项目经营目标管理责任书(范本)（DOC31页）

《项目经营目标管理责任书（范本）》项目名称：本期开发项目名称：项目所在公司名称：第一部分：定义1.持有物业：购物中心、酒店、部分甲级写字楼。（无偿拆迁物业归类为持有物业）。2.销售物业：住宅、豪宅、写字楼、公寓、车库、室外商业街（包括大商业外街、城市商业街、可售酒楼）、回迁物业（有偿）、商务酒店。3.经营期：项目经营开始至项目结束的时间周期。█项目经营计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准。（项目经营期开始之前，股份公司已任命的相关人员并已在项目所在地工作，则此阶段的奖金额度按股份公司当年年终奖金标准发放奖金）。█项目经营计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。（如项目公司经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时间，经计划部核准并请示股份公司领导后，则结束时点可进行调整）。4．经营期实际结束时点：█销售物业：销售回款额达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程竣工后6个月（如计划经营期销售回款未达到预期实现销售额的95%，则结束时点位销售回款达到95%时点；如规定结束时点内，销售回款达到本期预计实现销售额的95%，且本期工程结算完成，则结束时点允许提前）。█持有物业项目：开业后6个月并取得大产权证。█原则上经营期结束时间按以上规定为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。5.税费计算时点：█费用及税金计算的开始时间：新公司成立之日或已开发项目公司分期项目的开工之日。█费用及税金计算结束的时间：原则上以经营期结束时间为准，情况特殊时以项目管理中心、股份公司财务部确认时间为准。第二部分：总则1.为了加强股份公司开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根据股份公司管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。2.签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3.签订开发项目经营目标管理责任书的任务：明确项目公司责任人的义务赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全的完成开发项目的任务。4.本经营责任书的实际完成状况，将作为股份公司对项目公司及其领导成员业绩考核的依据。5.要求项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作中不得违反国家、地方法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任分解到岗、到人。概况按政府审批的规划设计方案，项目公司_______整个开发项目的总经营期间内完成__________平方米销售物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用，__________平方米持有物业的施工、竣工、验收及开业___________平方米回迁物业的施工、竣工、验收及开业。_______整个开发项目的总经营期为____年____月____日至______年_____月______日，销售周期为____年____月____日至______年_____月______日。_______总销售收入确保_______亿元；项目实际支出不超过_______亿元（不含销售部分所得税）。项目净现金流指标控制在_______亿元，销售部分净利润指标控制在_______亿元。第三部分：持有物业目标管理及考核办法一、项目目标及要求（一）工期控制1.整个项目所有工程全部竣工的合同工期为___个月（见总承包协议）,工程最终交付时间为__年__月__日，工程交付完成条件如下：（1）所有土建、机电安装、内装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱及市政配套工程等全部完工并经相关部门验收合格。（2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、各助理店及_____商管公司。（3）开业前必须取得消防验收合格意见书、四方验收合格意见书等手续。（4）开业前通过竣工质检验收及政府其他管理部门的相关验收。（5）绿化、规划验收工作。以上工作完成的时间应满足开业的要求。2.在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定）的进场交付时间和需求达到的交付标准，具体如下：（1）大型超市：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（2）影院：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（3）百货：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（4）大歌星：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（5）大玩家：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（6）电器类商家：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（7）大餐饮：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（8）毛坯商户：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（9）需项目公司装修其他商铺：____年____月____日进场，职责清单要求的交付标准。（10）步行街餐饮：____年____月____日交付相关业主。3.持有物业开业时间____年____月____日。4.持有物业经营期：______项目经营期间为____年____月____日至____年____月____日。5.自持有物业开业之日_____天内，将持有物业产权证（俗称“大产权证”）办理完毕；6.所有持有物业工程决算于开业后___月内完成（除股份公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改）。