2018新型养老地产开发模式与案例分析

2016新型养老地产开发模式与案例分析--2016.10.22落叶归根两小无猜情窦初开两情相悦相敬如宾生死契阔时间都去哪了？20载青葱，40载事业，20载年迈，门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了序：当我们年迈，都会面临什么问题？孤独农村留守了子女出国了子女工作忙老年丧偶了…………病痛高血压糖尿病失去行动能力成为医院常客失落容颜不再了退休离职了最后一通电话你会打给谁?衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。来看看几个养老大数据老龄化2015年2.21亿，17.5%2030年30%截至2015年底，全国60岁以上老年人口达到2.21亿，占总人口17.5%。并且60岁以上的老年人口正在以每年超过5.4%的速度递增。预计2050年，60岁以上人口将激增到4.4亿，占全国总人口的34%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，是世界上老龄化速度最快、老龄化问题最严重的国家，中国已经“未富先老”！抚养比2013年老年抚养比21.58%，床位比2012年养老院44304所养老床位416.5万张占总人数2.15%资金缺口2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%2010年中国养老缺口已达16.48万亿元，在不改革情况下，假设GDP每年增长6%，到2033年时养老金缺口将达到68万亿元；到2050年，职工养老金累计缺口将达到802万亿元，占2050年当年GDP的比例达到91%。政府在做什么——政府出招定原则立规范贴补助政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）居家养老机构养老社区养老△设施建设为重点△老年养护机构（失能、半失能）△生活照料△康复护理△紧急救援△医疗机构△社区日间照料△居家养老支持（上门服务）△生活照料△家政服务△康复护理△医疗保健△精神慰藉定原则90、7、3新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。立规范新建、扩建、改建、购置一方面另一方面一政府投资及政府补贴的养老机构建设标准1.床位建筑面积为25-42.5平方米。2.建设成本按照每床16万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予相应补贴政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见贴补助16万/床位除了体系内的养老，政府并没有到位。中国人的养老大业政府不靠谱，还得靠市场目前有大小20余家房企涉足养老地产是目前养老地产市场上的生力军，截止2012年底投资超500亿元中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币涉足房企遍布区域京津冀都市圈北有太阳城长三角都市圈南有亲和源购买人群生在红旗下，恰逢改革开放，当下社会的中坚力量、财富人群，一部分人接受教育成为企业中高层一部分人下海从商生下了富二代一部分成为工人，最早享受福利分房最有钱的60’70’艰苦的50’压力的80’这群人，为80、90后买房，为自己改善，未来十年后，步入老龄。也是养老地产的核心客户——适老部件的研发【2004-2008】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）厨房智能化卫生间——适老户型的设计【2009-2011】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）类酒店公寓首次双床设计北京万科幸福汇青岛万科城老年公寓核心功能精细化辅助空间公众化杭州万科随园嘉树户型回归方正双面宽阳台收纳功能进一步强化——服务的建设【2012-2013】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）——完整的解决方案【2014】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）提供完整的养老生活解决方案让我们了解下开发模式与案例——养老地产的三大类型类型1：城市模式类型2：社区模式类型3：度假模式医养结合型养老公寓（养护院/护理院）类型1：城市模式起源日本（木下介护）（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理（2）用地性质：商服（3）养老配套：提供介助和介护养老服务（4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护（5）典型案例：日本木下丰州设施、香港彩颐居、双井恭和苑CCRC/CCC租售结合型居住区类型2：社区模式起源美国（太阳城）（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅+商服+公建（3）养老配套：老人与用活动设施+提供介助和介护养老服务（4）目标客群：摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢不其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到与业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天（5）典型案例：美国凤凰城太阳城、北京太阳城、上海亲和源、邢台悦檀台、宜兴九如城旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城类型3：度假模式（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服/旅游（3）养老配套：温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群：健康活跃老人和部分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典·红树林（一卡在手、全国度假）、悦榕庄结合旅游地产案例1：绿城蓝庭颐养公寓项目东区引入老年地产概念，设置了老年大学、老年公寓、老年护理院等配套设施项目位置：平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店东区颐养公寓西区别墅中区小高层+花园洋房项目位置：位于临平茅山脚下项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，项目规划：东区为8～18层景观电梯公寓，约220亩。医疗配套：1200㎡社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健康服务中心。会所及颐养院接待处园区食堂各类活动及保健室中医保健室乒乓球室学习书屋棋牌室老年配套：设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活90高龄打乒乓球服务体系：为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询颐养设施：标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制收费体系：完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例；客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；社区养老模式的代表作，开山鼻祖。也是以会员制模式开发的最成功项目。07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。亲和源宣传片背景资源：上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中占地面积：83680平米总建筑面积：10万平米老年公寓:72355.3平米健康会所:8000平米颐养院:9736.1平米配餐中心:2574.6平米事务中心：销售大厅美格菲健康会所：专业的管理团队先进的设备器材特设的疗养、康复区颐养院：大楼分布：医院、临终关怀、护理中心索迪斯餐厅：法国著名餐饮公司老年度假酒店：客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女老年公寓：共12栋楼医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起功能构成：由12幢多层电梯住宅楼组成老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中居室建筑面积约58到119㎡室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应颐养院(需专人照料,全护理型)基本服务生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。特色服务安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防措施并落实在日常服务的具体方案中。先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护方案。贴心服务定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）；委托代发口服药、服药介助服务；老人贵重物品及钱财的保管的服务；代买代办：定期为老人外出购买物品为入住老人提供年度体检的服务。老年公寓(生活可自理)老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人入住人群：美格菲健身会所一楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台二楼儿童及休闲室、行政办公室三楼水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、医疗检测房、康复理疗区、健身器械区更衣室四楼康复咨询/理疗五楼多功能会议厅引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系配套机构：两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）会员卡A卡（不记名）B卡（记名)享受使用权年限与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）购买会员卡费用小户型75万45万中户型55万大户型88万年费小户型2.98万/年/套2.38万/年/套中户型4.98万/年/套大户型6.98万/年/套备注允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退超过15年，超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）咨询合同章程入会申请推荐人担保人体检合格入会审核会员确认会员信息登记权益人合约入住合同入住盈利模式：生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染生活环境打造—休闲配套休闲露台塑胶操场小型GOLF阳光房儿童游乐门球宜老设施细节—指示系统软性服务—丰富的活动考察当天正值母亲节垂钓K歌房项目选址：生态山林，4A景区，景观资源良好万科良渚文化村内依附文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷。项目概况：随园嘉树占地639000平方米总建639000平方米产权年限40年建筑类型5-6F多层总户数575户面积段75-110㎡随园嘉树位于良渚文化村核心区，项目包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺；不足15年退还剩余年限房款，超过15年，免费住；收费销售租赁15年2500-3200元/月13000-14000元/㎡房总价x60%2500-3200元/月盈利模式：中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计双床卧室适老及无障碍设计--户型适老及无障碍设计--卫生间1234567891011124235678911适老及无障碍设计--厨房123451234抽拉式水龙头适老及无障碍设计--卧室1234123适老及无障碍设计--智能化123454125随处可见的紧急呼叫按钮入户门、插卡取电一卡通一定时间不上洗手间，将报警安全中心3适老及无障碍设计--设施设备1234567673液晶显示屏信息公布系统88适老及无障碍设计--无障碍123456562各栋入户大堂出的液晶显示频5各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边随园嘉树选址：良渚文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷；玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业；浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）：