昆明四大商圈调研报告

昆明市四大商圈调研报告一．三市街商圈二．青年路商圈三．白塔路商圈四．翠湖商圈描述代表商业项目举例•老昆百大•老西南大厦•樱花购物中心•天元商场•仟村百货•五华商厦•汇都国际•北辰财富巾心（北市区）•新亚洲·体育城（南市区）•世纪城shoppingmall(南市区）•顺城王府井购物中心re）•昆明老街正义坊•百大新天地•世纪城商圈、俊发中心商圈北辰财富商圈等新兴商圈初步形成•沃尔玛、普尔斯马特、家乐福等一批大型零售连锁超市的1999-2003年间陆续进入昆明•百大新纪元店重大调整重新装修•西南大厦变身新西南广场，成为昆明首个一站式购物中心•天恒时代名店变身香港新世界百货•柏联广场建成，为昆明商业档次带来质的提升，购物、餐饮、娱乐多元业态•金格中心开业（与金龙百货形成互补）•奥特莱斯品牌折扣店开业•金碧辉煌、新东方女人广场等产权式虚拟商场•分布：集中在市中心小西门、正义路、青年路、白塔路几条街区周边。•商业形态和业态：主要以日用品、服装、家电等购物为主的百货商场为主；单调单一•分布：传统商圈核心商业区转型升级，新兴商圈开始兴起•商业形态和业态：大型连锁超市、仓储店、“一站式”购物中心、各类专业店、专卖店、便利店开始兴起，主题卖场出现（如折扣店、运动休闲服装店）并出现一批虚拟产权商铺销售商业；大型连锁家电卖场陆续进入中心商圈•分布：昆明传统商业格局颠覆性变化，城市新商业中心雏形初现。大型商业设施从中心商圈向外围多区域发展•商业形态和业态：以商业、写字楼、公寓等为主的城市总体兴起并快速发展1989-19981999-20062007-至今商业发展历程从90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代如今走向城市综合体时代，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。中心区商业格局雏形形成百货业一统商业市场商业经营洗牌变革，传统商圈商业转型升级商业形态多元化发展，复合型商业逐渐流行商业格局向多中心发展城市综合体兴起描述代表商圈举例•最初以小西门、武城路、青年路、正义路等商业步行街构成当时的主要商业区，随后逐步在百货大楼、西南大厦、仟村百货等一批百货商场的带动下，从商街到商圈过渡，最初商圈的格局基本形成•由昆百大、五华商厦、西南大厦、樱花购物中心等几大百货主导的青年路、三市街、小西门和白塔路是当时主要的商圈•昆都和老螺蛳湾基本成形•三市街商圈和白塔路商圈不断升级，小西门逐渐形成以通讯和超市、等为主的特色商圈。•白塔路商圈有金格中心和金格汇都店的开业，成为独具一格的高端购物商业区•传统商圈中的青年路商圈渐呈滑落之势•旧城改造和房地产开发的带动下，一环板块内俊发中心商圈快速崛起•老螺蛳湾商圈酝酿建设主城次级CBD•南市区东南板块世纪城商圈•北市区北辰财富中心商圈•西市区经典双城•昆明商业格局彻底发生改变，一个中心向多个中心转变，新兴商圈快速崛起。•由大型商业群和城市综合体项目带动下，南、北、西各区域商业中心正在快速形成。2007-至今1999—2006上世纪80-90年代商圈发展历程2007年以来，商圈格局发生颠覆性变化。中心区逐渐由商街形成商圈中心区商圈升级、扩容区域商业中心崛起新兴商圈快速形成2013/8/18新螺蛳湾商圈141三市街商圈2小西门-翠湖商圈3白塔路商圈6青年路商圈目前昆明市较为成熟的四大商圈分别是三市街商圈、小西门商圈、白塔路商圈、青年路商圈，这些商圈都聚集在市中心相互为邻，积聚效应很明显。昆明商圈分布现状42143商圈范围位于昆明市中心，东起护国路，西至五一路，北起人民中路，南到金碧路。东风路、正义路、宝善街、三市街、南屏街交汇于此商业特征商业形态丰富，百货店、购物中心、步行商业街、大型超市一应俱全，业态以购物、休闲、餐饮、娱乐为主，中端品牌云集，业态齐全。商圈辐射能力核心商区每天人流量超过30万商圈体量大型商业面积可达40万㎡代表性商业柏联广场、顺城王府井购物中心、昆明老街正义坊购物中心、百大新天地商圈内开发竞争态势商圈内寸土寸金，主街一铺难求。