房地产项目开发流程及基本建筑设计术语讲义

1-2--2--2-融于心，和于未来融于心，和于未来建筑设计术语建筑用地面积总建筑面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一、经济技术指标类-4--4--4-融于心，和于未来用地范围内总建筑面积（地上部分）与项目总用地面积的比值。例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑总面积(地上)，其容积率为2.4。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般而言，独立别墅的容积率为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅為1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5；容积率高，密度大的高层建筑群容积率=总建筑面积（地上）÷总用地面积容积率-5--5--5-融于心，和于未来即建筑基底面积与建筑用地面积的比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面积占地有2500平方米，其建筑密度为25%。建筑密度=建筑基底面积÷总用地面积建筑密度-6--6--6-融于心，和于未来指建筑物多数采光窗的朝向。在建筑单元内，一般指主要活动室主采光窗的朝向。即客厅阳台、主卧采光窗朝向。根据宜昌地理位置及气候条件，最佳朝向为南偏西15°和正南，适宜朝向南偏东15°，不宜朝向西和西北方向。建筑朝向-7--7--7-融于心，和于未来是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率（%）。绿地率=绿地面积÷总用地面积绿地计算范围，包括居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。绿地率-8--8--8-融于心，和于未来用地红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。二、项目规划类-9--9--9-融于心，和于未来建筑高度建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定建筑日照居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。-10--10--10-融于心，和于未来低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性术语）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。-11--11--11-融于心，和于未来民用建筑分类（形态）（1）独栋别墅→（2）联排别墅↑（3）叠拼别墅→-12--12--12-融于心，和于未来（5）高层板楼→（4）高层塔楼↑（6）多层板楼→-13--13--13-融于心，和于未来三、住宅戶型相相关术语房屋层数层高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高-14--14--14-融于心，和于未来住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。-15--15--15-融于心，和于未来商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。公摊面积竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。-16--16--16-融于心，和于未来进深开间在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米——3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。-17--17--17-融于心，和于未来复式跃式错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。-18--18--18-融于心，和于未来过道是指住宅套内使用的水平交通空间。▼隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。过道隔断-19--19--19-融于心，和于未来玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。即便是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。-20--20--20-融于心，和于未来四、建筑结构类术语建筑结构形式目前比较普遍的建筑结构形式主要有六种，分别是砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构、钢结构。（1）砖混结构：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层（4-6层）或低层（1-3层）的建筑，对于承重墙体不能改动。（2）框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用。特点：可以建造较大的室内空间，房间分隔灵活，便于使用；抗震性能优越，具有较好的结构延性等优点。该建筑结构不宜超过15层，一说不超过10层。（3）剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。特点：适合高层建筑，但剪力墙不能拆除或破坏，不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造。结构自重较大，耗钢量大。-21--21--21-融于心，和于未来（4）框架-剪力墙结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：平面布置灵活，空间较大，一般适合10～20层的建筑。（5）筒体结构：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间。特点：主要抗侧力，四周的剪力墙围成竖向薄壁筒和柱框架组成竖向箱形截面的框筒，形成整体，整体作用抗荷，多用于写字楼建筑。适合30～50层的高层或超高层建筑。建筑结构形式-22--22--22-融于心，和于未来（2）框架结构↑（1）砖混结构↑（3）剪力墙结构↑（4）框剪结构↓-23--23--23-融于心，和于未来房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。防止结构剪切破坏。其结构材料一般为钢筋混凝土或配筋砌块。在工程或户型图上标示为黑色。剪力墙承重墙承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。填充墻一种建筑结构，墙体按照结构受力情况不同，有承重墙、非承重墙之分。非承重墙包括隔墙、填充墙、幕墙。凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙称为隔墙；框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙。而主要悬挂于外部骨架间的轻质墙称幕墙。-24--24--24-融于心，和于未来常用窗形式（1）平开窗：优点是开启面积大，通风好，密封性好，隔音、保温、抗渗性能优良。内开式的擦窗方便；外开式的开启时不占空间。缺点是窗幅小，视野不开阔。（2）推拉窗：优点是简洁、美观，窗幅大，视野开阔，采光率高，占用空间少。是采用最多类型。缺点是两扇窗户不能同时打开，通风性相对差一些；有时密封性也稍差。（3）悬窗：是沿水平轴开启的窗。根据铰链和转轴位置的不同，分为上悬窗、下悬窗、中悬窗。A、上悬窗：铰链安装在窗扇的上边，一般向