绿地集团商业项目机电设计导则(合)

-1-（通知）沪绿地技发字（2011）第32号签发人：胡京关于下发《绿地集团商业项目机电系统设计导则》的通知集团各房地产单位：随着集团战略布局逐步向商业地产转型，集团大型商业综合体等现代服务业项目越来越多。在快速开发商业项目的同时，各地商业项目的机电配置出现标准参差不齐、系统考虑不周等情况，甚至重复犯错，商业项目机电设计及配置的标准化已成为当务之急。为此，集团技发部总结绿地以往商业项目开发建设特点，结合其它商业地产公司的相关建设经验，编制完成《绿地集团商业项目机电系统设计导则》。在导则编制过程中，我们充分听取了技发部商业研发中心对于商业物业类型界定的相关意见，同时发挥集团机电专家委员会的技术力量，多次召开审核研讨会议，汲取各方修改意见及建议，力求使本设计导则能够最大程度的满足事业部实际项目操作的需求。希望各单位认真研究，并结合具体项目参照实施。附件：《绿地集团商业项目机电系统设计导则》绿地集团房地产技术管理产品研发部二○一一年十二月三十日校对：廖志军打印：徐燕共印33份抄送：集团总裁室、集团办公室、营销管理部、工程合约部、商业集团绿地集团房地产技术管理产品研发部2011年12月30日印发绿地集团技术标准机电专业/2011—04绿地集团商业项目机电系统设计导则2011年12月发布2012年1月试行绿地集团房地产技术管理产品研发部绿地集团商业项目机电系统设计导则目录总则...............................................................P1第1章综合......................................................P7第2章给排水专业...............................................P12第3章暖通空调专业.............................................P17第4章动力专业.................................................P25第5章强电专业.................................................P27第6章弱电专业.................................................P34第7章机房设置.................................................P42绿地集团商业项目机电设计导则P1总则1.前言集团战略发展规划逐步向商业化转型，大型商业综合体等现代服务业项目已成为集团核心竞争力的重要组成部分。目前全国各地事业部在建大型商业综合体项目已超过集团总开发量的一半，从新获取土地情况看，商业综合体所占比重有进一步提高的趋势。做好商业综合体的相关管理工作意义重大。在集团大规模、跨区域、快速开发商业项目的前提下，同样的问题不断出现在各地不同的项目上，开发经验的积累与传承变得异常重要，标准化成为当务之急。本设计导则正是在此背景下，根据绿地商业集团制定的绿地商业品牌，在总结绿地自身开发建设经验的基础上，结合其它商业地产公司经验以及商业类建筑的相关规划设计特点，编制本设计导则。在商业建筑中，保证客户在消费过程中安全、舒适及便捷的购物体验，机电系统的合理设置至关重要。本设计导则阐述了在进行商业物业机电设计时可供选择参考的设计指标及系统设置，各省市区域公司可根据本导则为原则，结合项目实际状况适度调整并确定机电设计要求，最终达到集团商业项目在机电系统设计要求方面的规划统一性。本设计导则的商业形式以购物中心为主，所涉及的商业业态均集中在一个建筑物内或一个区域内。依据集团开发的商业项目特点，机电系统主要按照以出售型物业为主、配有部分自持物业形式配置。集团开发的商业项目，机电系统设计以本导则为指导，并应满足地方市政条件、地方规范、规则等。对于规范类条款及内容，原则上不再复述。绿地集团商业项目机电设计导则P22.