天津佛罗伦萨小镇市场调研

0天津佛罗伦萨小镇项目简介项目概况佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯是中国首座意大利名品奥特莱斯，为中国消费者带来顶级的购物体验。小镇拥有超过200个意大利奢侈品牌以及国际及中国优质时装品牌，全年均提供无可抗拒的购物折扣。自2011年6月开业以来，佛罗伦萨小镇以优美的意大利风格建筑设计、正宗的意大利及国际美食，让消费者不须出国即可享受来自意大利的时尚、文化及风情。佛罗伦萨小镇的总占地面积逾7万平方米，可出租总面积4.9万平方米，集合了顶级意大利奢侈品牌及世界各地的优质时尚品牌。在四个各有特色的购物区内：奢侈品、国际名品、运动及户外、休闲，消费者可以超值优惠价格购买各式各样的名品。截止2013年底，小镇接待游客人数超过650万，营业额超过42亿人民币。项目概况佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯设计灵感源自意大利经典建筑，由一条运河贯穿整个小镇。贡多拉小舟在清澈的运河上漫游，圆形竞技场、石桥、喷泉、广场和门廊点缀着一座座意大利式经典建筑。在购物和游览之余，还可在超过10家不同风味的户外咖啡厅、餐厅品尝地道的意大利餐以及中西方美食。佛罗伦萨小镇－京津名品奥特莱斯为中国消费者带来前所未有的购物体验，为家人、朋友和爱侣提供全日购物享受的最佳选择。开发商：意大利RDM,美国威特设计单位：意大利海缔雅公司总投资额：10亿人民币占地面积：18万平方米建筑面积：6万平方米租赁面积：4.9万平方米店铺：250个停车位：2800商圈：武清商圈开业时间：2011.6.9（一期）2011年底（二期）定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、景观于一体的中国首座纯意大利风格奥特莱斯购物小镇项目开发背景:项目概况作为武清区第三批重大项目和市级商贸文化旅游项目，佛罗伦萨小镇由意大利RDM集团与美国威特集团共同投资10亿建成。RDM集团在高端名品折扣中心的建设和经营管理方面有20多年的丰富经验。其母公司是意大利时尚、零售与房地产业巨子Fingen集团。美国威特集团于1981年在纽约创办，在奢侈品零售和商业地产发展有25年以上的经验。目前已经发展成为含威特供应链服务、威特服装公司和威特全球投资的全球化综合集团。213项目交通天津佛罗伦萨小镇位于武清区前进道北侧，是天津市的西北、武清区的黄金地段，东起翠亨路、南起前进道、西至翠通路、北至强国道，距京津高速杨村出口5公里，距京津城际铁路武清站前100米，距离北京约80公里，距离天津约30公里。政府将武清区定为快速发展地区，将成为主要住宅区及商业中心，该区域6公里范围内，有3条高速公路和多条国道经过。今年初，国家再次将实现京津冀协同发展列为重大国家战略之一，武清由于交通不断便利和大项目落户后知名度的进一步提升，在空间和时间上拉近了京津冀三地居民。项目交通营业时间冬季11月1日-3月31日10:00–20:00夏季4月1日–10月31日10:00–21:00周末与法定节假日提前至9:00开始营业APEC会议期间增加了北京班次项目亮点项目亮点1、重视空间的合理运用和高品质建筑材料的使用，无论是环境设计、店面、门面还是公共娱乐区域都保持意大利传统小镇的设计风格。为了重现16世纪意大利小镇的生活场景，不管是外观还是步行小径，甚至廊柱和门廊的每一处都独具匠心，如仿古的屋瓦、装饰框，优质的木质、铁艺家具。2、临街部分为假二层设计，其它多为一层，既保持了整体商业形象，又降低了建设成本；层高整体仅约4.5米，通过格子梁设计（梁高不大于500mm），保证净高最大化。3、建筑外墙均用彩色涂料简单粉刷，除部分广场地面外，其他街道地面均用红、灰色砖块铺设而成，成本极低且色彩宜人。纯正意式风格，建筑设计经济、实用项目亮点1、街道净宽约7米，与两侧建筑高度形成适宜的比例关系，既不觉得压抑，又能够有效增强两侧商铺的人流互动；街边廊道净宽约3米，3-4人并列行走不觉拥挤。2、街道均为中间低、两侧高设计，雨水管井设于街道中央，便于排水，与英国比斯特奥莱有异曲同工之妙。其他各类管井口多设于柱侧，减少对行人的影响；廊道内柱下设有兼容式电源插座，方便商户及顾客。3、街道两侧密集装置监控摄像头，保证街区内安全；两侧绿植丰富，彩旗飘飘，商气十足，景观宜人；垃圾桶密集，另有烟蒂收集装置，方便顾客丢弃各类杂物。街道尺度适宜，功能设计精细项目解析项目定位整体定位项定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、景观于一体的中国首座纯意大利风格奥特莱斯购物小镇。以新型商业模式和独特的人文环境，广泛吸引京津冀人群前来消费，打造京津精品商业名城，带动武清“城铁商圈”的形成，是武清乃至天津现代服务业发展的一大亮点。档次定位定位于大型高端奢侈品牌折扣中心，运用“购物+旅游”的商业模式，将项目打造成包含零售、旅游景点、餐饮、娱乐等多业态的“商业旅游综合体“。这种商业模式使产业资源有机整合，客源共享，满足顾客多种需求，也使项目与北京燕莎奥特莱斯等项目形成差异化。项目定位辐射区域辐射区域1：30分钟汽车、10分钟火车——1000万人辐射区域2：60分钟汽车、20分钟火车——1500万人辐射区域3：90分钟汽车——2000万人客群定位1、主要面向中高端消费人群，平日以天津消费人群为主，节假日以北京客源为主。2、形成多级客群梯度，并利用价格区分，满足不同消费者的需求，以带来销售增长。运营策略1、RMD拥有CK、Guess、JeanPaulGautier等世界级顶级品牌的代理权，强大的品牌资源使RDM能直接与顶级品牌的总部合作，而不是通过中间代理商合作。2、通过与品牌总部合作，能拿到低至3-5折的折扣，库存不足时直接从国外补货，补货速度快且保证货品的尺码和颜色齐全。3、注重客户体验和管理，与客户建立互动交流机制，定期策划有特色的促销活动，聚集人气，培养自己的粉丝群。项目解读项目运营日均客流7万人次，日均销售1800万元在刚刚过去的十一黄金周，天津市商务委统计数据显示，佛罗伦萨小镇成为京冀游客在天津的旅游购物首选，日均客流7万人次，日均销售1800万元，该项目得到了很多业内人士的一度好评。提袋率达80%在250家左右店铺中，一共有11家空铺，9家未开业品牌，空置率不足5%。而业内在商业项目通常可接受的警戒线为10%。不仅人流旺盛，提袋率也表现突出。2017年，项目扩展至8家最新消息，佛罗伦萨小镇计划到2017年增至8家。上海和佛山2店预计在2014、2015陆续开业，其它项目将会落地青岛、武汉、成都、重庆等地