房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27层房地产市场价格评估估价委托人：恒大地产集团海南有限公司估价机构：海南瑞衡资产评估有限公司估价人员：注册房地产估价师:菲菲（编号：111）注册房地产估价师:晓晓（编号：112）估价作业日期：2011年7月15日至2011年8月15日估价报告编号：瑞衡评报字（2010）第1-200100号目录一、致委托人函........................................3二、估价师声明.........................................4三、估价的假设和限制条件...............................5(一)、估价假设条件....................................5(二)、限制条件........................................6四、估价结果报告.....................................7(一)、委托人.........................................7(二)、估价机构.........................................7(三)、估价对象概况....................................7(四)、估价目的........................................8(五)、估价时点........................................8(六)、本次评估价值定义................................8(七)、估价依据........................................8(八)、估价原则........................................8(九)、估价方法........................................9(十)、估价结果.......................................10(十一)、估价人员.....................................10(十二)、估价作业日期.................................11(十三)、估价报告应用有效期...........................11五、估价技术报告......................................11(一)个别因素分析.....................................11(二)区域因素分析......................................13(三)市场背景分析......................................13(四)最高最佳使用分析.................................14(五)估价方法选用.....................................14（六）估价测算过程....................................16(七)估价结果确定......................................19六、附件.............................................20第一部分致委托人函承蒙委托，我公司对贵公司委托之房地产进行评估，我公司估价人员对海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨2卫10/27层房地产市场价格评估（以下简称“估价对象”）进行了现场查勘，收集了估价相关资料，并对估价对象市场价值进行了评估，为委托方受让估价对象市场价格参考依据，本估价报告不得作其他用途。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，运用市场法、成本法、最终确定估价对象建筑套内面积为70平方米，产权面积为83平方米，于估价时点2011年07月01日，房屋用途为居住用房,房地产开发程度设定为七通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：该房地产价值为：房屋总价值为人民币560490元、大写金额：五十六万零四百九十元整，其中单价人民币8007元/平方米。海南瑞衡资产评估有限公司（盖章）菲菲（盖章）二0一一年七月十日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2011年08年15日至2012年08月14日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。7、参加本次评估的人员中由菲菲、晓晓对估价对象进行了实地勘察及拍照。时间是：二0一一年七月十五日。中国注册房地产估价师：菲菲签字：菲菲（注册证号：111）中国注册房地产估价师：晓晓签字：晓晓（注册证号:112）三、估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物权益价值的情况。6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制(二)、限制条件1、本房地产估价报告仅限于为委托方了解房地产市场价格提供参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《海南省房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑83平方米，套内面积70平方米。3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。5、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。6、如报告计算过程中出现数字的微小误差，不影响评估结果使用。7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。四、估价结果报告(一)、委托人委托人名称：恒大地产集团海南有限公司法定代表人：韩雪委托人地址：海口市龙昆路国兴大道20号联系方式：18888866666(二)、估价机构估价机构名称：海南瑞衡资产评估法定代表人：韩旭住所：海口市海府路29号营业执照注册号:898989889122资质等级：建设部贰级房地产估价机构资质证书编号：建房估证字[2007]05号发证机关：中华人民共和国建设部联系人：菲菲联系方式：186xxxxxxxx(三)、估价对象概况1、房地产位置状况：估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。四周环境:周边交通便利，拥有海榆西线高速公路、粤海铁路、洋浦港等构成的密集水陆交通网。东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。周边交通配套完善，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、2路、3路、5路等。周边配套:周边有双龙中学、海之南实验小学、幸福小学、那大十小、那大七小、正大阳光中学、阳光学校等多家中小学，上千户的市政小区、市民活动广场、文化展览中心、青少年活动中心。周边还规划有下沉式商业广场、万福隆超市、家乐福连锁超市（即将进驻）、银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行；海南西部三甲医疗中心（在建）；新天地五星级大酒店；等市级公建配套2、房地产权利状况：根据委托人的要求，本次估价范围为海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27层楼建筑面积83平米的市场价格（第10层，共27层）根据委托方提供的资料。3、房地产权益状况：估价对象目前已办理房地产证、产权性质为个人产权，土地使用权年限为50年，性质为住宅。土地使用权终止日期为2056年。4、房地产现状概述：经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数27层的框架剪力墙结构住房，估价对象位于第10层，评估建筑面积83平方米，套内面积70平方米。估价对象室内部分内墙刷白、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，水电设施齐备，属于精装修。据委托方介绍，估价对象建于2009年，现使用情况正常，保养状况良好。(四)、估价目的为委托人了解房地产市场价值提供参考依据。(五)、估价时点估价时点为：二零一一年七月一日。(六)、本次评估价值定义本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的公开市场价值。(七)、估价依据1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国民事诉讼法》5、《中华人民共和国物权法》6、委托方提供的房地产有关资料7、评估人员现场勘查、摄影和记录8、估价时点海南省房地产市场相关价格信息(八)、估价原则我们遵循以下原则：1、独立、客观、公正、公平原则2、合法原则3、谨慎原则4、估价时点原则5、最高最佳使用原则6、替代原则(九)、估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。(十)、估价结果委托估价房地产为海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27房地产市场价值评估，建筑面积为83平方米，套内面积为70平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:该房地产价值为：房屋总价值为人民币560490元、大写金额：五十六万零四百九十元整，其中单价人民币8007元/平方米。(十一)、估价人员中国注册房地产估价师：菲菲（注册证号：111）中国注册房地产估价师：晓晓（注册证号：112）(十二)、估价作业日期2011年07月15日至2011年08月15日。(十三)、估价报告应用有效期本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2011年08月15日至2011年08月14日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。六、估价技术报告(一)、个别因素分析1、房地产位置状况：估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。周边交通配套完善，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、2路、3路、5路等。周边配套:周边有双龙中学