昆明城市机会研究报告2014.06

昆明城市机会及目标项目可行性研究报告Jun.2014CONTENT目录PART1城市宏观经济环境解析PART2城市房地产市场解析PART3目标项目研究PART4市场总结PART1城市宏观环境解析PART1-1城市规划研究昆明是云南省唯一的特大城市和西南地区第三大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心；西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市，是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。城市区位分析昆明与云南：与靖市、玉溪市和楚雄市组成滇中城市经济圈，且处于滇中城市经济圈核心；昆明与珠三角区域：与广东、广西等省区和香港、澳门组成泛珠三角区域经济合作圈；昆明与东南亚、东盟：中国-东盟自由贸易区经济圈。区位分析昆明人口726万人，城镇人口428万人，城镇化水平为67.05%。人口分析PART1项目市场环境研究/城市区位中国东盟自由贸易区经济圈滇中城市经济圈昆明市主城区规划策略：形成“核心—网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构；两轴是中心城—海口，昆明—晋宁；两带是向东北、东南。城市主城区发展方向分析本案位于官渡区内，为官渡区规划的巫家坝核心区域；巫家坝核心区域以巫家坝机场为主。PART1项目市场环境研究/城市发展方向昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向带为主。主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交通网络，形成“核心—网络”的协调分工和网络化格局。主城西部、北部二、三类工业用地外迁；主城东部为新型工业集中发展的聚集区；主城南部城区建成南部城市副中心。区位分析主城区五华区西山区官渡区盘龙区空港经济区呈贡新区航空：昆明长水国际机场，全球百强机场，是中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的门户机场。是中国第7个吞吐量超过2000万的机场，开通国内、国际及地区航线100多条。公路：G5京昆高速、G56杭瑞高速、G60沪昆高速、G80广昆高速、G85渝昆高速、绕城高速等铁路：通车铁路有贵昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、内昆铁路、昆玉铁路等；沪昆高铁和云桂铁路已开工建设。昆明为云南省交通中心，是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。城市交通分析PART1项目市场环境研究/城市交通昆明市产业主要以旅游、商贸、信息、现代服务业等第三产业为主，GDP占比49.9%，第二产业GDP占比为45%城市产业规划分析昆明将形成五大产业带以及高校片区；即东南部的昆明经济技术开发区，西北部的昆明高新技术产业开发区，东北部的空港经济区，南部的马金铺电力装备产业基地和北部的茨坝工业带；呈贡新雨花片区为高校片区。PART1项目市场环境研究/产业规划空港经济区空间规划形成“核心—网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构。交通规划昆明为云南省交通中心；中国西部最重要的交通枢纽之一；中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市产业布局昆明以旅游、商贸等第三产业发展为主，将着力打造五大产业带以及高校片区城市地位PART1项目市场环境研究/宏观市场总价昆明市是西南重要的旅游、商贸及工业城市；正处于调整产业结构，优化升级城市配套阶段。云南省唯一的特大城市和西南地区第三大城市PART1-2城市经济研究城市经济概况PART1项目市场环境研究/经济发展水平研究经济保持平稳增长，人民生活水平良好，城市经济发展相对中东部地区仍有差距。连续4年上升13%以上：表明城市经济快速增长发展阶段平稳发展阶段人均GDP（美元）8340需求特征改善需求为主发展特征发展较快，且兼顾了发展质量，数量与质量并重。17.23%18.36%19.99%13.42%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010002000300040002010201120122013GDP增长率22.62%19.95%17.46%13.96%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200400600800100012001400160018002010201120122013社会消费品零售总额增长率14.43%16.37%14.90%12.34%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0500010000150002000025000300002010201120122013人均可支配收入增长率城市居民收入及消费水平PART1项目市场环境研究/经济发展水平研究昆明是一个典型的旅游、商贸省会城市；城市工业发展有一定积累，但需产业升级；第三产业发展迅速，固定投资额增长迅速，房地产开发投资处于高速发展阶段。注：数据来源四川统计年鉴异常基本正常正常运行基本正常异常四年房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%23.93%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%31.4%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%35.00%25.00%-13.15%24.96%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%05001000150020002500300035002010201120122013固定投资额增长率20.39%42.05%46.82%40.55%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%02004006008001000120014002010201120122013房地产开发投资增长率“优越的旅游资源、对周边县市有辐射能力及本地居民的显性需求”是昆明房地产市场发展的重要支撑；“房地产投资过热、人均收入水平不高”是昆明房地产市场发展的隐患和阻碍。