商业业态商业综合体大型购物中心的基本业态及一般规模：类别名称参考面积（m2）品牌参考零售商业百货20000-40000正大、百盛精品商铺400-2000H&M、优衣库大型超市8000-25000沃尔玛、家乐福小型精品超市2000-8000BHG、Ole数码家电广场1000-8000国美、苏宁餐饮大型品牌餐饮500-3000全聚德、俏江南中式快餐150-500味千拉面、永和大王西式快餐150-500必胜客、肯德基休闲简餐50-200哈根达斯、面包新语文化娱乐电影院3500星美、上影游艺厅1000大玩家、侏罗纪电玩量贩式KTV3000-4000钱柜、麦乐迪溜冰场600-5000冠军、乐酷健身会所2000-10000美格菲、一兆韦德金融服务银行分理处150-350ATM自助银行3.术语购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、百货、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐等。它通常以零售业为主体，配套餐饮、娱乐及金融服务等配套设施。大型购物中心的商业业态一般可分为零售商业、餐饮商业、文化娱乐及金融服务四大类。绿地集团商业项目机电系统设计导则P3零售商业类分为：百货、精品商铺、超市、数码家电广场等业态。餐饮类分为：大型品牌餐饮、中式快餐、西式快餐及休闲简餐等。文化娱乐类分为：电影院、游艺厅、量贩式KTV、溜冰场、健身会所等。金融服务类分为：银行分理处、ATM机自助银行等。下面将阐述以上主要业态的基本概念和内涵，以便在进行商业归类时有清晰的判断和定位。百货百货是指多种零售店铺,服务设施集中在由开发商有计划地开发、租售的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性售卖服务的商业集合体。百货区域由专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，收款等，承租户分散经营。百货管理公司具有较强的品牌号召力及良好的持续经营能力，对商业综合体的人流起到基本保障作用。面积在20000至40000平方米。一般会要求相同投影面积3至5层的楼层，面积内包括楼梯、自动扶梯、货梯、卫生间、仓储、后勤区域等设施，对百货机电系统是否独立设置和管理一般无强制要求。目前市场比较有影响力的百货品牌有：日本伊势丹、新加坡美罗、韩国乐天、台湾太平洋、法国巴黎春天、正大、百盛等。T精品商铺商业物业中独立经营的提供售卖服务的商业业态。一般由开发商出租或出售予具有独立品牌能力的客户，客户自行经营及管理。精品商铺起着丰富商业经营品类及吸引不同购物人群的作用，是商业地产的重要客户。精品商铺一般布置在综合体主要通道的商业街两侧，并延伸至最远端，以达到使消费者延长在商场内停留时间和更多步行距离的目的。精品商铺的租户品牌能力比较强，目前市场比较有影响力的品牌有：ZARA、H&M、优衣库等。超市超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，销售食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具以及医药用品等商品。一般开发商将首层及以绿地集团商业项目机电系统设计导则P4上层对应区域或地下一层等独立区域出租或出售予具有独立品牌能力的超市经营商，经营商自行对超市进行经营及管理。超市是商业地产吸引客流的辅助手段。大型超市经营方对面积、区域内设施、运输通道及机电系统是否独立均有相应要求，故一般应在项目初期与其接触并了解其相关需求，大型超市面积在8000至25000平方米，大型超市品牌：沃尔玛、大润发、家乐福、华润万家、卜蜂莲花、乐购、欧尚等；小型精品超市要求相对较少，一般面积在2000至8000平方米，小型精品超市品牌有：华联超市(BHG)、Ole精品超市、CITYLIFE、TASTE、CITYSUPER等。数码家电广场数码家电广场是商业物业中销售手机、电脑及其它数码及家用电器产品的集中区域。