中山市商圈报告

中山市商业格局城市发展概况城市地位城市经济1.1城市地位珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积41698万平方公里。珠三角城市群可分为三个经济区域:经济区域主要城市珠江东岸深圳、东莞、惠州珠江西岸珠海、中山、江门广佛都市圈广州、佛山、肇庆资料来源：根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。中山城市定位：珠江三角洲的地区性主中心城市中山城市职能：市域的政治、经济、文化、科教中心；高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能；生态环境良好，宜居城市职能；伟人故里的文化、旅游中心城市职能。主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业，打造成有较强集散功能的“商务港”。南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。东区—城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心重点发展金融业、银行业以及证券投资业；博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础；1.1城市地位行政中心，文化中心，金融商务中心1.2城市经济2010年GDP为1828亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位；三产结构2.8：57.8：39.4；全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元；全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%；全年固定资产投资660亿元；房地产开发投资241.8亿元；全年社会消费品零售总额648亿元，2011年第一季度约为188亿元全年城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、12.5%。全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%；年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米；2010年全市常住人口为312万人；中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。城市商业发展解析城市商业发展历程城市商业现状分析2.1城市商业发展历程时间上世纪80年代之前上世纪80年代上世纪90年代中21世纪近几年商业形式十八间商铺乡镇街区百货商场ShoppingMall孙文路成为中山商业的发源地。孙文路东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了中山市民购物、消费的重点区域。94年壹加壹第一家店—凤鸣路店开业，出现最早的本土连锁超市；95年，益华百货开张，打破了中山没有大商场的历史，带来一种新的消费方式。百货在中山兴起。2003年7月，吉之岛在中山开业；2004年3月大信新都会开业；2004年8月假日广场开业；ShoppingMall商业开发模式兴起；特征孙文路的兴旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等的街铺，乡镇街区型商业格局得以发展百货商场式商业与街区型商业互补发展随着消费者的观念的改变，其所能承担的城市功能出现很大的局限性；2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街、民族路等街区商业开始下滑，街区型商业与百货商场式商业开始衰退。ShoppingMall模式改变中山商业格局，表现出更强的竞争力中山首条步行街中山第一家综合性百货中山第一家一站式购物中心益华百货孙文西路旅游文化步行街大信新都汇吉之岛、万佳、国美中山大型超市和连锁专业店2.1城市商业发展历程商业经营形式的发展资料来源：《中山市商业网点规划（2005~2015）》《深圳市商业网点规划（2006—2010）》中山市商业网点规划（2005~2015）：近期目标：2010年，城市商业总面积达到301万平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12%远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达15%；城市比较—深圳：2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32平米（餐饮）2.1城市商业发展历程未来发展规划1大信新都汇2孙文西步行街3逢源步行街4中山百货5中恳百货6吉之岛7假日广场8好又多超市9益华百货10南下新码头11华润万佳12水牛城商业广场18富业广场13建纶国际商务中心14中环商务街15博鳌广场16中山恒基商业广场17中山西区商业广场19大东裕女人世界20益华城现有商业网点未来商业网点现有商圈潜力商圈紫马岭商圈12131415大信商圈富华道商圈孙文西商圈京华商圈假日商圈161017179843265112.2城市商业现状分析目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上；中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、京华商圈、大信商圈、假日商圈；按照《中山城市整体规划2004-2020》的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。