南京房地产区位价值与空间价格分析

南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析ResearchonRealEstateLocationValue&SpacePriceModelforNanjingCity东南大学建设与房地产研究所李启明教授、博导主要内容1房地产区位价值的影响因素分析2房地产区位价值定级因素分析3房地产区位价值确定4区位价值、土地价格及房地产价格的关系5住宅特征变量与价格实证研究南京板块细分图城中板块地图1房地产区位价值的影响因素分析1.1城市基础设施对房地产区位价值的影响1.2商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响1.3公共交通对房地产区位价值的影响1.4生活配套设施对房地产区位价值的影响1.5自然环境对房地产区位价值的影响土地利用集约程度的递减CBD距离市中心的距离地租/m2距离市中心的距离农业工业居住商业农业工业居住商业CBD图1-1城市土地利用的经济模型家娱乐娱乐工作地购物中心学校当地购物医疗市中心图1-2城市居民家庭活动范围内的主要功能设施表1-1房地产区位价值评价因素因子表评价因素评价因子商服繁华影响度商服中心规模、等级农贸与小商品中心规模、等级交通通达度道路通达度公交便捷度生活设施完善度供水、供热、供气设施完备度文体设施完备度教育设施完备度医疗卫生设施完备度城市风景与环境质量优劣度公园景点影响度环境质量优劣度表1-2房地产区位价值评价因子权重因素层权重因子层权重商服繁华影响度0.4025商服中心规模、等级0.8165农贸与小商品中心规模、等级0.1835交通通达度0.2386道路通达度0.6230公交便捷度0.3770生活设施完善度0.2017供水、供热、供气设施完备度0.4309文体设施完备度0.1920教育设施完备度0.2060医疗卫生设施完备度0.1711城市风景与环境质量优劣度0.1572公园景点影响度0.40262房地产区位价值定级因素分析2.1商业服务业分布及影响度分析2.2交通通达度分析2.3生活设施完善度分析2.4城市风景与环境质量优劣度分析商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、小区级、街区级四个中心级别。市级中心：为全市服务的商服中心；区级中心：为市内某个区服务的商服中心；小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心；街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。2.1商业服务业分布及影响度分析南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个：新街口商圈、山西路（湖南路）商圈、夫子庙商服中心；区级商服中心10个：中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、龙江商业区、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫。图2-1南京主城区商服中心分布图表2-1南京市主城区商服中心分级表级别商服中心名称商服中心个数商业铺面平均租金（元/月/㎡）一级新街口1500二级湖南路（山西路）、珠江路2400三级中央门、鼓楼、夫子庙3250四级银桥市场、热河南路、长虹路、迈皋桥、丹凤街、盐仓桥、堂子街、三牌楼大街、孝陵卫、板仓街、新庄汽配商城、卫岗、汉口西路、汽车东站、龙江151502.2交通通达度分析经过统计分析南京市主城区现有道路中：混合型主干道19条（占所有道路的12.46%），生活型主干道有32条（占20.38%），交通型主干道有45条（占29.01%），生活型次干道29条（占18.7%），交通型次干道有13条（占8.28%），其余为支路（占11.37%）。快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统，主干道的平均间距为2公里。