近期即将供应的项目主要是世纪中心2期（1-5层商场）；东方首座，定位于金融商务中心涵盖商业、酒店公寓、写字楼。商业部分潜在供应面积大约5-8万方。租金与售价昆明市地段价值最高的区域，可售的临街铺面少。临街租金300-1000元/㎡；地下商业租金200-300元/㎡临街售价达7-10万元/㎡王府井购物中心百盛南屏街正义坊新世界百货青年路三市街商圈地处昆明城市中心，是昆明第一商圈。百大新天地百大新纪元店三市街商圈最古老也是最繁华的传统核心商圈商业业态：三市街商圈包含了多种商业业态，可以满足人们对服饰、家电、餐饮、娱乐、住宿、办公等方面的需求。•正义路以服饰生意为主营项目；•昆明老街餐饮业逐步成型；•南屏街有家乐福超市、国美家电连锁卖场、商业广场等大型超市；•三市街分布着百盛、昆百大等购物广场、昆明新纪元大酒店以及各大主营餐饮和娱乐的机构；•宝善街周边的沿街商铺主营服饰与餐饮，还有宝善大酒店可提供住宿与娱乐；•金马坊则多集中酒吧、餐饮，满足人们娱乐方面的需求。点评：三市街商圈地处城市的中心，这里自古商业繁华，旧时熙熙攘攘的人流和浓郁的商业氛围恐怕与今天并无二致，可谓昆明最古老，迄今为止也是最繁华的商圈。该商圈从早期的以百货商场、便利店、临街铺、批发市场等业态为主的商业开始朝多元化发展，出现了大型仓储超市、品牌专营店等新的业态，以及商务办公写字楼陆续建成，解决了市民生活、娱乐、休闲、工作等所需，也成为昆明最全面、最繁华、最核心的商圈。2013/8/18第一阶段1995-2000年第二阶段2000-2004年第三阶段2005年至今以日用百货、服装购物为主的百货业态大众中等档次消费传统商业的补充、完善及改善阶段购物中心家乐福超市诺玛特超市（现在的败家超市）昆百大家电、国美电器苏宁电器金碧辉煌主题商场三市街和南屏步行街主题式大型卖场商业步行街大型零售百货业传统商业的升级换代时期昆明老百货大楼五华大厦以休闲服饰品牌聚集为特色的正义路街铺柏联广场顺城王府井购物中心正义坊昆明老街购物中心百大新天地（mini购物中心）大型超市、家电卖场进驻，以及代表城市形象的中心商业步行街的完善购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式消费的商业复合体档次及业态迅速丰富完善主要商业形态发展特点代表商业业态特征传统阶段7发展历程物业商业面积（万㎡）主营业态人流量（人/10min）客户特征生存状况柏联百盛10服饰57920-40岁白领、丽人昆百大21.5服饰40418-35岁都市男女顺城12服饰、餐饮15620-35岁时尚潮流人群正义坊17服饰、餐饮为主多元化经营300各个年龄阶段代表物业柏联百盛顺城正义坊正义坊昆明市最大、最集中的商业休闲步行街区。项目名称正义坊商业面积170000㎡项目位置正义路商业层数底上5层+地下1层所属商圈三市街商圈商业定位服务于中端消费者的大型步行街开业时间2009年9月消费档次中档商业运营公司昆明老街商业经营管理有限公司整体客流量300人/10min车位数500余个代表商家/品牌百丽、佐丹奴、世贸影城车位收费标准价格6+2模式，周5、6、7紧张照片客源描述各个年龄层次普通大众售价/租金/扣点二楼品牌服装租金300元/㎡·月整体评价正义坊项目规模大，入住品牌多，涵盖高中低多种档次，满足不同消费者；客流量大，商业生存较好。项目分析合理划分，多元化经营，成为昆明运营成功商业的代表之一。楼层面积主营品类客流情况代表商户品牌目标顾客3-5F38500美食世茂影城、印度菜、飞阳铁板烧、翰林烤肉、小天鹅美食达人2F13800品牌服饰、休闲餐饮、数码DQ冰雪皇后、思微雅、JUSTUS时尚美食达人1F19000名品服装、鞋、化妆品、个人护理超市、茶业、快餐、美食、饮品、珠宝星巴克、肯德基、LILY、周大生、达芙妮城市主力消费群体B117600品牌服饰、化妆品、鞋、休闲食品金包银中低端消费群体正义坊以服装、鞋帽、饰品、餐饮、化妆品、珠宝等业态多元化经营，客户主力为城市中端消费人群，客户流较大，经营生存状况较好；整体商业依托规模优势、丰富的业态、中低端定位满足更多人群成为昆明步行街的又一代表。