18192020编号项目名称开业时间商业建面（M2）定位档次停车位（个）业态构成1大信新都汇2004110,000ShoppingMall中高1,000百货+超市+专业店+大型餐饮2孙文西步行街90年代中43,000旅游步行街中低0服装+餐饮3逢源步行街200452,000步行街中450服装+餐饮4中山百货20015,000传统百货中40百货5中恳百货199712,000传统百货中500百货6吉之岛200320,000超市中高100*超市+餐饮7假日广场200528,000ShoppingMall中高600*购物中心+超市+大型餐饮8好又多超市20025,000*社区配套商业-20超市+餐饮9益华百货199550,000百货中高1,600百货+超市+专业店10南下新码头200822,000一站式文化娱乐城中200正在招商11万佳超市200133,000社区配套商业-500*超市+餐饮12水牛城商业广场2003110,000批发市场低1,500服装+餐饮18富业广场201083,900区域商业中心中高1,000百货+餐饮合计568,90063102.2城市商业现状分析截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米；传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端消费群流失的主因；预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方米（未包括本项目），占未来供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。编号项目名称项目位置预计开业时间商业建面（M2）市场定位档次预计总投资额（元）业态构成13建纶国际商务中心中山四路南侧、起湾道东侧2013122,000中山市旅游、商业及文化新地标中高20亿大型购物中心+商业街+大型连锁超市14中环商务街博爱路，市博览中心西侧201030,000配套商业中高1.9亿餐饮+零售街区15博鳌广场博爱六路和长江路交界201032,000综合商业广场--休闲娱乐+餐饮16中山恒基商业广场中山石岐区康华路，区政府对面200918,000配套商业中3.8亿百货/超市+餐饮+娱乐17中山西区商业广场中山一路东侧、富华路北侧201012,000配套商业中高15亿*餐饮+零售街区19大东裕女人世界博爱路南侧201124,000区域商业中高/零售+餐饮20益华城中山三路201160,000区域商业中高/零售+餐饮+娱乐21兴中广场孙文路步行街2012139,000市级商业中心中高10亿零售+餐饮+娱乐本项目博爱六路侧201395,000市级商业中心中高/零售+餐饮+娱乐合计532,0002.2城市商业现状分析大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析石岐人流最密集的商业中心租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）；购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）；扣点：百货平均扣点率为22-30%；未来整个商圈将达到25万平方米典型商业：大信新都汇位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号投资商：中山市大信置业有限公司占地面积：9万平方米建筑面积：15万平方米楼层：7层（地面5层、地下2层）停车位：地下1500个室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的商业街：长700米，面积约35000平方米商户：约280个客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次其他：经营费用只占了收入的7%二期总投资：7亿元，二期占地面积：2万多平方米，二期商业面积：8万平方米，二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高档的shoppingmall。大信新都汇项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；2.2城市商业现状分析楼层业态5F王子饭店、简爱家居、健身会、金逸电影城、金龙欢乐世界；4F简爱家居、TOP星派对KTV；3F优越百货、大润发超市、文兴书城、奇乐儿儿童乐园；2F优越百货、大润发超市、众达通讯、水果捞；1F优越百货、时尚精品街、国美电器、麦当劳、肯德基、屈臣氏；B1F真功夫、海天电脑城、爱婴岛儿童百货；地下停车场大信新都汇：楼层业态布局2.2城市商业现状分析大信新都汇（小榄店）2.2城市商业现状分析项目位于小榄新城区中心路段升平路与民安路交汇处，占地面积3.7万平方米,总建筑面积15万平方米，是一座集商务酒店（小榄首家五星级酒店——皇冠假日酒店CROWNEPLAZA）、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。本店共六层，负一层为近700个泊车位的室内停车场；首层设有近60家商铺的名品商店街、黄金珠宝、精品、化妆品、皮具皮鞋、服装服饰、电脑城、手机通讯城、银行、餐厅等；二层为大福源超市以及西餐厅咖啡茶座；三层为百货用品、男女服装、夜总会、网吧、电玩中心、儿童乐园等；四层为美食广场、家居广场、TOPKTV、桑拿足浴、棋牌等；五楼为中餐酒楼、健身休闲会所等；主次力店：大福源超市、新都汇商店街、海天大信电脑城、优越美莎百货、顺电电器、麦当劳、肯德基、东都会夜总会、威尼斯西餐厅、奇乐儿儿童乐园、永成手机通讯城、云香源过桥米线……其中顺电第电器经营面积2800平方米；大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地主要商业：中山百货、中恳百货、兴中广场（潜在）、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流MALL等；商业规模：13.2万平方米整个商圈由孙文西，逢源路，民权路，中山二路构成四横，悦来路，安栏路构成两纵，整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。2.2城市商业现状分析孙文西路步行街位置：广东中山市城区石岐铁城西门外占地面积：200亩总建筑面积：约14万平方米东起：悦来路口中山百货大楼处西至：中山商业大厦街长：约529米，路宽：15米，商业营业面积：约4.3万平方米；商户：137家。层高：以2-3层为主，少量4层租金：？售价：约在30000-35000元/平方米项目定位：石岐区商业、交通中心；以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主；街区商业品牌重复率较高，无经营特色；建筑方面较能凸显岭南建