2019年大理房地产市场年报(3)(1)

20192019.01.01-2019.12.31目录CONTENTS01020304宏观环境一级市场二级市场总结与展望01宏观环境全国宏观区域宏观宏观小结全国宏观Part1.1商品房销售额与销售面积也与今年2月份见底后逐渐回升，截止11月份，商品房销售面积恢复正增长。商品房销售额增速也连续三个月维持在7%以上的增速。1.41.3-3.6-0.9-0.3-1.6-1.8-1.3-0.6-0.10.10.212.112.22.85.68.16.15.66.26.77.17.37.3-6-4-20246810121416全国商品房销售面积及销售额增速商品房销售面积（%）商品房销售额（%）2018年11月至今，国房景气指数于2019年1月份见底，然后逐渐回升，主要原因在于一二线城市政策的适度宽松，对市场整体回温有小幅带动。101.94101.85100.55100.57100.78100.92100.85100.89100.9100.94101.08101.14101.1699.5100100.5101101.5102102.52018年11月-2019年11月国房景气指数2019年全国房地产市场环境市场环境692730246573029297020406080100-300亿300-500亿500-1000亿1000-3000亿3000亿以上2019年百亿房企各阵营数量情况2018年2019年2016—2019年全国前200房企分梯队销售金额集中度梯队集中度2016年2017年2018年2019年同比增减TOP37.31%9.43%9.80%9.54%↓TOP1015.88%19.58%21.27%21.43%↑TOP2020.82%26.19%29.32%29.91%↑TOP5029.71%37.35%43.27%43.47%↑TOP10038.32%46.17%53.55%52.97%↓TOP20045.96%52.82%60.76%59.63%↓地产TOP3三进入6000亿时代，截止年底，千亿房企扩容至36家，百亿房企持续分化，市场份额向头部企业集中，分化加速，强者恒强。千亿房企扩容至36家，比去年增加6家，TOP3房企销售金额占比9.54%，同比下降0.26%；TOP10房企销售金额占比21.43%，同比上涨0.16%；TOP50房企销售金额占比43.47%，同比上涨0.20%；2019年全国政策一览1月4日央行决定下调金融机构存款准备金2月25日银保监会：继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准！3月12日住建部：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，把稳低价、稳房价、稳预期的责任落实到实处，保持改革的连续性与稳定性，防止大起大落。3月15日政策方向没有变化、目的没有变化、责任没有变、途径没有变。3月18日城乡建设部座谈会：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标4月17日，银保监会：继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长！4月19日住建部对2019一季度房价、地价波动幅度加大的城市进行了预警提示！4月19日中共中央政治局会议：落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制5月10日央行：坚持房地产金融政策的连续性、稳定性5月17日银保监会：严查房地产违规融资6月13日，郭树清：房地产业不仅过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产业的投机行为，使其泡沫化问题更加严重6月14日央行增加再贴现和常备借贷便利额度7月2日住建部：积极创新老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与7月7日银保监会：加强房地产信托领域风险防控7月30日政治局会议：不将房地产用作短期刺激经济手段8月26日央行：首套商业性个人住房贷款利率不得低于同期LPR9月19日央地政策齐发：严防资金违规流入房地产10月8日央行：新发放个人房贷利率根据LPR调整！12月28日央行：2020年3月起存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR11月22日发改委：引导规范金融、地产企业进入养老市场11月16日央行：因城施策，不将房地产作为短期刺激经济手段全国重点政策解析全国政策调控：坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。•2019年地方出台的调控政策数量下降•施政方式由全面覆盖到针对出台过渡一城一策因城施策•稳地价、稳房价、稳预期•防止房价大幅波动，保证房地产行业健康发展三稳政策•调控政策由短期向长期转变不将房地产作为短期刺激经济的手段•常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，放宽落户限制人才新政持续发力晋城呼和浩特成都西安重庆南宁三亚、海口珠海、惠州广州、佛山、深圳福州、泉州杭州、上海、宁波、徐州、苏州、盐城、绍兴常州、台州南京、无锡合肥、芜湖青岛天津、济南、郑州、太原、大连哈尔滨、吉林熊安、通州、石河子开封武汉长沙芜湖宜昌贵阳西宁区域宏观Part1.2投资增长小幅回升，重点领域支撑有力1-11月，全省固定资产投资（不含农户）同比增长6.3%，增速比全国（5.2%）高1.1个百分点。分产业看，第一产业同比增长22.3%；第二产业增长9.5%；第三产业增长4.8%。从重点领域看，民间投资同比增长21.3%；工业投资增长9.4%；基础设施投资增长3.3%。从房地产市场看，全省房地产投资同比增长25.5%，其中，住宅投资同比增长42.4%；商品房销售面积同比增长7.5%，销售额同比增长13.8%。