当前房地产行业形势分析及发展趋势预判

客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前行业形势分析及发展趋势预判丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年4月目录Contents2一、行业环境及全国房地产市场分析二、天津房地产现状及未来发展机遇三、2014年企业应对策略建议一、行业环境及全国房地产市场分析342014年3月5日，李克强总理代表国务院作政府工作报告。该报告对开发企业来说理清了方向，明确了未来的发展空间，对2014年行业的稳定发展也将起到重要的指导作用。政策——六大方面解读政府工作报告，两会传递房地产行业正能量1、GDP增长目标设定在7.5%，给房地产吃了一颗定心丸解读两会政府工作报告2、总理提到的3个亿，为房地产展现未来发展空间促进约1亿农业转移人口落户城镇、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。3、分类调控明确调控的方式即中央不出台相关政策，地方根据实际情况来出台，可松可紧。在今年市场压力更大的情况下，相信会有更多的城市独立自主使用调控权。4、房地产税的出台是一个中长期过程2、3年内出台的可能性很小。房地产税是个系统工作，有一些前提条件，再加上要把握经济稳定等合适的时机。5、保障房目标设定更加实在也更加客观把棚户区旧城改造和保障房更加紧密的结合起来。另外，年内建成480万套这个目标较之前的3600万套更具可实现性、更加尊重客观事实、更具可操作性。6、抑制投机投资需求，未提限价目标目前情况来看，房地产单纯的投机、投资比例已经很低，强调这块不会对房地产市场产生实质性的影响；另外，没有专门对之前每一年都讲的限价提出要求这是一种进步，价格应该交给市场去确定。52014年3月13日，李克强总理答记者问，提出本届政府目标是让群众住有所居，进一步明确分类调控和保障房托底。分类调控将根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。继续加大保障房建设，棚户区改造要再改造470万套以上，推进公租房建设。政策——总理答记者问进一步明确分类调控，强调加大保障房建设不同需求不同城市分类施策分城施策棚户区改造470-480万套共有产权房有可能是未来保障房的主体公共租赁房实行公平分配，扩大覆盖面6从目前了解到的信息看，房产税不会再继续试点。2014年关于房产税的政策，应该基本上处于真空状态。房地产税立法是个系统工程，需要满足经济稳定、自身信息系统建立以及稳定性等三大条件才能正式推出。因此，2、3年内出台房地产税的可能性非常小。政策——房地产税是长期、系统工程，短期内出台的可能性很小2012年上半年，住建部宣称推动了40个主要城市的住房信息联网2013年年初，住建部承诺在7月1日实现500个城市住房信息系统联网，但最终爽约2011年年底，住建部提出将全国40余城市个人住房信息统一联网查询经济要稳定，特别要完成经济转型工作GDP增长7.5%是2014年底线，未来房地产将起到重要作用。因此短期内不会马上出台房地产税。房地产税本身需要较长的准备过程不动产登记信息联网、原有存量的完整梳理等相关技术工作到位。目前信息联网进展缓慢，难度较大，尤其是一些三四线城市，缺乏短期内实现联网的客观条件。稳定性要求现在任何税种的出台，都非常慎重，去年国五条夭折主要原因是20%所得税出发不明，和消费者站在了对立面。增加任何一个税收，都会带来连锁反应。三大条件7政策——政策总体缓和，分类调控下一线和少数二线城市有可能收紧，收紧幅度不大两会明确了分类调控的方式，撇弃了全局性、大规模“一刀切”的调控政策，这使2014年各个城市将结合自身情况出台收紧或者放松政策。我们对2014年全国房地产市场的政策面判断是总体缓和，大部分城市政策将减弱，但同时个别市场供求矛盾激烈、房价上涨压力偏大的核心城市有可能收紧，但幅度应不会很大。在这其中，北上广深，以及二线城市中的热点城市如南京、武汉等恐怕都将在列。一线城市二线城市（热点）二线城市（普通）三线城市总体判断调控收紧调控收紧但幅度应小于一线城市调控总体缓和局部将有放松全面回归市场化原因1、市场供求压力大2、房价上涨动力充足3、在全国具风向标意义1、房价上涨压力相对较大2、市场供求压力相对较大1、城市基本面向好2、需求本地化3、市场处于成长期4、房价上涨较平稳1、市场处于积蓄期、成长期2、需求本地化3、房价总体不高城市北京、上海广州、深圳南京、武汉成都、重庆、苏州厦门、西安、哈尔滨常州、扬州、中山泉州、南通、佛山8行业——投资：房地产投资增速整体平稳，预测2014年增速约在20%左右2013年，房地产投资同比增幅仍延续了持续向好的平稳态势，全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增速比2012年全年增加了3.6个百分点；另外，房地产开发投资占GDP比例达到15%。2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。考虑到企业在2013年增加的大量土地以及投资的惯性，我们预计，2014年全国房地产开发投资将保持平稳，预计将在20%左右。全国房地产开发投资及增速走势数据来源：国家统计局亿元%16.133.227.916.219.819.30510152025303501000020000300004000050000600007000080000900001000002009年2010年2011年2012年2013年2014年1-2月房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资同比增速9数据来源：国家统计局年度全国商品住宅新开工面积及增速走势行业——新开工：土地市场成交量持续释放，新开工面积增速仍有上行空间2013年，房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，同比增长13.5%。