2013城市化商业地产研究

城市化背景下－－商业地产研究专题研究商业地产研究历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物商业地产研究业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度城市化背景下的商业地产未来的商业地产人才，－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才－－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产研究商业业态的规律业态的变化研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。E驾驶证能开什么车驾驶员之家城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑天河城广场样板效应天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。商业地产的发展态势中外商业发展规模对比分析商业地产的发展态势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。F驾驶证能开什么车驾驶员之家中外连锁商店比较商业地产的发展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考中外百货商店比较商业地产的发展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家金手指考试科目一\科目四商业低进入壁垒的后果商业地产的发展态势在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产研究总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。商业地产市场发展条件商业地产研究国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件•人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－开始发展•人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ShoppingMall）－－成熟发展商业地产市场发展条件（ShoppingMall）商业地产研究国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。商业地产市场发展条件（ShoppingMall）商业地产研究商业地产开发定位尺度人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。商业地产研究尺度二：交通状况国外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度商业地产研究尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业地产开发定位尺度商业地产研究城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。商业地产开发定位初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征：－－离心分散商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征：－－离心聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业商业地产类型和规模常见的类型有：•购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。商业街商业地产项目开发的类型和规模的确定商业地产研究大致有三种。•一种是ShoppingCenter这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。商业地产项目开发的类型商业地产研究一种是ShoppingMall，这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。商业地产项目开发的类型商业地产研究商业地产项目开发三阶段开发过程三阶段•第一阶段－－整体策划布局•第二阶段－－推广和招商•第三阶段－－后期经营管理。•元贝驾考元贝驾考2016科目一商业地产研究后期经营管理商业地产项目重在后期经营管理。商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。怎么让这个商场可持续发展？这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。商业地产研究－－商业街商业开发和经营是两个不同的概念，如果开发商在物业销售之前有一个完整详细的商业开发计划，将不至于出现“销售的结束就是商业街