二线城市楼市调控“加码”莫成年底作秀

26日，南京发布《关于进一步加强房地产调控的通知》，加入新一轮房地产调控收紧城市序列。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京7个二线城市，共计11个城市发布进一步收紧房地产调控政策。值得注意的是，收紧调控的二线城市中仅郑州是9月初就发布新政，其余6个城市则集中在11月22日至11月26日发布调控新政，相隔仅5天。记者获悉，上述城市集中发布调控新政源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”“这次上面给的压力很大，其中的核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬。事实上，按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。链家地产市场研究中心研究员张旭表示，地方政府密集出台房地产市场调控新政。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注，地方政府压力较大；另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控的决心。张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。的确，从国家统计局10月发布的数据来看，近几日发布新政的二线城市南京同比上涨15.3%，厦门上涨16.9%，沈阳上涨13.3%，长沙上涨11.8%，武汉上涨11.3%，南昌上涨10.1%。中国房地产研究会副会长胡志刚认为，从各地密集出台的房价政策来看，从严执行房产交易政策、提高二套交易成本、加大保障性住房供应等举措都是此次新政遏制房价过快上涨的主要政策。“但限购限贷只是治标之政。”胡志刚认为，应在保障低端需求的基础上大力建设住房租赁市场，转变思维充分利用好交易和租赁两个市场，才能形成“住有所居”的系统性解决方案。张旭也表示，限购限贷政策升级可以冲击短期市场，但是从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。最后，胡志刚指出，当前还应注意的问题是，在保障房配套较差、空置率高企的现状下，保障房建设是否是越多越好。“真正实现安居梦需要通盘考量，这很大程度上有赖于房地产市场引导和调节方式的转变。”（经济参考报，记者梁倩杨绍功徐海波）各地调控政策盘点：调控方向分化明显11月26日，据记者不完全统计，目前已有12个城市出台新的楼市调控措施，除个别城市外，政策基调以收紧为主。同时，在北上广深调控政策出台后，调控潮由一线向二线城市蔓延。链家地产研究院张旭告诉记者，11个城市都以收紧为主，限购以及限贷政策都有不同程度升级，短期内或对市场形成明显冲击。同时，各城市基本都对未来土地供应规模进行披露，以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡，出现全国“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。一位业内人士告诉记者，政策在短期内将充当灭火器的功能，抑制房价过快上涨，不至于招惹中央太多“关注”，是政策出台最直接的原因。他半开玩笑地说，前不久有房价涨得快的，就被住建部约谈，这显然不光彩。张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。目前二套首付比例出现不同程度的提高，短期内或会给市场带来明显冲击。“在控制房价的年度考核目标下，政府控制预售证发放、对购房资格设卡、参与住房的定价过程，都将使得房价面临高压线。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，预计第四季度此类城市房价将呈现接近环比零增长的运动轨迹。但长远看，行政调控仍难以解决中国房地产和房价问题。严跃进说，城乡发展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期内得到改变。南昌南昌外地人买房社保年限升至2年国家统计局日前发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，南昌市新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨10.1%。这是自去年12月份以来，南昌房价连续11个月上涨。南昌市于11月23日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（以下简称“昌六条”），提高二套房首付比例，并调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。此前，还传出南昌对于预售价格高于8500元/平方米的房子不予发放预售许可证，不过未得到官方确认。“昌六条”明确提出要抑制不合理住房消费。其中，中国人民银行南昌中心支行应在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；在继续执行原有住房限购政策基础上，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。记者从中国人民银行南昌中心支行了解到，二套住房贷款首付比例调整到多少，目前并没有明确，预计在最近将会确定下来并对外公布。