北京最有潜力的价值洼地_大兴黄村版块市场研究_80页_XXXX年

大兴黄村版块市场研究全北京向南看——北京最有潜力的价值洼地政策环境版块概览发展现状市场分析个案研究总结目录政策环境Part12政策环境分析——2011年政策初见端倪1月26日1月27日2月9日2月9日·······【房价调控】【房产税】【央行】【住建部】政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。一系列调控措施还将继续出台。包括二套房房贷首付比例提高至60%，限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收等细则上海、重庆房产税试点细则颁布。自2月9起上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点。上调个人住房公积金存贷款利率。同时对于利用公积金支持保障性住房建设试点工作的城市，五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%。1月31日【青岛】2月1日【上海】上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。【北京】【南京】【成都】·······【济南】按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，会出台住房限购实施细则。2月12日山东省济南市有关限购细则规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍了青岛出台楼市限购令的相关情况。具体实施细则尚未公布。政策环境分析——各城市国八条落地政策本次调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。国八条政策要点：调整税费差别信贷增加土地出让限购升级政策点评：政策环境分析——2011年“国八条”新政解读2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。2010年房地产调控政策频出，严厉程度不断加剧，但对市场的影响不明显；2011年开年房产调控力度升级，中央明确表明对房产的调控信心，如国八条调控后仍达不到调控目标，政策将再度升级、加码宏观政策走势因此政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。国家派督察组对各地调研，下一轮调控政策呼之欲出。政策环境分析——宏观政策走势长远来看：一旦限购政策取消，市场将再度出现一次需求爆炸性释放严厉的限购短期对市场造成打压，一旦放开就会被延迟的需求引爆北京住宅市场:供给、成交、价格小幅下滑，市场不具备“大降”的基础近郊住宅市场：近郊市场将迎来一个良好的发展机遇。从政策调控的力度和各方对政策的反映来看，未来一段时间北京房地产市场降温将成必然。成交量、价均在一定程度上下浮。政策环境分析——北京后续市场发展趋势分析版块概览Part22体育、文化商业文化、政治娱乐、文化、体育“两轴—两带—多中心”《北京城市总体规划(2004年—2020年)》中提出构建“两轴—两带—多中心”的空间布局，实施多中心与新城发展战略,将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上,实现城市的集约化发展。版块概览——城市规划城南计划2009年11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式公布。按照北京城南发展新计划，南城将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局，未来5年内开通7条轨道交通线，并着力发展金融、物流等产业。在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，着力改善南城基础设施和实施民生工程，推动南城快速崛起。版块概览——活力大兴城南的核心区位优势，让大兴具备了持久发展的动力。同时，交通体系不断完善，公路、铁路、民航三足鼎立，大兴成为北京南部重要交通枢纽。作为北京南部的重要交通节点，大兴坐拥京山铁路、京九铁路等国内重要铁路线路，将东北和中原腹地紧密相连。同时大兴还设有年吞吐量1400万吨的铁路货场，境内分布有三个铁路停靠站。从大兴新城驱车到首都国际机场只需40分钟，到天津新港只需90分钟。位于大兴北侧的南苑机场是中国联合航空公司总部所在，有多条航线通往全国各地。京城南大门城南交通枢纽黄村卫星城为国务院1984年批复的首都北京的卫星城，是北京重点建设的三个卫星城之一，是大兴区的政治、经济和文化中心。黄村卫星城是集休闲、旅游、度假、娱乐、居住为一体的现代化城市。城区依托便捷交通，加速发展交通运输、金融贸易、文化教育、商饮服务、房地产、信息服务等第三产业。黄村卫星城从98年重新规划确立第一个十年发展计划起，在北京市政府发展“两轴、两带、多中心”战略目标的指引下，政府每年投入巨资进行城市基础设施建设，使卫星城的投资环境有了根本改善，城市建设有了很大发展，通过近6年的努力现已发展成为京城少有的极具升值潜力的投资区域。版块概览——黄村版块定位交通：首都第二机场已确定落户大兴，建成后将形成巨大的空港经济圈，直接带动区域价值飞跃。在道路交通方面，地铁大兴线将于今年开通，实现与4号线的并线运行。3年内大兴将打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，实现大兴至长安街纵向交通的快速通达。版块概览——黄村周边环境概述教育：目前黄村的教育配套设施已非常成熟。在黄村有印刷学院、经贸大学大兴学区等高校，均谊中学、第八中学等，同时，大兴城建集团还与北京市最优秀的幼儿园合办丽园艺术幼儿园。购物：黄村板块的商业体在近几年内急剧攀升。英国超市巨头TESCO乐购、华堂商场、百联商城、苏宁电器、大中电器等多家购物场所，宜家家居正在兴建的其亚洲最大旗舰店，待其建成后无疑将给周边带来可观的人流和物流。