万科地产专业培训系列4-管理流程

装修房项目管理流程概述万科集团北京区域全装修管理培训课程系列【2008年12月】第2页装修房项目管理流程全景主责部门流程阶段工作方法关键成果第3页主责部门关键成果工作方法三大核心内容课程目标第4页装修房项目流程管理说明是根据装修房的具体操作制定的标准化处理解决步骤和程序有效提高工作效率以流程标准化管理工作进程明确岗位职责及时跟进处理第5页问题思考装修房项目管理流程和哪些部门有关?第6页课堂练习—项目管理流程分组讨论并展示：请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组员共同同意的流程步骤，并分组阐述各自的理由。第7页立项阶段输入条件主责部门输出成果装修标准•市场定位•项目定位•客户定位•初步成本规划•标准产品库•装修标准分级体系•负责•设计管理部等部门支持•管理层决策第8页•装修标准•设计任务书装修方案图•装修方案图•设计任务书设计阶段装修施工图•负责•建筑设计院与室内装饰设计院配合完成•管理层决策第9页采购阶段输入条件输出成果主责部门•装修施工图•项目装修材料部品选择清单•项目客户个性化选配清单•……•负责•设计管理部等部门配合•管理层决策房屋交付标准第10页采购阶段（续）输入条件主责部门输出成果装修管理指导书•标准工序•停点验收一览表•施工工艺标准•成品保护标准•分户验收•其他规范、相关图纸及合同文件•负责•工程管理部技术支持第11页样板实施阶段输入条件输出成果主责部门•装修施工图•房屋交付标准•项目管理指导书•监理合同•项目装修房工程停点验收一览表•……•负责•监理负责编制•项目管理部对成果审核并备案装修工程监理管理办法第12页•项目管理指导书•分包施工组织设计•分包施工计划•负责•监理、施工方负责编制•项目管理部对成果审核并备案装修施工组织设计样板实施阶段（续）第13页样板实施阶段（续）输入条件主责部门输出成果主责项目装修房采购方案•装修施工图•供方资源库•装修房工程管理标准库•供方配合要求（项目部提供）•售后服务标准及要求第14页•毛坯房移交精装的标准•分户验收表，监理组织并跟踪问题及问题封闭每户质量档案装修界面验收,大面积施工阶段第15页交付阶段输入条件输出成果主责部门•负责•装修房推进工作组参与缺陷反馈分析报告入伙问题记录第16页项目管理流程关键阶段第17页全流程关键阶段项目/客服项目设计/客服设计设计设计采购/成本采购/项目营销阶段关键成果工作方法核心问题&影响点主要责任人阶段关键点流程关键阶段研发阶段操作阶段项目研究装修方案施工图样板间装修产品优化生产准备大面积施工竣工交付第18页我们的目标客户是谁目标客户需要什么样的产品要解决的核心问题？研发关键阶段—项目研究第19页旧模型新模型城市地图：研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系；客户细分：研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果；七对眼睛：项目研究的方法第20页标准产品手册地域化调整规划和单体方案创新产品装修房方案设计的依据？基于营销部门提供的“”。研发关键阶段—装修方案如何更好的实现客户需求？专业源于专注—精简户型数量先行且为主第21页什么是成熟/标准化产品？1集团范围成熟产品U5\兰田一号2区域范围内标准化产品TS装修方案—标准化产品选择第22页装修方案—标准化产品选择（续）1借鉴成熟产品的理念，而不是形式：2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。面对标准化产品主动选择还是被动选择？序号U5所在城市客厅地面处理方式客户定位1上海、沈阳、青岛地板都市白领2北京石材隐身权贵3长春地砖+石材收边私营业主、政府管员案例：U5的各地不同版本第23页材料部品选择的准备工作？注意事项？材料部品的标准化材料部品标准资源分级库成本规划的定义？依据？有限的，使客户满意度最大化！成本规划装修方案—成本规划、部品选择第24页问题思考这是哪个部门在哪个环节出了问题?