经济政策环境分析总结——通过对城市各项经济指标分析得出，目前昆明房地产市场投资较热，处于高速发展到成熟的过度阶段；在昆明进行项目开发，需良好的项目运作能力及市场营销能力。PART1项目市场环境研究/宏观总结PART2城市房地产市场解析PART2-1土地市场解析PART2城市房地产市场解析近几年昆明土地市场火热，全市土地成交保持高位，2013年大量大型房企进入昆明市场，成交面积较2012年呈现上升的态势。区域市场中以官渡区土地成交量最高。土地市场：2013年1月-12月昆明共成交土地493宗，同比上涨40%；成交的土地面积为1793.77万㎡，同比上升21.8%；其中商住用地成交面积1426.1万㎡，同比增长45%；2013年1月-12月商住用地成交总量最大的是官渡区，该区商住用地面积达448万㎡，占全市商住土地成交总量的31%；其次为西山区，商住用地成交201万㎡，占总成交的14%；盘龙区全年商住用地成交179万㎡，占比13%。数据来源：昆明市国土资源局452.51882.9982.91426.105001000150020002010201120122013昆明商住土地成交走势（万㎡）土地成交（万㎡）5%31%14%13%10%28%2013年各区域商住土地成交面积（万㎡）五华区官渡区西山区盘龙区呈贡区其他区域PART2城市房地产市场解析土地市场：从项目布局来看，重点房企更看重城市未来区域发展价值，布局昆明主城外围。注：数据来源中国国土资源局俊发城（规划4000亩）已上市蓝光天娇城已上市万科魅力之城（建面228万㎡）已上市俊发九夏云水（357亩）已上市联想科技城（489亩）已上市龙湖水晶郦城已上市万科白沙润园2期已上市PART2城市房地产市场解析土地市场：注：数据来源中国国土资源局本案融城金阶银海尚御COCO蜜城A1地块容积率：4.4出让时间：2011.09.30楼面地价：3426元/㎡A2地块容积率：5.3出让时间：2011.09.30楼面地价：2845元/㎡容积率：2.61出让时间：2010.12.02楼面地价：3845元/㎡容积率：3出让时间：2012.09.28楼面地价：3862元/㎡由数据分析，我项目周边竞品楼面地价在2800-3900元/㎡之间，容积率在2.6-5.3之间，且拿地较早，我中心分析本案容积率在6以上，楼面地价在3500-3800元/㎡之间。PART2-2昆明商品房市场解析PART2城市房地产市场解析商品房市场：近五年，昆明商品房市场发展迅速，2013年高歌猛进，供销价均达到近五年峰值。但商品房市场表现供大于求较为明显。注：数据来源洪雅房管局与2012年的供求高峰相比，2013年楼市继续高歌猛进，毫不受市场唱衰的影响，全年备案成交128152套，合计面积1093万方，比去年增长50.31%；近5年来备案成交单价平稳增长，2013年成交均价为7767元/平方米，比2012年上涨了270元/平米；值得关注的是，呈贡、空港两地大量的政策性底价房入市拉低市场均价，备案价格被低估。7279827071227166772660660772610930.000.200.400.600.801.001.201.401.601.8002004006008001000120014001600180020092010201120122013昆明商品房供求走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供求比375383447544849516263157362749777670100020003000400050006000700080009000010020030040050060070080090020092010201120122013昆明商品房备案均价走势备案金额（亿元）备案均价（元/㎡）PART2城市房地产市场解析商品住宅市场：由数据可以看出，2013年昆明商品住宅市场量价均保持高位，2013年下半年由于呈贡区项目大量入市拉低了市场均价；进入2014年，住宅市场供应保持高位，成交套数下滑明显，成交均价小幅下滑，市场有下行趋势。注：数据来源洪雅房管局2013.062013.072013.082013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.032014.042014.05供应套数5,1626,7558,95211,68112,1649,65015,0843,4166,3476,56010,6386064成交套数5,3725,7753,0668,6807,1648,2557,4357,0172,3458,0805,623455505,00010,00015,00020,000近一年昆明商品住宅供求走势（套）供应套数成交套数8,0827,6878,4697,4227,3846,0286,6446,8626,7526,0516,591654202,0004,0006,0008,00010,0002013.062013.072013.082013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.032014.042014.05近一年昆明商品住宅成交均价走势成交均价PART2城市房地产市场解析商品住宅市场：2013年官渡区成交面积139.11万㎡，排名第三；成交均价8711元/㎡，排名第一；区域住宅市场火热且价值较高。注：数据来源洪雅房管局376787118192843981140200040006000800010000呈贡区官渡区盘龙区五华区西山区2013年各区域成交均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）2013年1-12月，商品住宅成交西山区排名第一，成交面积为187.57万㎡，占成交总量的26.4%，成交套数为17665套；其次是盘龙区，成交面积146.53万㎡，占成交总量的20.6%，成交14910套；官渡区成交面积为139.11万㎡，，占成交总量的19.6%，成交套数为11746套；2013年1-12月，官渡区