对此，南昌房地产业界普遍认为，南昌提高第二套住房贷款的首付比例，有可能像广州、深圳等城市，由原来的60%提高至70%。丰源集团营销总监李念对记者表示，南昌新出台的调控政策，给房地产市场带来的最大影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期。在中部地区省分城市中，南昌无论是从经济总量还是人均收入，排名均靠后，但是住宅均价却近万元。“昌六条”提出南昌要增加住宅用地供应，在完成2013年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。2014年3月31日前制定和公布2014年南昌市住宅用地供应计划，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，稳定市场预期。“昌六条”出台后，南昌同期推出的住宅价格应声下跌，南昌昌东板块的房价均回到了“7”字开头，不少楼盘价格甚至回调到6900元/平方米。但是，南昌均价早已过万的红谷滩新区，此时则无新开盘。“政府希望停止所有的高端住宅预售，以此来拉低年度房价涨幅。”南昌大学房地产专家、教授刘湖北表示，这种控制房价的方法治标不治本，明年初，这些暂时封盘项目会密集入市。一位业内人士则流露出了担忧，“昌六条”并未明确二套房首付提高到什么比例，同时也没有注明该政策的实施时间，恐流于形式。南京南京二套房首付比例提高至七成11月26日，南京市政府出台的《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）提出，南京推出八条政策调控楼市，其中二套房首付比例调整至七成，而开发商报价过高的，将不发放销售许可证。房地产行业专家李智对记者表示，南京出台的上述政策和其他城市并无区别，短期内对成交量有影响，但对房价不会有太大影响。《通知》指出，一是加大普通住宅用地供应，优先安排保障性住房用地，实现总需求和总供给的基本平衡，并且优化土地供应结构；二是加强保障性限价房的供应；三是保障房逐步实现“三房合一”；四是严格执行商品住房明码标价制度，引导企业合理定价；五是规范市场买卖行为，严格执行国家和南京市的限购政策；六是完善住房供应体系；七是加强市场行为监管；八是加大保障性限价住房供应。李智说，“加大住宅用地和保障性住房的土地供应，其实质就是增加商品房的供应量，稳定市场供需平衡。而加大保障房供应、推进将廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房合并为公共租赁住房，这些都将缓解南京住房的供应，稳定南京房地产市场。”针对商品房明码标价的制度，一位南京物价部门工作人员说，“这一条就是对价格上涨的明确规定，今年南京楼市价格上涨幅度已经超过全年的控价目标，后面将会对房价的审批更严。”在二套房的首付比例上，《通知》指出提高二套房首付款的比例，从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。李智指出，“土地供应能够明确量化很重要，但目前很难做到这一点，因为后期的土地还是由开发商竞争，地价想要平稳很困难，所以总体来说‘宁八条’对房价长期走势不会有太大影响，但对楼市成交量会有一定影响。”徐州徐州大幅放宽户型、人群限购“门槛”据记者了解，徐州市从11月22日开始实施新限购政策，从限购范围、户型和限购人群都进行了大幅度的放宽，这无疑对地方楼市的成交量将起到刺激作用。在房地产行业专家李智看来，徐州松绑限购令或将成为三、四线城市的标杆，“一、二线城市和三、四线城市的楼市调控政策将呈现两极分化的局面，徐州松绑限购令将成为三、四线城市限购松绑的契机”。据记者了解，徐州此次限购令调整，除限购住宅类产品外，主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做出调整，整体趋向更加宽松。其中，限购范围的实施区域主要为徐州市的主城区，包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。在限购人群方面，此次限购政策的调整，将实现以家庭为单位向个人调控对象的转变。同一个家庭内，凡年满18周岁子女的购房资格将不受父母拥有房产的影响，仍可以独立拥有购买房产的资格。而老版的调控令，明确徐州市户籍居民的家庭，或家庭成员之一为本市户籍居民的家庭在受限之列。李师傅是老徐州人，他认为限购政策的调整，解决了自己儿子的婚房问题，“现在儿子在新城区工作，今年到了结婚年龄，想在新城区买房，按照老版限购令，根本就不可能买房，但是新的限购令就解决了这个问题。”徐州一家房地产企业总经理徐林表示，徐州新版限购令让更多的人具备购房资格，短期内可以扩大需求，刺激楼市成交量，但是并不会快速抬高房价。“徐州限购令虽然松绑，但信贷政策依然是收紧，并且价格备案制度依然没有改变，所以对房价的影响有限。”事实上，徐州限购令的松绑并非偶然，在徐州之前温州、芜湖和舟山纷纷放宽限购政策。“三、四线城市放宽限购政策，主要原因是一、二线城市量价呈现增长态势，但是三、四线城市则较为平淡，甚至出现库存积压情况。为了缓解这一情况，这些城市出台新的政策是无奈之举，以刺激购房者购房，消化楼市库存。”房地产行业专家张辉对记者说。房地产行业专家张建初则表示，“三、四线城市根据自身的房价水平、市场存量、甚至整体经济水平等情况，适度调整限购内容，在不越过中央限购红线的情况下，放宽限购范围和人群，以达到促进地方楼市积极发展的目的是可行的，未来地方政府对限购政策的放宽将在部分三、四线城市陆续出现。”（每日经济新闻，记者胡健于垚峰查道坤）玻璃钢冷却塔完！转载请注明出处，谢谢！