世茂国际影城照片照片世贸影院作为世茂股份的全资子公司，计划在未来五年中，配套世茂广场及百货的发展，构建世茂全新概念创意影院，并迅速使之规模化经营，建立完善的数字化影院连锁经营体系，实现统一品牌、统一运营、统一发行、统一管理、统一营销的现代化连锁影院运营模式。世茂影院紧随世茂股份的商业发展规划，到2014年影院开至60家，拥有500块银幕，票房达15亿，使之旗下影院票房挤身全国影院行业前五名。顺城打造城市商业名片、创造昆明商业胜地、引领提升城市商业潮流。项目名称顺城商业面积12万㎡项目位置南至三市街，西抵五一路，南和北分别临金碧路和东风西路商业层数地上5层，地下1层所属商圈三市街商圈商业定位打造城市商业名片、创造昆明商业胜地、引领提升城市商业潮流开业时间2009年9月消费档次中高档商业运营公司昆明顺城商业管理公司整体客流量156人/10min车位数1000余个代表商家/品牌王府井、百老汇车位收费标准执行昆明车位收费标准，6+3模式，车位充足客源描述聚集昆明时尚、潮流、品味人群售价/租金/扣点200-500元/㎡·月整体评价顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一体的城市综合体，成为联动三市街、青年路、小西门商业网点的城市黄金枢纽区位。项目分析集商务、休闲、旅游、餐饮、娱乐为一体的城市综合体商业。楼层面积主营品类客流情况代表商户品牌目标顾客4-5F20000美食味彩、蕉叶美食家3F16700高等餐饮、影院、童装、女装、男装、饰品王府井、百老汇、IMAX中产家庭2F17000休闲餐饮；婚纱摄影；电影院；珠宝眼镜饰品、男女装王府井、百老汇、ZARA都市成功人士1F18000男女装、休闲运动服饰、包鞋、居家、数码、护肤品、珠宝、钟表、餐饮王府井、ARA、ASOBIO20-40岁时尚、潮流、品牌消费人群B139000王府井百货超市、美食广场王府井百货中端消费人群顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一体的城市综合体；都市潮流、时尚、品味人群聚集地；商业生存运营较好。王府井王府井入住奠定了顺城商业城中高端定位。照片照片照片王府井百货：发源于北京核心商业地带，是国内第一家实施百货业连锁发展的上市企业，是目前国内零售业中规模最大的连锁商业集团之一；顺城王府井体量为12万平方米，既传承了顺城老街浓重的历史文化与百年商脉，又融入商业先进运营理念。商业品牌包括了100余家独立商铺、30余家功能商铺、百老汇影城和IMAX影院、以及王府井百货的数百个品牌。百老汇影城昆明百老汇IMAX，打造昆明最大的商业电影银幕。照片照片照片百老汇影城：百老汇影城由香港安乐影片有限公司管理，现时有3个品牌（百老汇、Palace及AMC），目前国内已有14家百老汇影城。昆明百老汇影城共有7个影厅1143个座位，6个普通影厅和一个IMAX影厅，昆明百老汇影城为目前昆明顶尖的国际化影城；IMAX的银幕：为世界最知名银幕品牌(英国Harkness无接缝银幕)，银幕21米宽，12米高，总面积达252平米，是昆明乃至整个西南最大的商业电影银幕。该影厅可容纳294个座位。昆百大（B座）定位中低端，业态丰富，人流量大，昆明百货商场代表。项目名称昆明百货大楼商业面积215000㎡项目位置南屏步行街西口，百大新天地对面商业层数地上8层，地下1层所属商圈三市街商圈商业定位本土商业旗舰店开业时间最初1998年下半年开业，后有重大调整于2004年9月新装开业消费档次中端商业运营公司昆百大集团商业管理有限公司整体客流量404人/10min车位数无地下车位代表商家/品牌必胜客、昆百大珠宝、哈根达斯、德克士、上海永华影院车位收费标准无地下车位，多数客户在顺城停车，少部分停车以昆百大周边广场客源描述目标顾客群是18-38岁年龄段的时尚潮流族群售价/租金/扣点扣点20