医疗：黄村板块医疗系统较为发达，仁和医院、大兴区中医医院，二级甲等医院，预计明年天坛医院还将迁址到此。环境：南中轴森林公园、三海子公园、半壁店公园，三大城市绿肺的围绕第二机场建成后将形成巨大的空港经济圈，直接带动区域价值飞跃。5条城市快速交通线路的建设开通，会使交通短板荡然无存。市区两级政府投资2900亿元用于基础设施、园区建设、民生工程加速发展，以改变北京城市南部地区相对滞后的发展面貌，为南城地区房地产的发展提供了政策支持新城南打造计划将大力促进南城房地产的发展，使其房价进一步与其他城区拉近，让众多处于“房产价值洼地”的区域价格得到大幅提升，因而这里的房地产价值升值潜力巨大随着宜家和TESCO的入住，商业配套不断完善，成为北京城市功能的延伸，吸引更多的人来此居住、就业版块概览——黄村版块四大利好政策支持价值洼地交通畅达配套完善发展现状Part322001起步2003低潮2007兴起•大兴楼市沉寂8年-大兴楼市由于交通制约起步较晚。2001年，华润置地第一个进入大兴进行地产开发，翡翠城项目成为当时颇为有名的项目•遭遇其他区域夹击-2002年，亦庄经济开发区建立抢走了大兴楼市的客群和风头-2003年通州楼市借助轨道交通优势对大兴楼市造成了冲击-交通的瓶颈问题仍无法改变，2004年1月前五环路还在收费•全市暴涨合理房价被接受-2007年是房价暴涨的一年，大兴区域的房价以其合理区间被购房者所认同-区域居住环境及商业配套有所改善-除华润置业之外，富力地产和金融街也开始进入大兴区域发展现状——大兴楼市演进史2009腾飞•名企扎堆面地价格被刷新-政府加快大兴土地供应，400万平米的土地进入大兴市场-保利、金地、绿地等众多名企在大兴拿地，看好大兴市场-2010年底开通的地铁大兴线解决了交通问题发展现状——大兴黄村版块开发状况商业提前进入带动区域升温，配套成熟“反哺”住宅价值。宜家、乐购等主力店具有很强的集客能力，能给区域带来大量人气。商业的异军突起也将转化为住宅项目的配套，提升住宅的价值。大兴线的开通给沿线房地产整体市场带来附加值，从而提升黄村的居住价值。地铁将是楼盘房价的又一有力支撑，带动沿线房价全面上涨。2009年开始，黄村版块开始快速发展，住宅用地供应井喷，至少9宗新地放量，万科、保利、金地、首创、绿地、首开大房企纷纷在大兴拿地。2010-2011年，大兴区域至少有10个以上的新盘进入市场，供应量应该在200万平米左右。发展现状——黄村版块项目开发特点1.开发项目以住宅为主，开发方向为品质较高但价格相对合理的大片住宅区。2.大型品牌房企纷纷进驻，开发规模较大。产品品质提升明显，以欧式风格为主。3.项目定位以满足刚需为主，吸引初次置业人群，受限购影响小，销售平稳。4.楼盘售价相对较低，但随着周边配套的不断完善及地铁的开通，具有较大的升值潜力。市场分析Part42市场概况2011年2月份由于受到政策的影响，房价得到了有效地控制，3月份到至今房价有不同程度的上涨。随着市场回暖2011年北京市每月开盘数量也逐渐增加，开发商推盘意愿增强，北京楼市开始步入“阳春”期。市场概况日，共有3个项目开盘，新增供应1219套，供应量大幅增加。三个项目均位于郊区，位于大兴的金地仰山96-140平米的两居和三居，均价22000元/平米，开盘当天可享折上折优惠，即全款96折基础上，再打98折，折后均价相当于20700元/平米最新状况比较分析上周，新房和二手房市场供需均出现较大幅度的回升。尤其新房市场，在供应量的大幅增加和促销活动推动下，成交量回升明显。五一三天，成交量迎来了小高峰。虽然同比下跌35%，但是与清明节期间已经有明显的好转。未来趋势从后市来看，楼市将逐步走出低迷。主要原因：1迫于资金压力，开发商将加快推盘，保证市场供应量充足；2政策调控已逐步明朗，一季度积累的部分需求将开始陆续释放。预计5月开盘量将会有较大增长，从而带动成交量的继续回升。同时新增供应量的增加将加剧新房市场的竞争，价格或将出现松动，二手房市场价格也开始松动。北京市房地产新房日签约套数（4月2日——5月2日）市场概况2011年5月北京有48项目计划开盘（纯新盘21个，老项目后期27个），环比上月计划开盘数量增长65.5%，同比去年增加3个，其中，大兴一区就有12项目计划开盘，占比最高。虽然2011年的北京楼市承担着“新国八条”和“京15条”的双重压力，但是，今年5月计划开盘量比去年5月还增加3个。分析原因：去年4月底“国十条”颁布，给5月的市场带来很大的冲击，而今年5月的楼市在经历多重楼市调控后，已更加健康成熟，一些品质过硬的项目还是勇于开盘，因此出现计划开盘量同比增长的情况。大兴区2011年5月48项目计划开盘环比、同比均增长市场概况大兴、房山5月或掀开盘热潮城八区放量不敌郊区2009年末2900亿资金打造北京新南城计划使得南城成为热门区域，尤其是大兴、房山，该两区近两年的新盘犹如雨后春笋从开盘方面讲，大兴、房山一直都比较活跃，均是市场放量的主要区域之一。5月大兴有12项目开盘，包括6个纯新盘；而房山区也有8个项目计划入市，其中纯新盘4个，包括金地仰山、旭辉御府等名企项目。5月城八区仅11项目计划入市，一直是放量大户的朝阳区5月也仅7项目计划开盘。主要由于价格因素起了极大的作用，郊区的房价跟城八区相比具有明显的优势。25%市场概况近九成楼盘推100平内小户型近半楼盘价格明朗在5月即将开盘的项目中，有41项目主推100平以下小户型，其中15项目推60平以下户型，12项目推60-80平户型，可见小户型依旧是购房者的最爱。5月计划开盘的48项目中有22项目公布了预计价格，占比近五成，开盘预计价格比以前更加明朗，其中最低价60万/套，最高价则达40000元/平提前公布开盘价格的项目在同类产品的价格竞争中更加具有优势价格优势市场概况70%10%5%60%25%黄村板块—客群分析市区置业升级客群外籍客群市区初次升级客群大兴本地客群个案分析Part5项目位置示意本次调研集中在大兴新城北部，黄村板块。该板块临近地铁大兴线，东部靠近京开高速，交通便利。版块内多个楼盘正在出售。形象区位基址大兴新城北部宜居