一般由开发商出租或出售予具有独立品牌能力的客户，客户自行经营及管理。数码家电广场起着丰富商业经营品类及吸引特殊购物人群的作用，面积一般在1000至8000平方米。数码家电广场可能由开发商出租给APPLE、SONY等电子品牌运营商，也可能出租或出售给国美、苏宁的家电卖场或3C卖场。大型品牌餐饮中餐商铺是商业综合体中吸引人气的重要业态，是餐饮功能区域的主力。商铺一般以租赁为主，租户自行管理。中餐商铺面积一般在500至3000平方米。品牌有：全聚德、俏江南、小南国、苏浙汇等。中、西式快餐中、西式快餐是商业综合体餐饮功能区域的补充。商铺一般以租赁为主，租户自行管理。商铺面积一般在150至500平方米。品牌有：味千拉面、永和大王、西堤牛排、必胜客、肯德基、麦当劳等。休闲简餐休闲简餐属于轻餐饮类，是商业综合体餐饮功能区域的补充。商铺一般以租赁为主，租户自行管理。休闲简餐包括甜品店、面包坊、咖啡店、茶馆等，品牌有：DQ、哈根达斯、面包新语、COSTA、满记甜品、好利来等。绿地集团商业项目机电系统设计导则P5电影院电影院具有文化艺术性休闲娱乐功能，是商业综合体中娱乐功能区域必不可少的组成部分，吸引不同年龄段的客户群。电影院为独立经营方，其对于区域内的建筑面积、层高及机电均有特殊要求，故一般应在项目初期与其接触并了解其相关需求。电影院面积一般在3500至5000平方米。品牌有：金逸、星美、保利、华谊、嘉禾、上影等。游艺厅在电子游戏机上进行仿真模拟、网络游戏、博彩等游戏活动的休闲娱乐场所，起源于西方国家，是商业综合体娱乐功能区域的重要组成。主要吸引青少年为主的客户群。游艺厅面积一般在1000至2000平方米。品牌有：汤姆熊、大玩家、侏罗纪电玩等。量贩式KTV量贩式KTV起源于日本，是一种普及性强、自娱自乐的音乐活动项目，为商业综合体娱乐功能区域的重要组成部分。吸引特定客户群，KTV为独立经营方。品牌有：钱柜、上海歌城、麦乐迪等。溜冰场溜冰场是商业综合体娱乐功能区域的特殊组成部分，吸引特定客户群。溜冰场为独立经营方，其对于区域内的建筑面积、层高及机电均有特殊要求，故一般应在项目初期与经营商家接触并了解其相关需求。品牌有：冠军、乐酷、浩泰、喜悦等。健身会所主要包括健身场馆、游泳池、室内外球场等，是一种综合性强、适应性强的健身休闲娱乐场所，是商业综合体娱乐功能区域的特殊组成部分。吸引特定客户群，健身会所为独立经营方。品牌有：一兆韦德、美格菲、青鸟等。游泳池一般附属于健身会所的功能，由健身房租户经营，是商业综合体娱乐功能区域的特殊组成部分。其对于区域内的建筑面积、层高及机电均有特别要求，故一般应绿地集团商业项目机电系统设计导则P6在项目初期与其接触并了解其相关需求。银行分理处银行分理处是商业综合体金融功能区域的组成部分，是某家银行在本区域内的办事机构；银行分理处一般设置在首层，包括人工柜台和ATM自动出纳机等。银行分理处为独立经营方，其对于区域内的建筑空间、机电均有特殊要求，故一般应在项目初期与经营商家接触并了解其相关需求。ATM机自助银行在不设置银行分理处的情况下，会考虑为某家银行设置独立的ATM机自助银行，以方便商业客流的基本金融服务需求。商业公共空间/中庭商业综合体中通常由室内公共空间（带形中庭）进行空间组织，商业公共空间一般在主要出入口、重要地段，布置有广场、中庭等集散人流的区域。商业公共空间/中庭的长度和宽度及走向对于商业环境均至关重要，商业公共空间/中庭长度一般控制在250至350米左右,宽度控制在13.6～16.8米，水平流线应使消费者可以方便的到达各个商业单元。商业管理用房商业综合体中由商业管理公司对持有型物业进行商业物业管理而需单独设置的管理用房，其中包括办公室、商管员寝室、淋浴间、卫生间、厨房、餐厅、会议室、仓库、机电用房、垃圾清运等。销售型物业的物业管理用房根据有关规定另行设置，与持有型物业的商业管理用房产权分离。绿地集团商业项目机电系统设计导则P7第1章综合1.1设计范围本篇包括给排水系统、空调系统、强电系统及弱电系统的设计指引和技术要点。厨房、水吧、园林景观、