潤万家８蘇州欧尚商業中心９開業済16项目SWOT分析优势：1、项目差异化、集合化定位、集大型超市、购物、餐饮、休闲娱乐、服装百货为一体的大型购物中心。2、项目建筑设计：大型封闭式购物中心、动线设计合理、简单；设施人性化、能为顾客提供舒适、惬意的购物环境。3、项目区位：位于吴中市中心、毗邻吴江至苏州主干道友新路，交通优势明显4、配套设施：提供3100台免费地上、地下停车场5、招商运营：运营购物中心40多年经验，有强大、专业的招商、运营团队劣势：项目属于湖滨新城区域，目前周边住宅较少威胁：1、客户消费意识习惯2、商圈内商业项目客户分流机会：完美的建筑设计；项目优势性定位；完善的配套设施；专业运营经验定能使AEON-MALL成为吴中客户消费首选。17业态分布-1F快餐饮食服饰、杂货大型主力店JUSCO1F18业态分布-2F服务类大型中式餐饮服饰类主力店时尚服饰、杂货服务类大型中式餐饮服饰类主力店时尚服饰、杂货2F19业态分布-3F儿童娱乐美食广场童用、男装、杂货休闲娱乐JUSCO电影院3F20永旺梦乐城（中国）商业管理有限公司园区店21永旺梦乐城苏州园区店西门完成效果图22购物中心概要•开店计划：2014年中•占地面积：99,300㎡•商业面积：113,000㎡（总建筑面积）•土地性质：商业用地•停车位：3,800台•商圈人口：29万人（5Km商圈）•项目地址：苏州园区钟园路、锦溪街交汇处西北角23一般道路分区色道路A3车道以上茶道路B2车道橙其他道路1车道白高速路、收费道路紫金鸡湖大道独墅湖大道30%30%10%10%项目周边情况此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比1号线钟南街站24项目周边交通流量40%交通量、人流量30%交通量、人流量30%交通量、人流量本购物中心有东,西两门.西门因靠近地铁出口所以步行者的利用较多.东门因离中环高架出入口较近,所以私家车的利用者较多.人流、车流示意图25完成效果图永旺梦乐城苏州园区店东门26目标客户群主要目标客户20-40岁有孩子的家庭年轻人27项目周边人口情况•园区是苏州市区中人口增长率最高的地区，特别是户籍人口以外的常住人口比例高•工业园区内企业密集，20~30岁的年轻上班族特别多•人口密度与市区相比较低，所以开车购物的比例会相对较高人口（万人）210040工业园区高新区相城区吴中区金阊区平江区沧浪区人口增长率（%）010204060801206812增长率人口28苏州市区的竞争店平江区滄浪区高新区呉中区1RSC1号店RSC2号店園区Note:未開業の施設名は仮称1南蘇州生活中心中潤麗豊購物中心2呉中区&高新区3新地中心陽光百貨湖東湖西獅山呉中越渓石路観前南門3星海生活広場尼盛尚品汇(PARCO)星雅汇董事汇Mall東方之門購物中心鳳凰文化広場凱徳購物中心園区湖西1234567124567132４５７６3従来商圏新規商圏中央公園星海広場東方之門時代広場鐘南街塔園路宝帯東路渓翔南路23/4号線乗換駅（予定）4号線駅（予定）斜塘鎮3号線駅（予定）1号線駅（開通済）44乐天玛特濱河路８９園融時代広場園融星座購物中心新光三越新鴻基ICCMall誠品書店晋合広場蘇州金鶏湖隣里中心園区湖東12456７3華潤万家８蘇州欧尚商業中心９開業済29竞争店的优势・劣势竞争店商业面积停车位优势劣势圆融广场51（万㎡）（辆）4,000•商业面积在本区域内最大•客户群范围广•由当地政府主导开发•主力店久光主要只针对高收入人群•没有GMS（综合百货超市）类型的食品欧尚2号店6600•本区内唯一的大卖场•附近有楼盘•专卖店很少，档次较低•停车位少，公共汽车线路也少欧尚1号店131,500•离湖西CBD很近，地理位置佳•有一部分知名品牌专卖店入驻•大卖场为单层，卖场面积为本区内最大规模•附近有B&Q•服饰类专卖店档次规模不够30业态分布-1F快餐饮食服饰、杂货大型主力店JUSCO1F31业态分布-2F服务类大型中式餐饮服饰类主力店时尚服饰、杂货2F32业态分布-3F娱乐美食广场童用、男装、杂货主力店JUSCO3F