第25页研发关键阶段—施工图设计充分交圈控制要点第26页施工图设计——提高标准新标准下装修房施工图纸需新增内容1瓷砖或石材的标准排版式图2墙棚面五金、灯具等标准定位图3墙面定位部品配合家俱标准效果图……柜体及室内门厂家等提前介入进行设计第27页研发阶段—设计控制要点设计是建筑之源一户一图材料封样24h内必须答复装饰设计必须在建筑设计和主体施工时介入设计洽商及时发放定期到会第28页不断改进研发关键阶段—样板装修阶段锻炼队伍确立交房标准AB成本测算依据D调整施工图C样板间意义第29页举例：实木地板色差样板房实际供货样板先行制度材料样板材料样板第30页举例：不同标段间施工不统一样板先行制度工艺样板工艺样板第31页举例：土建结构与装修偏差为什么我家的冰箱放不下？为什么瓷砖排版不一样？为什么我家吊顶和别家不同？样板先行制度施工样板施工样板第32页项目实现阶段•示范单位访客反馈•施工单位反馈•成交客户反馈•未成交客户反馈研发阶段客户需求调研方案测试样板间测试交付回访入住阶段满意度回访6个月居住体验回访1年居住体验回访研发关键阶段—产品优化第33页分级名称配置豪华制订中标准先进领先产品优化的最终目标？产品优化的目标第34页研发阶段小结流程起点：目标客户共性需求流程阶段总结1-产品研发阶段产品选择：1标准化产品2新产品装修方案：A装饰先行B成本规划C部品标准化施工图设计：建筑、室内充分交圈样板体验及产品优化：A全方位客户反馈B产品标准库+分级体系第35页第二部分操作阶段A生产准备B大面积装修C竣工交付第36页思考生产资料及工程服务的采购如何进行？工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？S1大面积装修前该准备什么？S2S3操作关键阶段—生产准备第37页如何选择采购方式？坚持采购批量采购的时间节点如何安排？样板间建造＆批量施工要不要和客户承诺品牌？不要轻易承诺品牌生产准备—采购第38页生产准备—采购（续）选择战略总包还是装饰分包？现阶段允许的存在但模式是发展方向采购招标考虑因素是否全面？采购部在招标考察厂家时需要厂家提供。第39页技术资料包括哪些内容？施工图纸合同作业指导书施工组织设计监理细则材料封样施工组织设计和监理管理办法谁来编？共同编制生产准备—技术资料第40页•集中加工S2S1大面积装修怎么做？S3操作关键阶段—大面积装修•有效管理甲委甲供•交付准备期的严格管理第41页“集中加工”生产模式统一化集中化S2S1大面积装修怎么做？S3固定固定固定“集中加工”生产模式的要求大面积装修—集中加工第42页大面积装修—甲委甲供的管理复尺、加工、到货中期前期和精装单位的衔接、图纸及技术交底后期施工安装、成品保护、验收整改第43页甲委甲供组成部分甲供材料涂料开关插座龙头、花洒浴房或浴缸五金挂件水槽厨房电器洁具瓷砖灯具浴霸凉衣架地漏甲委工程橱柜地板户门淋浴屏成品柜第44页甲委甲供管理要点甲委甲供管理要点责任到岗（岗位固定）专人对接（高层固定）舍身处地（实现双赢）帮助成长（帮助供应商做好内部管理）第45页操作关键阶段——竣工交付交付楼号最终确认接待能力了解综合考虑楼号分布与标段因素应急维修地点设置交待时间安排技巧1、交付策划（交付准备期）第46页操作关键阶段——竣工交付（续）2、装修房交付的准备集中交付准备召开交付准备会编订风险问题统一说辞组织物业验房工程师培训编制施工单位信息一览表召开集中交付协调会编制应急维修人员、备件清单交付时间最终确认第47页操作关键阶段——竣工交付（续）项目部工程师交付现场坐班总包管理人员陪同验房周密组织现场应急维修重点客户重点跟踪确保信息传递通畅3、装修房的集中交付每日总结第48页前期准备：材料部品技术资料流程阶段总结2操作阶段批量施工：集中加工生产甲委甲供管理交付准备期管理后续工作：精细化策划、准备、集中交付操作阶段小结第49页全流程总结顺利交付项目/客服产品品质项目通用性设计/客服市场接受度设计/项目指导意义设计客户需求更好实现设计采购/成本效率与标准采购/项目目标客户共性需求营销阶段关键成果工作方法核心问题&影响点主要责任人阶段关键点流程关键阶段研发阶段操作阶段项目研究装修方案施工图样板间装修产品优化生产准备大面积施工竣工交付感谢聆听