深圳市工改保专题研讨20190615

业务板块1.更新项目概念规划2.更新项目专题/专项研究3.更新项目单元专项规划4.更新项目规划技术审查更新项目技术服务项目孵化项目投资拓展服务1.整备项目前期策划2.整备项目立项申报3.整备项目实施方案制定4.整备项目留用地方案编制整备项目技术服务培训及行业交流1.前期筹备阶段2.更新计划及专规申报阶段3.实施主体确认及用地出让阶段4.建设开发阶段1.更新政策交流会2.更新技能培训会3.更新项目推介会1.更新项目投资2.更新项目推介3.项目交易顾问1.更新项目信息大数据2.潜力更新地块大数据3.更新辅助决策大数据大数据平台服务相关概念01“工改保”将法定图则规划工业用途调整为以安居房、人才房、公租房等保障性居住用途，进行开发建设。调整前示意图：调整后示意图：A924-0167宗地“工改保”1、相关概念保障房相关政策政策清单综合政策《关于进一步促我市住房保障工作的若干意见》（深府〔2007〕262号《深圳市保障性住房条例》2011《深圳市住房保障发展“十三五”规划》《中共深圳市委深圳市人民政府印发关于完善才住房制度的若干措施通知》（【2016】13号）《深圳市前海港现代服务业合作区人才住房管理暂行办法》（深前海规【2017】3号）保障房来源及供地《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定的通知》（深规土【2015】226号）《利用集体建设地租赁住房试点方案》（国土资发【2017】100号）《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规【2017】6号）政策清单保障房配建规定《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措》（深府办【2016】38号）《深圳市城更新项目保障性住房配建规定》（深规土【2016】11号）《深圳市人才住房和保障性配建管理办法》（深建规【2017】7号《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》深规土【2017】3号《深圳市城更新项目保障性住房配建规定附图(修订)的通知》（深规土【2018】7号《深圳市罗湖区政府人才住房和保障性配建管理办法》《龙岗区城市更新配建安居工程设管理操作规》（征求意见稿）报建及建设标准《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》（市政府令第第228号）《深圳市保障性住房建设标准(试行)》（深建字【2012】189号）《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29价格、交易管理《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建规[2017]13号）《深圳市保障性住房收购操作规程》的通知（深建规【2018】2号）《深圳市经济适用住房取得完全产权和上交易办法》（深建规【2018】11号）深圳市大鹏新区人才住房和保障性后续管理操作指引（征求意见稿）1、相关概念保障房类型及特征（限面积、限对象、限售价、限交易）根据《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）：注：可售的安居型商品房10年后可补地价转为商品房；可售的人才住房3年后可由原配售单位或政府回购，或转让给其他人才。1、相关概念1、相关概念根据《深圳市安居型商品房定价实施细则》深建规[2017]13号文，安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格，且不得超过市场评估价的70%。且市场评估价的评估时点需与地价评估时点保持一致。安居房（毛坯）最高基准销售价格测算步骤：1）计算安居型商品房地价与市场地价的地价比。2）确定安居型商品房项目（毛坯）的市场评估价；3）根据地价比、市场评估价查询安居型商品房价格系数表得出价格系数；4）以市场评估价乘以价格系数计算得出安居型商品房（毛坯）最高基准销售价格。安居房售价：同区域同类型市场商品住房售价的50-70%1、相关概念公租房建成后由政府统一回购，收购价格包括建设成本、合理利润、户内装饰装修造价、法定税金等内容社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、交通设施不纳入保障性住房收购范围。公租房收购价：略微上浮建安成本图：公租房收购价格图示1、相关概念保障房（R）业态：单一用地的主导用途≥70%，配套≤30%（底商、公共设施）依据市规土委2011年底15次主任办公会议纪要以及《深圳市城市规划标准与准则》（2018）第2章2.2条，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。《深圳市城市规划标准与准则》（2018）1、相关概念2016年坪山区富士锦园公租房（基准租金14.5元/月）2016年龙岗区正大时代华庭（安居房均价8755元/㎡）保障房（R+C1）业态：按照《深圳市城市规划标准与准则》（2018），主导功能50%公租房（50%）+商铺、办公、公寓安居房（63.5%）+商品房、商铺、办公（36.5%）商品房1、相关概念新供应用地建设棚改、已批未建用地、未完善征（转）地补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地返还用地/非农建设用地等建设；招拍挂用地配建，城市更新配建轨道车辆段和停车场等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设；临深片区城际合作建设安居型商品房新供应用地建设棚户区改造、已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等建设招拍挂用地配建，城市更新配建轨道车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设社会存量住房租购公共租赁住房来源：《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》保障房建设渠道新供应用地建设招拍挂用地配建，城市更新配建轨道车辆段和停车场等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设；社会存量住房租购临深片区城际合作建设人才住房棚改、已批未建用地、未完善征（转）地补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地返还用地/非农建设用地等建设；1、相关概念工改保类型根据现状建设及权属情况，本次研究对象分为空地“工改保”和城市更新“工改保”，其中空地“工改保”又可分为国有储备地、非农/征返地、已批未建地“工改保”；城市更新“工改保”可分为国有已建成区、村属已建成区“工改保”。