中天左岸市调跟进报告11

新版限购令解读——政策内容合肥政府中央政府限购令基本方针限购范围年限证明本地户口：限二禁三外地户口：限一禁二具体执行细则由地方政府自行确定本地户口：限二禁三外地户口：限一禁二四大主城区（不包括新区及开发区）暂无官方规定信贷二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍限价令基本方针备注各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布新建住房年度价格涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度2011年城镇居民人均可支配收入预计增幅13%，地区生产总值预计增幅16%项目名称2011.3.1~2011.3.252011.3.26~2012.4.16来访量环比成交量环比来访成交套数成交均价（元/㎡）来访成交套数成交均价（元/㎡）和昌都汇华府淮矿和平盛世鼎元府邸蓝鼎星河府华润紫云府区域市场成交变化区域市场动态——瑶海、包河成交数据（三月以来每周量价分析）5124.416228.816696.584307.048626.534729.007350.900100020003000400050006000700080009000100000100200300400500600700800第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周套数（套）均价（元/平方米）政策风险提示——08年和09年来看，市场在连续6个月左右出现下跌的情况下，政府出台相应的楼市利好政策。但在本轮政策调控下，地方政府的敷衍做法，很可能导致新一轮加码的楼市调控，本地政府的做法和导向更能准确反映后市！区域市场重点项目分布——（配地图）西子银马鼎元府邸和昌都汇华府玫瑰绅城碧湖云溪淮矿和平盛世万和新城广场蓝鼎星河府在售项目尾盘项目未售项目蓝鼎星河府区域市场重点项目所售区位图——总平图商业商业6#2#1#2#9#7#8#9#4#售罄售罄售罄售罄玫瑰绅城淮矿和平盛世和昌都汇华府鼎元府邸蓝鼎星河府碧湖云溪1#11#预售在售区域市场重点项目近期动态——开盘、加推等重点项目销售跟进项目名称推售时间推售楼号推售产品推售套数销售均价销售套数与上期跟进即将推售鼎元府邸2010.11.282#73㎡、87㎡、115㎡198780010616——2010.129#128㎡、104㎡100820065152011.4.161#73㎡、87㎡、115㎡19878006565淮矿和平盛世前期房源去化完毕即将推售1#公寓，预计价格8200元/平米和昌都汇华府2010.9.282#88㎡、119㎡12876008714——2010.10.166#87㎡、105㎡、112㎡、136㎡2567600195452010.10.201#公寓81~95㎡38477008992011.3.1911#12877002020蓝鼎星河府预计2011年5月3#、4#、5#、6#、12#、13#89~180㎡——预计领先板块各楼盘————碧湖云溪2010.12.26叠加别墅180~240㎡64西面约1.9~2万元/平米东面约1.2~1.4万元/平米中间约1.5万元/平米30套15即将推高层，高层已开工建设万和新城2010.11.28商业20~125㎡25314000~40000万/平米25020——玫瑰绅城销售停滞——重点项目营销推广盘点——营销活动、认筹开盘、报广重点项目放量盘点2011.3.152011.4.152011.5.152011.6.152011.7.152011.8.15鼎元府邸淮矿和平盛世和昌都汇华府蓝鼎星河府碧湖云溪万和新城1#新近入市，2#、9#持销前期房源尾盘去化，1#预计6月份上市11#新近入市，1#、2#、6#持销预计6月份1期入市销售暂无计划尾盘去化项目名称住宅存量商业存量存量产品形式鼎元府邸15万方8万方7栋高层住宅、1栋高层公寓、大覆盖商业、写字楼淮矿和平盛世21万方1.4万方7栋高层住宅、1栋公寓、6栋独栋商业及一期住宅底商和昌都汇华府16万方0.5万方7栋高层住宅、1栋公寓、住宅底商蓝鼎星河府51万方4万方17栋高层住宅、2栋公寓、沿街商铺、大覆盖商业碧湖云溪2万方02栋小高层、2栋高层城开玫瑰绅城00.6万方住宅底商、独栋商业汇总105万方14.5万方区域市场小结3月以来，合肥新版“限购令”让四个老城区影响不小。限购令规定了限购区域即瑶海区、包河区、蜀山区和庐阳区，而本项目处于瑶海和包河两区交界处，区域范围内由于受到限购的影响，近期监控项目开盘加推活动甚少，成交来看，两区域3月以来成交量大幅萎缩，价格虽然依旧坚挺，但似乎也只是开发商的一厢情愿，与此同时“能等则等”已经成了开发商的共识。