金融机构人民币存贷款增速平稳11月末，全省金融机构人民币存款余额为32904.75亿元，比年初增加2379.19亿元，同比增长7.0%，增速比上月回落0.1个百分点，其中，住户存款同比增长9.7%，非金融企业存款增长3.2%；全省金融机构人民币贷款余额为30990.93亿元，比年初增加2831.07亿元，同比增长11.1%，增速较上月回落0.6个百分点，其中短期贷款同比增长2.4%，中长期贷款增长12.6%，在中长期贷款中，个人消费贷款增长26.5%。总的来看，1-11月，全省经济运行基本平稳。当前国内外各种风险挑战的复杂局面明显上升，国内外不稳定不确定因素增多，全省经济下行压力加大。下一步，全省上下要继续贯彻落实党中央国务院的各项决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，努力保持经济平稳运行。大理州全州实现住房公积金归集30.08亿元1~12月，大理州全州实现住房公积金归集30.08亿元，增长6.44%；归集总额达213.52亿元，增长16.4%；归集余额87.42亿元，增长12.19%；提取住房公积金20.58亿元，累计提取126.1亿元，增长19.5%；发放住房公积金贷款18.54亿元，贷款总额132.34亿元，增长16.29%；贷款余额75.51亿元，增长13.81%。区域经济—2019年云南省1-11月份经济运行情况216.4265.57282.77297.3386395.0830.42%23.65%2.68%5.14%8%7.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0501001502002503003504004502013年2014年2015年2016年2017年2018年大理市2013-2018年经济运行情况GDP增长率[值][值][值]2018年大理市经济产业结构比第一产业第二产业第三产业过去五年大理市经济运行情况稳定，2013-2014年经济处于高速增长期，增速远超国内及省内平均水平，为2016年的地产旺市奠定了良好的财富积累基础。由于现阶段2019年大理市国民经济运行公报还未公开，参照2018年大理地方经济产业机构分析，大理市一、二、三产业的比重为7∶45∶48；分别增长5.6%；增长5%；增长12.4%。大理市是一个以固定资产投资及第三产业（旅游业）为核心经济支柱的城市。区域经济359.23358.44360.53361.88363.5212.712.74.723.435.19024681012143543563583603623642014年2015年2016年2017年2018年2014-2018大理州人口数量走势人口（单位万人：）增长率‰城镇2015年2020年2025年中心城区下关27.029.033.0古城7.58.09.0凤仪13.516.323.0海东5.18.011.0中心城区小计53.161.376.0新市镇喜洲镇0.81.11.1湾桥镇0.50.50.5银桥镇0.70.80.8挖色镇0.50.50.5上关镇0.60.60.6双廊镇0.30.30.3中心社区太邑乡（社区）0.20.20.2村中心村109个24.321.720基层村403个城镇总人口56.765.380市域总人口8187100在过去的三年里，大理州总人口数量在稳步增长，2018年人口总数已达到363.52万人。人口增长率维持在3‰—5‰之间，人口增速相对趋缓。2016年接待国内外游客1507.73万人次，对城市商业发展形成有力的消费力支撑.稿件来源：中华人民共和国第六次人口普查结果区域人口云南省“限墅令”升级大理州停止开发海东、海西、海北区域大理州《洱海保护条例》修订升级云南“限墅令”升级，独栋、双拼进入收藏时代；大理洱海保护升级，区域扩大，环洱海地产开发项目为环保让步，多家开发商开发进度受阻。区域政策—重点政策汇总区域政策—限墅令“限墅令”再度升级，别墅进入收藏时代！2019年4月，住建部再次发文，立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续。本阶段梳理的范围是独栋、双拼别墅项目，市场上更常见的联排、叠加等项目不在本阶段上报范围内；一是住宅仅为独栋、双拼两种或其中一种类型的建设项目；二是存在违法建设，包含独栋或双拼的其他建设项目——独栋、双拼消失，联排受限（容积率）趋势1：叠拼产品成趋势趋势2：别墅洋房化趋势3：别墅扁平化——底TOWN、顶跃、三叠全跃）——大平层区域政策—限制开发海东组团：以休闲、旅游、商务、文化、创意为主的生态休闲商务中心（已停止开发建设）；凤仪组团：以先进制造业和现代物流业为主要职能的现代制造业基地；海西（包括城郊、古城）组团：以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城。下关组团：区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；要点一：从严控制洱海流域各类城乡建设活动，全面停止海东、海西、海北片区的开发类项目审批和建设，要点二：制定分区分类处置意见，强化对洱海流域项目规划审查，对不符合环境保护、洱海保护要求的项目，州、县市规委会一律不予审查，要点三：一级保护区内不新批、新建任何房地产项目。政策内容趋势1：下关片区、满江片区开发商扎堆开发趋势2：下关片区棚改政策持续推进，加快土地置换趋势3：环保优先，地产开发为环保让路，规划审批趋严。《洱海保护条例》各保护区禁止事项如下：洱海一级保护区：洱海内的船只需审批同意,方可使用；保护区内仅能有挂牌保护的建筑，禁止新建、改建、扩建与洱海生态保护无关的建筑物、构筑物；餐饮、住宿等经营活动实行严格管控，洱海湖区和湖滨带范围内禁止从事餐饮、住宿等经营性活动；禁止垂钓。洱海二级保护区：保护区内禁止新建、改建、扩建除公共基础设施、公共服务设施以外的建筑物、构筑物。禁止建设畜禽养殖场，从事餐饮具和被服消毒、洗涤等经营性活动。洱海三级保护区：保护区内禁止削山造地等破坏景观、植被、地形地貌的建设活动。11月19日，大理州政府正式发布《云南省大理白族自治州洱海保护管理条例》（以下简称《洱海保护条例》），全文分为总则、保护管理职责、综合保护管理、一级保护区管理、二级保护区管理、三级保护区管理、法律责任、附则等8大章节、计60条管理条例。《洱海保护条例》将于2019年12月1日实施。区域政策—洱海保护条例《洱海保护条例》升级，洱海湖