空地“工改保”国有储备地“工改保”非农/征返地“工改保”已批未建地“工改保”城市更新“工改保”国有已建成区“工改保”村属已建成区“工改保”“工改保”类型空地“工改保”022、空地“工改保”情形•现状：国有储备空地•规划：工业用地，拟调整为居住（保障房）国有储备地“工改保”•现状：已出让未建•规划：2015年10月9日前已生效法定图则已将工业调为居住（保障房）已批未建地“工改保”情形一•现状：村属空地•规划：工业用地，拟调整为居住（保障房）非农/征返地“工改保”•现状：已出让未建•规划：规划为工业，拟主动调为居住（保障房）已批未建地“工改保”情形二中环大道融悦山居（二期））2019年Google影像项目名称开发主体用地面积（万㎡）容积率住房类型土地来源融悦山居深圳市特区建设发展集团有限公司8.806.59安居房、公租房定向出让2.1国有储备地“工改保”土地整理调整法定图则招拍挂/定向出让2、空地“工改保”2.2非农/征返地“工改保”对象1）村属空地2）已建成区由继受单位自行拆除成为“空地”（依据各区非农管理办法）条件•工业区块线内：一级线内，且在轨道站点500米范围内，不超过该区块总面积的10%。•工业区块线外。图例项目范围工业区块线一级线工业区块线二级线轨道站点500米范围2、空地“工改保”2.2非农/征返地“工改保”开发流程根据《关于优化保障性住房项目涉及法定图则调整审批程序事宜的通知》（深规土[2011]251号），“工改保”涉及的法定图则直接由各区管理局审批，建立台账，定期向规自局汇报。图则调整完成后，村股份公司申请并获得非农建设用地方案批复后，与外部企业进行合作开发，程序相对简单（1年左右可以完成土地出让）。根据《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府〔2015〕81号）第七条，”在继受单位所在社区经济关系未理顺的空地上进行的土地安置，拟安置的工商发展用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的65%落实；拟安置的工业用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的30%落实。”村股份公司提交规划调整方案区管理局开展规划调整可行性研究管理局局长办公会审议规划调整可行性，向市住建局提出申请市住建局决定纳入保障性住房计划管理局审批法定图则调整方案并公示15日城市规划发展研究中心出具《法定图则个案调整规划研究报告》法定图法图公告，村股份公司向申请调入非农管理局批复非农建设用地方案，核发建设工程规划许可证村股份公司开展集体资产评估，确定合作交易方案集体资产部门审查交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等股东大会表决交易方案，交易结果报集体资产部门备案村股份公司与管理局签署土地使用权出让合同，并缴纳出让金村股份公司与合作方合作设立项目公司村股份公司申请变更土地使用权出让合同签约主体项目公司与管理局签署出让合同补充协议项目公司办理房地产权证2、空地“工改保”业态•R：安居房/人才房/公租房（兼容配套商业≤30%）•R+C：安居房/人才房/公租房+商业（＜50%）RCR2.2非农/征返地“工改保”容积率假设在密度三区：•工业区块线一级线（轨道站点500米内）：6.0•工业区块线外：5.5来源：《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》第8条、《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》第8条、《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》第11条2、空地“工改保”2.2非农/征返地“工改保”案例模拟丨龙华区某征返地“工改保”项目规划指标：假设该项目在工业区块线外，用地面积3公顷，规划为单一性质保障房用地，容积率为5.5。集体赔偿：仅配套商业可以回迁，按一定比例的“物业+货币“方式赔偿村集体。如，集体可分得10%的配套商业，及10%的净利润额。表：规划指标项目数量（万㎡）比例开发建设用地面积3.00——容积率5.68——规划容积17.04——居住住宅16.50其中安居房/公租房/人才房11.5568%配套商业4.9529%配套设施0.543%小计17.04100.0%集体分成比例集体物业（配套商业）开发主体物业配套商业保障房10%0.504.4611.5515%0.744.2111.5520%0.993.9611.5525%1.243.7111.5530%1.493.4711.5535%1.733.2211.5540%1.982.9711.5545%2.232.7211.5550%2.482.4811.55表：配套商业的物业分成情况2、空地“工改保”地价：•现行规则：按照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）第七条，空地申请进入市场交易的，居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。公租房产权归政府，免地价。•新规则：按照《深圳市地价测算规则（第二次征求意见稿）》物业类型基础修正系数项目修正系数建筑类型土地使用年期(70年）产权限制（分割转让）产业发展导向产业项目类型商业层数地下空间留用土地项目修正公租房0.311--------容积率3.2以下部分，修正系数0.01；容积率3.2以上部分，修正系数0.2安居房0.311--------人才房0.411--------商品住宅111--------配套