伴随着市场成交的全面回暖，行业新开工总量较2012年出现大幅的回升。2014年1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积16693万平方米，同比下降27.4%，其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。1-2月是项目新开工的传统淡季，随着两会后行业投资信心提振，新开工增速有进一步提升的空间。亿平方米%12.540.716.2-7.313.5-27.4-40-30-20-100102030405005101520252009年2010年2011年2012年2013年2014年1-2月房屋新开工面积（亿平方米）房屋新开工面积同比增速成交量——销售面积：预测2014年在12.5-13亿平，未来阶段性的顶部在13亿平左右102014年1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%，增幅较去年同期明显回落，去年同期增长49.5%。分地区看，1-2月份，除了中部地区商品房销售面积同比上升外，东部和西部地区均有所下降，其中东部地区降幅最高为6%。受信贷收缩的影响，我们预计全年市场成交量增幅将明显下滑，总量与2013年基本持平，预计在12.5-13亿平方米。年度全国商品房销售面积走势数据来源：国家统计局亿平方米%9.4810.4810.9911.1313.061.0543.610.14.91.817.3-0.1-505101520253035404550024681012142009年2010年2011年2012年2013年2014年1-2月销售面积面积增速4.445.275.866.458.140.7176.918.911.110.026.3-3.7-10.00.010.020.030.040.050.060.070.080.090.001234567892009年2010年2011年2012年2013年2014年1-2月销售额销售额增速成交量——销售金额：预测2014年在9万亿元左右，未来阶段性的顶部在10万亿元左右11在一、二线城市成交回暖的带动下，2013年全国商品房销售额也迎来了新一轮的快速扩张，年内全国商品房销售金额突破8万亿元，同比上升26.8%，同比增速创下近4年新高。预测2014年行业销售额将在9万亿元左右，未来阶段性的顶部应在10万亿元左右。2014年1-2月全国商品房销售额为7090亿元，增速亦出现较大下滑，同比下降3.7%。年度全国商品房销售额走势数据来源：国家统计局万亿元%2014年3月，中国城市住房价格288指数为1098.6点，较上月上升0.9点，环比上涨0.08%，涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨8.14%，全国一手房交易价格指数环比和同比增速已连续五个月回落，未来涨幅有可能继续趋缓。房价——288指数：2014年3月房价涨幅有所降低，年内涨幅继续趋缓数据来源：中房网12中国城市住房（一手房）价格同环比涨幅中国城市住房（一手房）价格288指数时间288指数环比涨幅2012-99620.74%2012-10973.11.15%2012-11978.20.52%2012-12989.21.12%2013-110001.09%2013-21007.40.74%2013-310130.55%2013-41027.41.42%2013-51037.81.01%2013-61041.80.39%2013-71050.50.84%2013-81061.81.08%2013-91066.20.41%2013-101075.10.83%2013-111083.30.76%2013-121088.90.52%2014-11093.90.46%2014-21097.70.35%2014-31098.60.08%981.2933.21098.6-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%70075080085090095010001050110011502010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-12014-3指数环比涨幅就统计局所发布的房价走势来看，2013年房价增幅有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点，预计2014年这一趋势仍将持续，全国均价方面同比涨幅将在5%左右。2014年1-2月份，全国商品房成交均价同比下降3.6%，主要是结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑明显，占比下降，导致全国均价出现下滑。房价——统计局房价：预计2014年房价涨幅将有所趋缓，同比涨幅将在5%左右数据来源：国家统计局13全国商品房销售平均价格元/平方米%23%8%6%9%8%-3.64%-5%0%5%10%15%20%25%0100020003000400050006000700080002009年2010年2011年2012年2013年2014年1-2月销售均价同比增速14土地——2013年土地使用权出让收入大涨，预计今年小幅增长概率较高2013年国有土地使用权出让收入共计41250亿元，呈大幅度增长，同比2012年提升了44.7%，为近五年来最高值；今年1-2月，土地成交额环比稍有回落，但整体来看成交规模并不低。与此同时，各地市场呈明显分化，一线城市热度较高，前2月北京土地成交金额已超600亿元，广州成交额近400亿，深圳成交200亿元，几乎是去年全年的一半，预计这类城市仍将是今年房企重点争夺的桥头堡。然而，我们认为今年行业内整体资金状况或偏紧，预计全年土地成交金额小幅增长的可能性较大。2009年-2013年国有土地使用权出让收入（亿元）数据来源：财政部亿元13964.7629109.9433