第4章个人住房贷款

第四章个人住房贷款•概述•个人住房贷款的申请、审查和审批•个人住房贷款的发放•个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节概述一、个人住房贷款的概念和特点1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2.特点⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。⑵个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。2.特点⑶个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。2.特点⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断⑴住宅业是我国新的经济增长点⑵城市化加速有利于住宅业发展⑶住房制度改革有利于住房信贷发展⑷住房需求增长需要信贷支持⑸金融开放需要业务创新2.发展趋势判断⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务⑶业务品种将更加多元化⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化⑸委托业务成为焦点⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键⑺个人住房贷款将出现证券化⑻个人住房贷款市场将更加细分第二节个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：⑴身份证件；⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；⑻放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：⑴核验借款人申请表；⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；⑹审查保证人的保证资格和保证能力；⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估1.个人素质个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。五、各银行的具体要求1.中国建设银行2.中国工商银行3.中国银行4.中国农业银行5.中信实业银行6.中国光大银行7.中国招商银行8.交通银行9.中国民生银行10.上海浦东发展银行第三节个人住房贷款的发放一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算还贷清单。三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本息还款法（先息后本）或等额本金还款（利随本清）法，累进偿还法正在研发之中。1.等额本息还款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]2.等额本金还款法（递减还款法）每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金－已归还本金累计额）*月利率请注意，与本息均还法不同！3.累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其计算公式为：M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n]Mi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累进偿还法的分析过程假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，则有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n（1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2……Mn=M1(1+d)n-1将各个M代入（1），则有：P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n]（2）（2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1]（3）（2）－（3）得：P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]则M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n]Mi=M1*（1+d）i-14.提前还款提前还款的处理已讲过，不再重复。四、抵押权登记1.住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：⑴登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同在生效日为登记之日。⑵应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》（共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。⑶房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过产权登记机关在《房屋所有权证》上作他项权利记载，并同时向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续。以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。在取得《房屋所有权证》后要及时办理正式的抵押登记手续。2.土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一致，只是时间上要求更严格。⑴土地使用权抵押登记申请⑵土地使用权抵押登记和变更登记第四节个人住房贷款贷后管理与贷款偿还一、贷后检查及违约处理1.主要内容贷后检查包括以下内容：⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况；⑵借款人有无骗取银行信用行为；⑶借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况；⑷保证人保证资格和保证能力的变化情况；⑸抵押物保管及其价值变化情况；⑹项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况；⑺有关合同及相关资料的完整性和有效性情况；⑻贷款资产风险程度、变化及其发展趋势；⑼其他关系放款人债权实现和保障的内容。2.贷款形态贷款形态是指根据贷款的风险程度对贷款进行的分类，目前尚无统一标准，