3月份仅有和昌都会华府11#加推，去化至今备案仅17套，销售惨淡。而在4月16日鼎元的开盘活动中，也能够看到限购对于区域内开盘项目巨大的杀伤力：虽然项目所推产品针对的多为刚需客户，由于对后市的调控预期进一步增强，客户观望情绪浓重。据可靠信息表明，16日开盘的11#楼百大集团内部认购约40多套，而开盘当天实际成交房源最多10几套左右。且开盘现场观察，媒体及工作人员多于客户，来访客户大多也是前期认购客户前来参加抽奖活动。而淮矿的公寓楼目前样板间装修当中，预计5、6月份开盘，价格预期在8200左右。蓝鼎星河府目前在建8栋回迁房，商品住宅没有动工，开发商似乎有捂盘的意思，近期没有开盘打算。碧湖云溪高层住宅目前已开工建设，但是物料尚未进场，销售计划暂无。总体来看，区域市场销售惨淡，并不不像开盘销控那样“飘红”，后市发展不明，虽然地方与中央政策存在博弈，但开发商依旧忐忑，购房者观望加剧。区域项目个案表现——和昌都汇华府——基本信息区域项目个案表现——和昌都汇华府——在售信息区域项目个案表现——和昌都汇华府——户型配比区域项目个案表现——和昌都汇华府——营销推广区域项目个案表现——和昌都汇华府——销售小结区域项目个案表现——淮矿和平盛世——基本信息区域项目个案表现——淮矿和平盛世——在售信息区域项目个案表现——淮矿和平盛世——户型配比区域项目个案表现——淮矿和平盛世——营销推广区域项目个案表现——淮矿和平盛世——销售小结义乌中国小商品城合肥工艺饰品城——基本信息项目区位铜陵路与长江东路交叉口开发商合肥中祥房产容积率5.65绿化率30%占地面积13040.83M2总建面95162.68M2效果图位置图2010年10月29日推售从-1层到5层商铺，价格在10000-50000元/平米之间。开盘时间：2010年10月29日推售层数：-1层—5层推售套数：共计1200位置推售产品：20-50㎡单体概况：负1层层高5.4米，1层层高5.9米，2、3、4层层高4.7米，5层层高5.4米成交均价：一铺一价，2011年4月份负1层均价22000元/平米、1层均价45000-50000元/平米、2层均价36000元/平米、3层均价28000元/平米、4层均价22000元/平米、5层均价17000元/平米。返租形势：前三年共返租21%，直接从房款中扣除；4-6年每年固定返租6%，加分红。(商场减去返租给客户部分，余下收益90%比例给客户分红，三年返租满后，客户也可自已经营但是经营业态必须和商场保持一致）剩余套数：360套优惠信息：老带新优惠进行中，新客户购房优惠2000元，老客户可拿1000元现金。一次性98折，按揭99折在售产品平面图负一层平面示意图一层平面示意图产品点评：单铺面积20-50平米大小适中，总价适宜，单层层高4.7米-5.9米挑高大气，中庭面积达到400平方米尊贵惬意，另布置有2000平方米广场聚拢人气。在售产品平面图二、三、四层平面示意图五层平面示意图商业业态规划负一层主要是家居生活用品区，经营类别为：卫浴日用品、陶瓷器皿、酒店用品、简易家具、日用工具、布艺家居等；1——2层是珠宝首饰区，经营类别为：珍珠首饰、玉石翡翠、贝壳饰品、合金首饰、布制饰品、亚克力饰品、天然水晶饰品、金银类首饰等；3——4层是工艺礼品区，经营类别为：雕刻工艺、相框、画类、仿真山水、人造花、干花、水晶工艺品、旅游工艺、装饰工艺、喜庆工艺、圣诞礼品、竹木工艺、树脂工艺、陶瓷工艺、织绣工艺、文房四宝等。5层为生产企业直销中心及配套服务区项目整体存量——该项目目前进入开发末期销售阶段；剩余体量较小，住宅几乎全部售罄。商业约剩余360套左右，体量约12000多方商铺效果图项目小结——合肥汽配城——基本信息项目区位瑶海区长江东路714号开发商安徽三联实业发展有限公司容积率20%绿化率占地面积55180m²总建面27万M²效果图区位图2010年12月25日推售B区C区商铺，价格在2.2万—2.7万元/平米之间。开盘时间：2010年12月25日推售层数：1.2层连体商铺，3层商铺推售套数：共计约800位置推售产品：60-150㎡单体概况：1、2连体商铺层层高5.8米，3层层高4米，开间4米，进深8米。成交均价：1、2层连体商铺均价2.7万/m²，三层商铺均价2.3万/m²返租形势：48-150平米一二层连体街铺，2年返租经营，8%固定收益每年，20-50平米三层商铺，10年返祖经营，7%固定年收益，返租满后，客户也可自已经营但是经营业态必须和商场保持一致剩余套数：约200套优惠信息：一次性付款9.7折，按揭9.9折在售产品平面图产品点评：单铺面积60-150平米大小不等，满足各各个业态经营的需求，投资回报率搞，总价适宜，单层层高4米-5.8米挑高大气业态分布图项目整体存量——该项目目前进入末期销售阶段；整体去化75%左右商业约剩余200套左右，体量约20000多方效果图