7.要求项目全面开业后4个月内整个工程整改完毕，并经当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接受后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面开业后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。（二）质量控制目标及要求1.工程质量应满足《________工程总承包施工协议》约定的质量要求。2.质量验收执行国家标准，确保所建工程一次性通过竣工验收并通过政府部门的备案。3.除政府部门验收备案外，还应通过各主力店、业主方及_____商管公司的验收，以合格接收为准。4.按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。5.坚决杜绝严重质量事故（发生政府主管部门认定的单项工程质量事故一次（含）以上；单项工程直接经济损失在100万（含100万元）以上）的发生，一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起机体投诉等重大法律纠纷事件，股份公司将追究项目责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。6.项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合股份公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。（三）安全控制目标及要求1.安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤亡事故及其它重大安全事故的发生。2.要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按施工组织设计才去安全技术措施。3.重点监督施工单位安全生产责任规章制度的简历健全和执行情况、事故隐患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况、事故调查处理和责任追究的执行情况。4.应要求建筑施工企业在施工现场才去安全维护、危险防范、火灾预防等措施；应当对施工现场实行封闭式管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。5.应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。（四）成本控制目标及要求经股份公司与______项目公司共同研究，并报总裁批准，______项目持有物业总成本目标（含地价）确定为____万元，此成本为_____项目持有物业所有费用（喊后期因质量问题产生的整改费用）的包干价，不得以任何理由突破（股份公司批准的变更除外）。其中个单项成本控制指标如下：1.土建开发成本：确定为______万元2.建安成本（含政府行政事业收费）：确定为____万元3.物业管理启动费：确定为______万元4.管理费用：确定为_____万元5.财务费用：确定为_____万元6.税收返还：确定为_____万元。（五）招商控制目标项目公司必须配合商管公司的招商服务和开业筹备工作，力争满场开业。权利配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。（六）项目奖金确定及目标考核根据______项目持有物业的规模及经营周期确定该项目的经营目标管理责任奖为_____万元，在经营期结束后，并将根据项目公司对各项控制目标完成情况的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。具体考核及发放办法如下：1.持有物业基本奖金确定：█持有物业基本奖金A1=∑C1×M█基本奖金A1=__________万元█按项目不同形态的建筑面积确定基本奖金基本奖金A1=C1×M序号项目形态C1M（建筑面积）1大商业、写字楼（不销售）25-30元/m2M12酒店（不含内部精装修20元/m2M23回迁物业18元/m2M32.持有物业结算考核：2.1项目结算奖金=A1×B×C（其中B为综合调整系数，C为项目特征系数）2.2综合调整系数B的计算组合：综合调整系数B项目系数调整区间各项系数所占百分比股份公司经办部门计划考核系数0-1.230%计划部工程质量及安全管理考核系数0-1.318%质量监管部成本费用考核系数0-1.310%财务部22%成本控制部品质考核系数0-1.210%规划院其他业务管理考核系数0.7-1.38%商管总部1%投资证券部1%办公室综合调整系数B=计划考核系数×30%+工程质量及安全管理考核系数×18%+成本费用考核系数×32%+品质考核系数×10%+其他业务管理考核系数×10%█计划考核系数依据《关于综合体项目实施模块化管理的考核办法（试行）》中计划考核部分进行考核。（1）计划考核分值=节点综合完成率×100（2）节点综合完成率={∑（各节点标准分值）}×100%。（3）节点得分=（1-延迟天数/周期）×节点标准分值注：周期是指签订的《综合体项目计划执行书》中节点工作完成所需的时间，即从节点工作开始到完成的自然天。（4）计划考核分值与计划系数的对应表计划考核分值考核系数95-1001.290-95（含）1.180-90（含）170-80（含）0.960-70（含）0.850-60（含）0.540-50（含）0.3小于40（含）0█工程质量及安全管理考核系数（1）工程质量考核系数（70%）序号评分标准考核系数1获国家级优质工程质量奖项1.32获省级优质工程质量奖项1.23获市级优质工程或经营期内工程质量综合考评分数90分（含）以上1.1480分（含）～90分1.0575分（含）～80分0.9670分（含）～75分0.7序号评分标准考核系数760分（含）～70分0.58小于60分0说明：1）若项目经营期内发生质量事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行《项目质量管控》。2）经营期内工程质量综合考评分数计算详见《项目质量管控》。3）所有质量奖项均指竣工质量奖项。4）由于部分奖项在经营期结算时尚未获得，结算时暂按考核分数进行，待获得奖项后再予以补算。（2）安全管理考核系数（30%）序号评分标准考核系数1获国家级安全文明工地奖项1.32获省级安全文明工地奖项1.23获市级安全文明工地或经营期内安全综合考评分数90分（含）以上1.1480分（含）～90分1.0575分（含）～80分0.9670分（含）～75分