图2-2南京主城区交通线路图表2-2南京主城区主干道一览表方向道路名称道路长度（km）南北向中山北路—中山路—中山南路—雨花西路—宁丹公路16.7大桥南路—虎踞北路—虎踞路—虎踞南路—凤台路—凤台南路16.6中央北路—中央路—雨花西路—宁丹公路16.4（建宁路）红山路—龙蟠路—龙蟠中路—龙蟠南路—雨花南路16.5热河路—热河南路—江东北路—江东南路10.19北安门街—御道街—大明路—宁南大道12.02太平北路—太平南路3.86东西向定淮门大街—模范西路—新模范马路—玄武大道—东杨坊立交13.42草场门大街—北京西路—北京东路6.9清凉门大街—广州路—珠江路7.1汉中门大街（江东北路）—汉中路—新街口—中山东路—中山门大街（孝陵卫）12.3水西门大街（江东北路）—升州路—大光路—苜蓿园大街9.8集庆门大街—集庆路—长乐路6表2-3南京主城区次干道一览表道路名称湖南路、云南路、珠江路、长江路、洪武路淮海路、中华路、汉口西路、光华路和燕路、建宁路、莎家湾、三牌楼大街、江苏路、西康路、宁海路、广州路、上海路平江府路、江边路、后标营路、尧新路、拉萨路、惠民路高楼门、丹凤街、进香河路、华侨路宁夏路、福建路、燕江路、苜蓿园大街经过调查，南京市主城区共有153条公交线路。其中旅游线路5条，夜间线路18条，连接主城区和郊区的线路8条，其余122条线路均为主城区内部线路。上述公交线路共有583个公交站点。从行为感应地理角度分析，公交站点的辐射半径大于500m时，居民乘行出车就感觉不方便，因此将公交站点的最大影响半径定为500m。从公交线路的密度来看，公交线路密集的街道主要有中山东路、中山南路、中山北路、龙蟠路、龙蟠中路、北京东路和珠江路等。从公交站点的分布情况来看，老城区（城墙、秦淮河以内）公交站点较密集，共有250个，占公交总数的42.88%。图2-3南京主城区公交站点分布图2.3生活设施完善度分析生活设施完善度因素主要包括：供水、供热、供气设施完备度；文体设施影响度；教育设施影响度；医疗卫生设施影响度南京市市级医院有：军区总院、市第一医院、市第二医院、市第三医院、省人民医院、省中医院、江苏省省级机关医院、鼓楼医院、八一医院、儿童医院、脑科医院、省中医研究所附属医院、省红十字医疗服务中心、中大医院等等；南京市市级体育场所：南京奥体中心、五台山体育馆等；南京市市级图书馆：南京图书馆、金陵图书馆等；表2-4南京市重点小学一览表区域学校名称学校地址鼓楼区南京市琅琊路小学琅琊路7号南京市力学小学汉口西路120号南京市拉萨路小学拉萨路7号鼓楼第一中心小学上海路42号玄武区南京市长江路小学长江路260号南京师范大学附属小学四牌楼4号南京市北京东路小学北京东路47号南京市成贤街小学太平北路120号南京市逸仙桥小学中山东路281号白下区南京市游府西街小学游府西街12号南京市五老村小学大杨村16号南京瑞金路小学瑞金路38号南京瑞金北村小学瑞金北村大清河18号表2-4南京市重点小学一览表建邺区南京市石鼓路小学天妃巷1号南京市南湖第一小学南湖东路29号南京市莫愁新寓小学莫愁新寓汉北街11号秦淮区南京市夫子庙小学瞻园路22号南京市小西湖小学堆草巷29号秦淮区第一中心小学健康路181号南京市考棚小学许家巷15号下关区南京市天妃宫小学建宁路292号下关区第二实验小学东井村3号表2-5南京市重点中学一览表区域学校名称学校地址鼓楼区南京师范大学附属中学察哈尔路37号南京市金陵中学中山路169号南京市宁海中学宁海路39号江苏教育学院附属中学玉泉路1号南京市第二中学长江新村8号南京市第五十中学司背后12号南京南大附属中学鼓楼街83号南京市第四中学汉中门龙蟠里5号南京市第八中学萨家湾46号玄武区南京市第九中学碑亭巷51号南京市第十三中学玄武区西家大塘14号南京市外国语学校北京东路30号南京市第三十四中学太平门农场巷124号南京市人民中学中山路178号南京市梅园中学大悲巷13号表2-5南京市重点中学一览表白下区南京航空航天大学附属中学御道街35号南京市第一中学府西街14号南京市第三中学白下路117号南京市第六中学白下路193号南京市行知实验中学光华东街17号建邺区南京市第五中学莫愁路天妃巷121号南京市第二十八中学安品街58号南京市南湖第一中学南湖文体村20号秦淮区南京市中华中学中华路369号南京市第十九中学仙鹤街68号南京市第二十七中学乌衣巷11号下关区南京市第十二中学中山北路408号南京市第三十九中学新民路150号2.4城市风景与环境质量优劣度分析依据《南京市主城绿地系统规划》（南京市规划局、南京市园林局）：南京主城绿地系统规划布局以钟山、夹江、幕燕、雨花台四大风景名胜区为主体；以明城墙风光带为绿色内环，以绕城公路绿带与主城滨江绿带为绿色外环、主城中各种大小公园、街头绿地星罗棋布；以内外秦淮河、金川河、护城河等滨河水系和路网组成城市生态廊道和绿色纽带，形成环网带相连、点线面结合的园林绿地体系。图2-4南京市主城区公园景点和绿化分布图表2-6南京市主城区景点和公园一览表级别名称4A级景点雨花台景区、夫子庙秦淮风光带、南京总统府、阅江楼、秦淮河、中山陵区级景点石臼湖、紫霞湖公园、南京明城墙、国民大会堂旧址、王谢故居、江南贡院、玄武湖、莫愁湖、明孝陵、钟山风景区、栖霞山、梅园新村纪念馆、鸡鸣寺市级公园玄武湖公园、钟山风景区区级公园狮子山公园、绣球公园、古林公园、清凉山公园、莫愁湖公园、白鹭洲公园、菊花台公园、月牙湖公园、红山森林动物园、幕府山南京市主城区已建成了比较完善的环境质量监测网，每天向市民发布空气质量和水质质量预报。南京市主城区共有六个环境质量监测点，本文在统计南京市2005年1月1日～11月30日数据的基础计算出各个监测点的平均空气环境质量指数（空气污染指数API）。表2-7南京市主城区空气环境质量指数表（空气污染指数API）测点名称玄武湖瑞金路中华门草场门山西路迈皋桥质量指数838384747876根据国家《环境空气质量标准》规定：空气污染指数API在（0，50）区域时，空气质量状况为优；空气污染指数API在（51，100）区域时，空气质量状况为良；空气污染指数API在（101，200）区域时，空气质量状况为普通（轻度污染）；空气污染指数API在（201，300）区域时，空气质量状况为不佳（中度污染）；空气污染指数API＞300时，空气质量状况为差（重度污染）。南京市各监测点的空污染指数在74～83之间，空气质量状况为良。南京市各个区域的饮用水水质均为合格。3房地产区位价值确定3.1南京市主城区商服繁华度作用分值图图3-2南京市主城区交通通达度作用分值图图3-3南京市主城区市级医院影响度作用分值图图3-4南京市主城区重点中、小学作用分值图图3-5南京市主城区公园景点影响度作用分值图图3-6南京市房地产区位价值分值空间分布图3.6南京市主城区房地产区位价值空间分布特征第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。从图3-6可以看出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐步降低，具体表现为区位价值分值的降低。图中的黑色区域是新街口和珠江路一带，该区域是南京市的商业中心区，完善的商业配套，便捷的交通，优越的学区，使该区域的房地产区位价值分值在90分左右；红色区域主要是山西路、鼓楼、夫子庙、中央门的部分地区，该区域的分值在80～90分之间；蓝色区域主要是玄武区、鼓楼区及白下区的部分区域，该区域的房地产区位价值分值在70～80分之间；房地产区位价值分值在60～70分之间的区域主要有中央门、中山北路、岗子村、鼓楼的龙江地区、夫子庙、月牙湖地区等区域，该区域的主要特点是交通方便，但离新街口CBD有一定距离，区域环境较好，南京市的公园景点一般位于该区域；房地产区位价值分值在50～60分之间的区域主要有迈皋桥、晓庄广场、大桥南路、热河南路、江东北路沿线、雨花区、秦淮区和白下区的部分区域；图中绿色部分主要是下关区沿江一线、栖霞区、玄武区的孝陵卫、建邺区的河西部分、雨花区的安德门和铁心桥一带等区域，该区域的分值在40分左右；栖霞区的沿江一线工业地块、沿环城高速一线、建邺区的奥体中心以南等区域的房地产区位价值分值在20～30分之间。第二：商业用地区域不尽合理，就总量而言，市区商业网点的数量与现有经济的发展水平是相适应的，但是随着经济的发展，南京市老城区的拆迁改造，必将有大量的人口外迁，而从图5-5可以看出，南京市主城区外围商业服务业繁华度作用分值